中小房企資金明年上半年可能出現(xiàn)問(wèn)題

目前，不少城市商品房銷(xiāo)售比較低迷，但一些數(shù)據(jù)仍顯示，房企的資金并不緊張，13家標(biāo)桿房企中已有近七成提前完成了今年的銷(xiāo)售目標(biāo)。而在年中的時(shí)候，只有恒大地產(chǎn)一家因降價(jià)售房完成了銷(xiāo)售任務(wù)。

但是，完成銷(xiāo)售目標(biāo)的都是規(guī)模大、本身資金充裕的房企，中小房企的資金則較為緊張。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從4月17日樓市調(diào)控新政開(kāi)始實(shí)施到12月1日，228天的時(shí)間里，共有44家上市房企公布了股權(quán)質(zhì)押公告，超過(guò)該行業(yè)上市公司總數(shù)的三分之一，涉及金額超過(guò)千億。更有業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在不少中小開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在大量地借助民間資本渡過(guò)難關(guān)，而民間融資的利息也已經(jīng)漲到2分5（25%）到3分（30%）?？梢韵胍?jiàn)，如果資金寬裕，房企顯然不會(huì)把自己的股權(quán)抵押出去，或是以30%的高利借錢(qián)。

目前，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得貸款利息的成本高達(dá)12%，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資途徑已經(jīng)被徹底斷絕，而信托融資也已被銀監(jiān)會(huì)叫停。有幸在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)，雖可從海外渠道獲得融資，但香港的地產(chǎn)債券類(lèi)融資利息已經(jīng)高達(dá)14%。

能上市的房企少之又少，多數(shù)房企的資金來(lái)源主要還是靠銷(xiāo)售回款和銀行貸款，按以往的規(guī)律，年末信貸一般較緊，但到新年年初，貸款又會(huì)大量投放。不過(guò)明年或許有所不同，有銀行業(yè)人士透露，銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮在明年仍將持續(xù)。銀監(jiān)會(huì)已明確規(guī)定，銀行發(fā)放的貸款總額不得超過(guò)房企在建工程的50%；對(duì)于存在土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開(kāi)竣工時(shí)間、捂盤(pán)惜售等行為的房企，停發(fā)新貸款。因此，在未來(lái)數(shù)月至一年內(nèi)，多數(shù)房企可能都難以從銀行得到充足的貸款。

房企的銷(xiāo)售收入也不容樂(lè)觀。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年前10個(gè)月，房地產(chǎn)投資額為3.807萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)36.5%。商品房銷(xiāo)售額為3.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.3%，銷(xiāo)售額和增幅都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)投資。此外，浙江、北京等地出臺(tái)的商品房預(yù)售收入專(zhuān)戶(hù)監(jiān)管政策，更加劇了房企資金的緊張程度。

樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，有人放話稱(chēng)“房企撐半年沒(méi)問(wèn)題”。不過(guò)，房企存在的目的是為了持續(xù)經(jīng)營(yíng)，而不是“撐”。閑置土地限期開(kāi)工的政策、買(mǎi)地繳款時(shí)間的縮短，都將進(jìn)一步增加房企的資金支出。預(yù)計(jì)年末的樓市低迷情形將延續(xù)到明年上半年，屆時(shí)中小房企的資金很可能出現(xiàn)問(wèn)題，而房?jī)r(jià)也將明顯松動(dòng)。（黃祖斌）

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