5月5日，《中共中央國務院關于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系的意見》發(fā)布，作為現(xiàn)階段推進城鄉(xiāng)融合發(fā)展頂層設計的文件，所涉及的農(nóng)村土地制度改革和農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化受到諸多關注。
探索宅基地“三權分置”
上述文件指出，要穩(wěn)慎改革農(nóng)村宅基地制度。加快完成房地一體的宅基地使用權確權登記頒證。探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農(nóng)戶資格權和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權。鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置房屋。在符合規(guī)劃、用途管制和尊重農(nóng)民意愿前提下，允許縣級政府優(yōu)化村莊用地布局，有效利用鄉(xiāng)村零星分散存量建設用地。
建立集體經(jīng)營性建設用地入市制度。加快完成農(nóng)村集體建設用地使用權確權登記頒證。按照國家統(tǒng)一部署，在符合國土空間規(guī)劃、用途管制和依法取得前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市，允許就地入市或異地調(diào)整入市；允許村集體在農(nóng)民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營性建設用地入市；推動城中村、城邊村、村級工業(yè)園等可連片開發(fā)區(qū)域土地依法合規(guī)整治入市；推進集體經(jīng)營性建設用地使用權和地上建筑物所有權房地一體、分割轉(zhuǎn)讓。
盤活利用閑置宅基地和閑置房屋、允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市這兩項舉措，為農(nóng)村土地市場的改革開出了一條新的道路。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦在接受《華夏時報》記者采訪時表示，此舉為土地市場的供應端口打通了一個新渠道，可以減少閑置土地的浪費，緩解土地的供應矛盾，提高土地的集約運用率。同時也可以增加農(nóng)民的收入，促進村民市民化，助力新型城鎮(zhèn)化建設。
但國家發(fā)展改革委發(fā)展規(guī)劃司處長劉春雨在發(fā)布會上強調(diào)，“穩(wěn)慎改革農(nóng)村宅基地制度。需要注意的是城里人到農(nóng)村買宅基地的口子不能開，按規(guī)劃嚴格實行土地用途管制的原則不能突破，嚴格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設別墅大院和私人會館。”
對于這一規(guī)定，盧文曦表示，這個口子肯定不能開，因為土地屬性不能改變，如果允許城里人自由買賣宅基地，就會造成更多的小產(chǎn)權房，市場會越搞越亂，而小產(chǎn)權房本身就是要清理的。這一政策是用于土地供應上的新突破，解決更多人的住房問題，而不是解決個別人奢侈性用房的問題，需要從根本上杜絕土地浪費。
集體經(jīng)營性建設用地入市發(fā)展
實際上，我國農(nóng)村土地制度的改革并不是一蹴而就，而是多年來逐步推進的結(jié)果，上述文件提到的穩(wěn)慎改革農(nóng)村宅基地制度、建立集體經(jīng)營性建設用地入市制度也并非第一次提及。
中國指數(shù)研究院提供的資料顯示， 2008年十七屆三中全會從概念上提出了逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。2013年十八屆三中全會提出“允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”。同年，深圳、廣東、溫州、江蘇、安徽等省市開始發(fā)文試點。2014年中央一號文件和國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃又對入市進行了強調(diào)。
2015年，十二屆全國人大常委會第十三次會議確定了農(nóng)地入市三十三個試點縣(市、區(qū))。其中15個地區(qū)試點集體經(jīng)營性建設用地入市制度改革，后又將試點進行了擴大，這是改革重要的轉(zhuǎn)折點。
2017年，13個城市開展利用集體經(jīng)營性建設用地建設租賃住房試點獲批。集體經(jīng)營性建設用地入市的轉(zhuǎn)化方向通過租賃房向“住”邁進了重要的一步，也是改革重要的突破點。目前，北京、福州、南昌等城市相繼試點利用集體建設用地建設租賃住房，其中，北京2018年已開工6個集體土地租賃住房項目，提前完成了全年建設任務。
2018年1月15日，國土資源部部長姜大明表示，我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農(nóng)戶資格權，適度放活宅基地使用權。
隨后，2018年的中央一號文件也提道，要深化農(nóng)村土地制度改革。系統(tǒng)總結(jié)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度改革試點經(jīng)驗，逐步擴大試點。完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”。
2018年，最新的土地管理法草案刪去了從事非農(nóng)業(yè)建設必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定，擬允許集體經(jīng)營性建設用地直接入市。
放寬落戶不等于放松調(diào)控
上述文件還要求，要健全農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化機制。有力有序有效深化戶籍制度改革，放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制。建立健全由政府、企業(yè)、個人共同參與的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化成本分擔機制，全面落實支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的財政政策、城鎮(zhèn)建設用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤政策，以及中央預算內(nèi)投資安排向吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量較多的城鎮(zhèn)傾斜政策。維護進城落戶農(nóng)民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權，支持引導其依法自愿有償轉(zhuǎn)讓上述權益。提升城市包容性，推動農(nóng)民工特別是新生代農(nóng)民工融入城市。
中國豪宅研究院院長朱曉紅告訴《華夏時報》記者，目前承接農(nóng)村人口市民化的主要是中小城市，這些城市的落戶已經(jīng)基本都放開了，中小城市吸納農(nóng)村人口的話，可以減少一些大城市病。但一線城市由于人口布局的因素，口子相對較小。
同時發(fā)改委在發(fā)布會上也指出，放寬落戶不等于放松對房地產(chǎn)的調(diào)控。不管戶籍制度怎么改，習近平總書記提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”這個定位是必須堅持、不能動搖的。因此應該始終把房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展這個底線堅持好，城市既要滿足剛性和改善性的住房需求，同時又要堅決避免投機者借機“鉆空子”，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調(diào)控機制，防止房價大起大落。
朱曉紅還表示，目前中國城鎮(zhèn)化的水平還不夠，不僅是城鎮(zhèn)化率要繼續(xù)，質(zhì)量也需要進一步提高。城鎮(zhèn)化并不只是解決農(nóng)民居住問題，農(nóng)民的生活方式、工作方式、生產(chǎn)方式等一系列的東西都需要改變，農(nóng)民能不能解決就業(yè)問題，是不是享受市民待遇，這些都是問題的關鍵，中國城鎮(zhèn)化的路未來還很長。（陸肖肖）
轉(zhuǎn)自：華夏時報
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