11月房地產(chǎn)行業(yè)淡季不淡 樓市銷售量?jī)r(jià)齊升

　11月份房地產(chǎn)行業(yè)銷售淡季不淡，樓市銷售繼“金九銀十”取得良好銷售成績(jī)之后繼續(xù)較快增長(zhǎng)，行業(yè)投資增速、新開工面積增速及行業(yè)資金來(lái)源增速等數(shù)據(jù)都有所回暖，行業(yè)正在進(jìn)一步強(qiáng)勁復(fù)蘇。

　　房地產(chǎn)投資增速擴(kuò)大

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9日公布數(shù)據(jù)顯示，2012年1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資64772億元，同比名義增長(zhǎng)16.7%，增速比1-10月份提高1.3個(gè)百分點(diǎn)，較去年1-11月份增速大幅回落13.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資44606億元，增長(zhǎng)11.9%，增速提高1.1個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.9%。

　　而11月單月房地產(chǎn)投資7143億元，同比上升28.5%，大幅高于年初以來(lái)15.9%的月度平均水平，投資額絕對(duì)值成為繼6月和9月以來(lái)的年內(nèi)第三高點(diǎn)，增速較10月上升12.9個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上升8.5%。

　　數(shù)據(jù)還顯示，1-11月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資36719億元，同比增長(zhǎng)14.8%，增速比1-10月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資14035億元，增長(zhǎng)19.4%，增速提高3個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資14018億元，增長(zhǎng)19.5%，增速提高2個(gè)百分點(diǎn)。

　　可見(jiàn)，前11月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速整體延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)，中部和西部地區(qū)投資增速回暖力度較為明顯。分析本月房地產(chǎn)投資增速擴(kuò)大的原因，一方面是去年銷售項(xiàng)目?jī)r(jià)格下降使得毛利水平下降，要維持盈利需結(jié)算更多項(xiàng)目，年末施工進(jìn)度受結(jié)算壓力影響有所提速；另一方面是剛需產(chǎn)品、一二線城市的庫(kù)存去化后，開發(fā)商結(jié)構(gòu)性的補(bǔ)充土地庫(kù)存，11月土地購(gòu)置費(fèi)用以及新開工有所增加的影響；還有個(gè)就是去年低基數(shù)的影響。

　　與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源增幅繼續(xù)擴(kuò)大。數(shù)據(jù)顯示，1-11月房地產(chǎn)投資資金來(lái)源為85802億元，同比增長(zhǎng)14.1%，增速繼續(xù)上升2.5個(gè)百分點(diǎn)。從資金來(lái)源分析，1-11月國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和定金預(yù)收款分別同比上升16.1%、13.8%和20.2%，占比較10月分別下降0.5、持平和上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)，從11月資金來(lái)源與投資額比看，行業(yè)整體資金仍處于緊張狀態(tài)，11月該比值為1.325，較10月繼續(xù)下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，接近歷史最低水平。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源同比增速連續(xù)觸底回升，開發(fā)貸的放寬加之個(gè)人按揭貸款以及由于商品房銷售連續(xù)回暖帶動(dòng)的定金及預(yù)售款情況的改善仍然是主要的驅(qū)動(dòng)力量。房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源同比增速繼續(xù)擴(kuò)大，這將給房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回升帶來(lái)一定的推動(dòng)作用。同時(shí)，開發(fā)企業(yè)的新開工和施工規(guī)模增速也都在回升，后期房地產(chǎn)行業(yè)投資增速進(jìn)一步回升的勢(shì)頭較為明確。由于同比基數(shù)較低，開發(fā)商拿地?zé)崆槌掷m(xù)，年末投資增速有望繼續(xù)小幅提升。

　　商品房銷售增長(zhǎng)強(qiáng)勁

　　同時(shí)，繼“金九銀十”樓市銷售數(shù)據(jù)回暖之后，11月樓市需求一反常態(tài)繼續(xù)旺盛，商品房銷售增長(zhǎng)勢(shì)頭較為強(qiáng)勁。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月份，商品房銷售面積91705萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.4%，1-10月份為下降1.1%，這是今年首次商品房累計(jì)銷售面積超越上年。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)2.3%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)11.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)1.7%。商品房銷售額53526億元，增長(zhǎng)9.1%，增速比1-10月份提高3.5個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額增長(zhǎng)10.4%，辦公樓銷售額增長(zhǎng)4.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)4.2%。

　　11月單月商品房實(shí)現(xiàn)銷售12962萬(wàn)平米，7225億元，環(huán)比上升25.8%和21.5%，同比上升30.4%和38.4%。11月銷售額占1-11月累計(jì)銷售額比重為13.5%，而歷史上該比值最高為2006年12.9%。其中，11月當(dāng)月住宅銷售面積同比上升32%，環(huán)比上升24%，住宅單月銷售面積絕對(duì)值及同比漲幅均為年內(nèi)最大值，其中同比漲幅連續(xù)兩周創(chuàng)年內(nèi)最大值。11月份房地產(chǎn)市場(chǎng)成交明顯大增顯示出市場(chǎng)信心穩(wěn)定。

　　東部銷售數(shù)據(jù)回暖明顯

　　1-11月份，東部地區(qū)商品房銷售面積44752萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.0%，增速比1-10月份提高3.6個(gè)百分點(diǎn)；銷售額32240億元，增長(zhǎng)10.2%，增速提高3.5個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售面積23452萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.8%，1-10月份為下降0.5%；銷售額10346億元，增長(zhǎng)11.3%，增速提高3.7個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積23500萬(wàn)平方米，下降3.5%，降幅縮小2.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售額10940億元，增長(zhǎng)4.2%，增速提高3.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　從上述區(qū)域上看，僅西部地區(qū)銷售面積累計(jì)同比仍有所下降，其他地區(qū)累計(jì)銷售面積同比均有所上升，且西部地區(qū)累計(jì)銷售面積同比降幅也在收窄。11月供應(yīng)略有釋放，同時(shí)房?jī)r(jià)穩(wěn)定，信貸未見(jiàn)收緊，政策平穩(wěn)，導(dǎo)致11月銷售有所放量。預(yù)計(jì)年末市場(chǎng)人氣不減，供給溫和放量，需求有望持續(xù)，房地產(chǎn)銷售將保持相對(duì)穩(wěn)定。

　　同時(shí)，數(shù)據(jù)還顯示，11月末，商品房待售面積33567萬(wàn)平方米，比10月末增加519萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加298萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少15萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加119萬(wàn)平方米。目前整體行業(yè)庫(kù)存仍高，房企后續(xù)“以價(jià)換量”的策略仍將是主流。

　　隨著投資和銷售數(shù)據(jù)的回暖，開發(fā)商拿地的熱情也比較高漲，土地市場(chǎng)繼續(xù)回暖，局部市場(chǎng)表現(xiàn)尤為活躍。

　　土地市場(chǎng)依舊活躍

　　目前銷售市場(chǎng)持續(xù)回暖使得開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的前景信心進(jìn)一步加強(qiáng)，開發(fā)企業(yè)投資購(gòu)地?zé)崆橹匦卤患ぐl(fā)，近期相對(duì)熱鬧的土地市場(chǎng)可見(jiàn)一斑，多城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)溢價(jià)，而且一些城市地王也頻現(xiàn)。

　　統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積31638萬(wàn)平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份縮小3.2個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款6594億元，下降10.3%，降幅縮小1.5個(gè)百分點(diǎn)。11月單月土地購(gòu)置面積和費(fèi)用分別同比上升16.8%和下降21.1%，累計(jì)下降14.8%和10.3%，環(huán)比上升144.7%和上升83.7%。

　　本年土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款繼續(xù)回落，但降幅開始收窄，地價(jià)則連續(xù)7個(gè)月上漲。據(jù)了解，10月份以來(lái)，地方政府出于年底沖刺土地出讓目標(biāo)的考慮開始集中推地，開發(fā)商也在銷售好轉(zhuǎn)，現(xiàn)金流充裕的基礎(chǔ)上，為了補(bǔ)庫(kù)存而積極入市拿地，從而造成土地市場(chǎng)的持續(xù)回暖。

　　不過(guò)，由于土地購(gòu)置面積的增速持續(xù)低于市場(chǎng)銷售的增速，預(yù)計(jì)未來(lái)2-3年仍然會(huì)面臨新房供應(yīng)不足的情況。同時(shí)，由于土地價(jià)格較為堅(jiān)挺，也預(yù)示者開發(fā)商的購(gòu)地成本居高不下，未來(lái)房?jī)r(jià)也面臨著較大的上漲壓力。

　　房?jī)r(jià)延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院本月初公布數(shù)據(jù)顯示，2012年11月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為8791元/平方米，環(huán)比10月上漲0.26%，自2012年6月止跌后連續(xù)第6個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅較上月擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)，其中60個(gè)城市環(huán)比上漲，38個(gè)城市環(huán)比下跌，2個(gè)城市持平。

　　與上月相比，本月價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)減少4個(gè)，其中跌幅在1%含1%以上的有10個(gè)；本月環(huán)比上漲的城市比上月增加4個(gè)，其中漲幅在1%以上的有17個(gè)，較上月減少1個(gè)。同比來(lái)看，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)連續(xù)第8個(gè)月下跌，跌幅為0.46%，比上月縮小0.54個(gè)百分點(diǎn)。

　　數(shù)據(jù)還顯示，為樓市風(fēng)向標(biāo)的北京、上海等十大城市，11月份的住宅均價(jià)為15686元/平方米，環(huán)比上漲0.39%，環(huán)比漲幅超出百城平均水平0.13個(gè)百分點(diǎn)，與去年同期相比上漲0.15%，為今年以來(lái)首次同比上漲。

　　可以看出，11月份新房?jī)r(jià)格依舊延續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。目前房地產(chǎn)行業(yè)在年末出現(xiàn)翹尾行情，各大開發(fā)商由于已提前完成年度計(jì)劃，銷售已經(jīng)無(wú)壓力，開始提價(jià)賺利潤(rùn)，住宅均價(jià)有所上揚(yáng)。

　　目前來(lái)看，全國(guó)樓市“量?jī)r(jià)齊漲”態(tài)勢(shì)再次顯露，只是在嚴(yán)厲的調(diào)控之下，房?jī)r(jià)大幅上漲的可能性或不大?；谥醒朊髂昃S持穩(wěn)增長(zhǎng)的基調(diào)，預(yù)測(cè)明年房?jī)r(jià)走勢(shì)將仍呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)，不過(guò)，房?jī)r(jià)重回升勢(shì)可能帶來(lái)調(diào)控預(yù)期升溫。

來(lái)源：鋼聯(lián)資訊

　　轉(zhuǎn)自：

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀