8月重點(diǎn)城市供求兩旺 未來(lái)一二線城市將現(xiàn)分化

　　2013年8月，十大重點(diǎn)城市交易量出現(xiàn)供求兩旺的局面，主要體現(xiàn)在三方面：其一，供應(yīng)增長(zhǎng)推動(dòng)成交延續(xù)高位，十大重點(diǎn)城市中半數(shù)以上的城市供應(yīng)量相比7月出現(xiàn)了一波明顯的上升行情，其中廣州的增幅高達(dá)4成以上。在供應(yīng)放量的推動(dòng)下，成交也出現(xiàn)了同樣明顯的上升行情，其中重慶的漲幅最明顯，環(huán)比7月上升34%。其二，絕大多數(shù)城市單月新增供應(yīng)都能馬上消化掉，8月10大重點(diǎn)城市中7個(gè)城市呈現(xiàn)供求平衡，而重慶和成都供求比高于1.2，表現(xiàn)為供不應(yīng)求；其三，從累積數(shù)據(jù)來(lái)看，截止到8月十大重點(diǎn)城市成交量全部趕超去年同期水平，其中上海、深圳和南京三個(gè)城市同比去年同期增幅均高達(dá)40%以上。

　　8月十大重點(diǎn)城市商品住宅走勢(shì)表單位：萬(wàn)平

　　在我們看來(lái)，今年以來(lái)的市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)回暖，是由于政策調(diào)控導(dǎo)致市場(chǎng)需求出現(xiàn)疊加釋放效應(yīng)的結(jié)果，換句話說(shuō)，政策調(diào)控累積了兩年的需求集中在一年的時(shí)間釋放，由此造成短時(shí)間內(nèi)的供不應(yīng)求，這才是推高市場(chǎng)熱度的根本原因?；仡櫧暌詠?lái)房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行軌跡，2011年1月限購(gòu)政策出臺(tái)，直至2012年4月份調(diào)控大環(huán)境開(kāi)始好轉(zhuǎn)，一、二線城市市場(chǎng)大致在低谷徘徊了16個(gè)月左右，期間在行政性干預(yù)和房?jī)r(jià)下跌預(yù)期的雙重壓力下，市場(chǎng)需求大量被積壓下來(lái)；時(shí)至去年初，隨著首套房貸率先松動(dòng)，以及限購(gòu)政策各種規(guī)避手段的逐漸“成熟”，市場(chǎng)大環(huán)境開(kāi)始松動(dòng)，前期積累下來(lái)的需求開(kāi)始集中釋放，從首套剛需、改善性需求到之后的投資性需求依次入市，將市場(chǎng)熱度逐步推高，2013年以來(lái)各地市場(chǎng)已呈現(xiàn)百花齊放的格局。

　　對(duì)于一、二線城市市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)，我們可以簡(jiǎn)單地算一下時(shí)間，從2012年5月份到當(dāng)前2013年9月份，市場(chǎng)的持續(xù)上行大致也經(jīng)歷了16個(gè)月時(shí)間，換一句話說(shuō)，前期積壓下來(lái)的購(gòu)房需求，尤其是首置首改群體，其對(duì)于市場(chǎng)的需求疊加效應(yīng)已接近釋放完畢，加上近一年以來(lái)持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，其實(shí)已經(jīng)對(duì)剛需購(gòu)買力形成了阻礙，因此當(dāng)前一、二線城市中最活躍的已經(jīng)是中高檔改善及投資需求，而這部分市場(chǎng)的活力能否持續(xù)將取決于未來(lái)政策面變化。

　　據(jù)我們了解的情況，目前有一部分一、二線城市已經(jīng)開(kāi)始醞釀限購(gòu)政策的收緊鄭州限購(gòu)收緊已經(jīng)落實(shí)，甚至剛剛有所松動(dòng)的限價(jià)政策也有可能被重新拾起，究其原因，和今年以來(lái)各地房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)紛紛告急有直接關(guān)系，在我們看來(lái)，這部分城市未來(lái)中高檔項(xiàng)目入市節(jié)奏將受到政府管控的影響而放慢，其在馬上到來(lái)的“金九銀十”所謂的傳統(tǒng)銷售旺季，市場(chǎng)成交將呈現(xiàn)明顯的上行乏力，而另一部分今年以來(lái)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)相對(duì)“和諧”的二線城市，面臨的政策壓力將相對(duì)較小，市場(chǎng)形勢(shì)也將相對(duì)樂(lè)觀。

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