盲目大量投資開發(fā)，警惕城市綜合體“大躍進(jìn)”

　　受調(diào)控影響，國內(nèi)一、二線城市的住宅房價已開始趨于平緩，被擠出住宅市場的投資需求逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場，也帶來了中高端商鋪的銷售走俏。

　　商業(yè)地產(chǎn)將有十年黃金發(fā)展期

　　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展與一個國家城市化水平密切相關(guān)。我國目前的城市化率是46%，再過十年將提升至60%，這意味著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)將會有新一輪的十年黃金發(fā)展期。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇大部分來源于地方政府政策的推動。

　　時下一些地方政府對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的城市綜合體模式情有獨鐘，因此，城市綜合體又成了政府推動城市化進(jìn)程的商業(yè)模型。另外，從房地產(chǎn)開發(fā)商角度來看，城市綜合體開發(fā)也是一個很好的商業(yè)模型。

　　由于城市綜合體的開發(fā)投資回報遠(yuǎn)高于純住宅項目，城市綜合體內(nèi)的酒店、商場可長期持有的特性，更可讓開發(fā)商長期獲利，況且，在當(dāng)前銀行對商業(yè)地產(chǎn)只提供短期貸款的前提下，而公寓和寫字樓是可以出售的，開發(fā)商完全可以通過出售這些可售物業(yè)迅速回籠資金，以支持酒店和商場的運營，因而城市綜合體成了當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式。

　　商業(yè)是綜合體開發(fā)成敗的關(guān)鍵

　　城市綜合體雖然具有城市功能集約開發(fā)的前瞻性，但也要警惕將城市綜合體概念化、夸大化。城市綜合體作為投資收益型物業(yè)很大一部分是商業(yè)，只有把商業(yè)做好了，才能真正體現(xiàn)綜合體的價值。因此，綜合體內(nèi)的商業(yè)能否成功運作，則是城市綜合體開發(fā)成敗的關(guān)鍵。況且城市綜合體本身就是一種風(fēng)險鏈，如果城市綜合體中的某一項功能失敗了，就可能影響到其他功能，進(jìn)而影響城市綜合體的整體成功。

　　時下國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，無論經(jīng)歷哪個階段，流行哪種模式，開發(fā)商真正遇到的難題都是“招商”。而商業(yè)成功經(jīng)營才是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)整體價值鏈的核心價值所在。

　　綜觀中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程，不難發(fā)現(xiàn)，十年來國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，自始至終是地產(chǎn)開發(fā)走在前面，商業(yè)經(jīng)營跟著地產(chǎn)走；地產(chǎn)主導(dǎo)商業(yè)，商業(yè)被迫適應(yīng)地產(chǎn)的節(jié)奏。因此，可以說近十年來國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)始終是停留在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)銜階段，而并非商業(yè)發(fā)展領(lǐng)銜階段。這一切均說明國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，還處于重數(shù)量、輕質(zhì)量，開發(fā)商普遍急功近利、簡單操作的初級發(fā)展階段，已導(dǎo)致國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目普遍呈現(xiàn)出違背客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律的脆弱性。所以，盡管去年下半年一些城市的住宅房價暴漲，而商鋪售價與租金卻出現(xiàn)大幅度下跌，甚至出現(xiàn)“住商倒掛”、商業(yè)地產(chǎn)價值被低估的現(xiàn)象。在當(dāng)前住宅“限購令”調(diào)控情況下，商業(yè)地產(chǎn)投資雖有轉(zhuǎn)機(jī)但并不旺銷的原因還在于：一是商業(yè)地產(chǎn)土地使用年限比住宅短，二是貸款利率高，三是貸款年限一般在10年之內(nèi)，還貸壓力高，四是一旦空置物業(yè)成本高，五是物業(yè)轉(zhuǎn)手收益部分稅費高。所以一些城市的商業(yè)地產(chǎn)暫時處于價值低估狀態(tài)仍屬正常。

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