上海鳳溪“城中村”改造：打造城市更新的新樣板、新實(shí)踐

　　中央城市工作會(huì)議深刻指出，要“以推進(jìn)城市更新為重要抓手”，進(jìn)一步明確了城市更新在建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市進(jìn)程中的關(guān)鍵地位?！笆奈濉逼陂g，中交城投緊跟政策導(dǎo)向，在上海鳳溪“城中村”改造項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)了一系列關(guān)鍵突破與顯著成果。在即將迎來(lái)“十五五”，中交城投將繼續(xù)應(yīng)勢(shì)而為，緊跟新政新策，依法合規(guī)打造上海城市更新的新樣板，為公司城市更新業(yè)務(wù)發(fā)展提供前瞻性政策引領(lǐng)。

（鳳溪“城中村”改造項(xiàng)目效果圖）

　　一、上海城市更新新政策、新形勢(shì)

　　2021年，《上海城市更新條例》正式發(fā)布，從地方性法規(guī)層面為有效推進(jìn)城市更新工作提供了有力的法治保障。2022年，《上海市城市更新指引》《上海市城市更新操作規(guī)程(試行)》《上海市城市更新規(guī)劃土地實(shí)施細(xì)則(試行)》《關(guān)于加快推進(jìn)舊區(qū)改造、舊住房成套改造和“城中村”改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》《上海市舊住房成套改造和拆除重建實(shí)施管理辦法(試行)》等配套系列文件發(fā)布，為上海市城市更新工作的開(kāi)展提供有效引導(dǎo)，為公司挺進(jìn)上海市城市更新市場(chǎng)、開(kāi)拓落地鳳溪“城中村”改造項(xiàng)目提供了政策窗口與市場(chǎng)契機(jī)。

　　2025年，上海市人大常委會(huì)審議了《關(guān)于城市更新工作推進(jìn)情況的報(bào)告》，強(qiáng)調(diào)將積極探索符合實(shí)際的城市更新新模式新機(jī)制，加快城市更新步伐，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展，更好服務(wù)城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展；制定《上海市城市更新行動(dòng)方案（2026—2028年）》，“城中村”整體改造將作為核心任務(wù)，于2026年全面啟動(dòng)，旨在系統(tǒng)解決“城中村”居住環(huán)境問(wèn)題，推動(dòng)從“憂(yōu)居”向“優(yōu)居”轉(zhuǎn)變；開(kāi)展《上海市城市更新條例》立法調(diào)研，深入剖析項(xiàng)目實(shí)施中的難點(diǎn)堵點(diǎn)，進(jìn)一步完善政策體系和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，健全組織推進(jìn)機(jī)制，激活市場(chǎng)主體活力。上海市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)《關(guān)于加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式集中推進(jìn)本市城市更新高質(zhì)量發(fā)展的規(guī)劃資源實(shí)施意見(jiàn)（2025版）》，提出要突出規(guī)劃引領(lǐng)、資源統(tǒng)籌，充分發(fā)揮市場(chǎng)主體作用，通過(guò)統(tǒng)籌謀劃、項(xiàng)目計(jì)劃、規(guī)劃制定、實(shí)施建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理五個(gè)階段構(gòu)建全周期城市更新模式；健全“三師”聯(lián)創(chuàng)機(jī)制，創(chuàng)新土地資源配置機(jī)制，完善空間規(guī)劃、土地資源配置、適用于城市更新的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等支持政策，加強(qiáng)綜合政策支持，支持國(guó)企開(kāi)展更新，靈活運(yùn)用多種方式促進(jìn)權(quán)益歸集和協(xié)商一致，加大財(cái)政、金融、稅收支持力度，提升城市更新數(shù)字化水平完善城市更新機(jī)制與政策。

　　伴隨著重大政策利好，上海城市更新業(yè)務(wù)正在提速擴(kuò)容，煥發(fā)出新的市場(chǎng)活力。

　　二、“十四五”期間上海市“城中村”煥新轉(zhuǎn)型

　　在“十四五”規(guī)劃實(shí)施之前，上海“城中村”改造歷經(jīng)多年探索，逐步形成了土地儲(chǔ)備、公益性項(xiàng)目建設(shè)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織改造等典型模式，但以物理空間的重塑為核心目標(biāo)，在社區(qū)文化傳承、公共利益保障、長(zhǎng)效治理構(gòu)建等方面存在明顯短板，難以適應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展階段的多元需求?！笆奈濉睍r(shí)期，伴隨“人民城市人民建設(shè)，人民城市為人民”理念的深度踐行，上?！俺侵写濉备脑鞆睦砟?、路徑、模式、治理、保障等各方面發(fā)生深刻轉(zhuǎn)型，被賦予了全新的時(shí)代內(nèi)涵。

　?。ㄒ唬├砟钷D(zhuǎn)型：從“拆改留”到“留改拆”的價(jià)值重構(gòu)。確立“保留保護(hù)為主，改造提升為輔，拆除重建為補(bǔ)充”的核心原則，有機(jī)更新貫穿改造全過(guò)程。摒棄“一刀切”拆除模式，通過(guò)微改造、功能置換等方式保留城市煙火氣。

　?。ǘ┞窂睫D(zhuǎn)型：從“單一項(xiàng)目”到“區(qū)域統(tǒng)籌”的系統(tǒng)謀劃。運(yùn)用“區(qū)域整體規(guī)劃、資源統(tǒng)籌配置、資金平衡運(yùn)作”系統(tǒng)思維，將“城中村”改造與周邊可開(kāi)發(fā)地塊、產(chǎn)業(yè)布局、交通網(wǎng)絡(luò)、生態(tài)環(huán)境進(jìn)行一體化謀劃。

　?。ㄈ┠Ｊ睫D(zhuǎn)型：從“開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售”到“投建營(yíng)一體化”的長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)。大力推廣“改造+運(yùn)營(yíng)”一體化模式，推動(dòng)改造主體從“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”向“城市運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型。明確支持將“城中村”改造與租賃住房建設(shè)相結(jié)合，既滿(mǎn)足新市民、青年人的居住需求，又為項(xiàng)目提供穩(wěn)定現(xiàn)金流。

　?。ㄋ模┲卫磙D(zhuǎn)型：從“單向主導(dǎo)”到“多元共治”的體系構(gòu)建。構(gòu)建黨建引領(lǐng)下的多元共治體系，建立政府、企業(yè)、村集體、居民四方協(xié)商機(jī)制，在改造方案制定、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定、后續(xù)管理規(guī)劃等關(guān)鍵環(huán)節(jié)充分吸納民意，踐行“全過(guò)程人民民主”。

　?。ㄎ澹┍Ｕ限D(zhuǎn)型：從“政策引導(dǎo)”到“制度賦能”的體系完善。以《上海市城市更新條例》為核心，配套出臺(tái)專(zhuān)項(xiàng)實(shí)施意見(jiàn)，為改造工作提供剛性遵循，創(chuàng)新建立“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)參與、多元籌措”資金機(jī)制，形成“政府主導(dǎo)、國(guó)企實(shí)施、市場(chǎng)化運(yùn)作”新格局。

　　三、上海鳳溪“城中村”項(xiàng)目的新面貌、新使命

　　由中交城投深度參與的鳳溪“城中村”改造項(xiàng)目從2023年啟動(dòng)以來(lái)，堅(jiān)持以“城市更新+產(chǎn)城融合”為主線，制定了清晰的“四三一二”開(kāi)發(fā)思路，同年被列入青浦區(qū)重大建設(shè)項(xiàng)目，并作為區(qū)域代表項(xiàng)目亮相上海城博會(huì)，獲得行業(yè)高度關(guān)注。2025年，“未來(lái)大城”的宏偉藍(lán)圖全面奠定，項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)邁入高質(zhì)量、快節(jié)奏的實(shí)體建設(shè)周期，為區(qū)域城市更新與可持續(xù)發(fā)展注入了強(qiáng)勁動(dòng)力。同年10-11月，項(xiàng)目相繼登陸央視財(cái)經(jīng)頻道《經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)播》、上海市城中村改造項(xiàng)目集中招商推介會(huì)及中國(guó)住博會(huì)等高能級(jí)平臺(tái)，顯著提升公眾影響力與社會(huì)認(rèn)知度，以標(biāo)桿案例生動(dòng)呈現(xiàn)了中交城投在“品質(zhì)、生活、服務(wù)”領(lǐng)域的建設(shè)成果，有力彰顯了公司作為“一流城市發(fā)展商”的品牌實(shí)力。

　　即將邁入“十五五”新征程，中交城投將繼續(xù)推動(dòng)企業(yè)發(fā)展與城市戰(zhàn)略的同頻共振，打造“規(guī)劃－設(shè)計(jì)－投資－建設(shè)－運(yùn)營(yíng)”一站式服務(wù)能力，建立“好房子”產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系。通過(guò)拓寬多元融資渠道，積極對(duì)接政策性金融工具，探索REITs等資產(chǎn)證券化路徑，降低對(duì)土地出讓及商品房銷(xiāo)售的依賴(lài)，靈活調(diào)整產(chǎn)品定位與推盤(pán)節(jié)奏。在業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型及區(qū)域深耕過(guò)程中，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控，加強(qiáng)區(qū)域政策與市場(chǎng)研判，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)布局，通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，形成穩(wěn)定的收益“壓艙石”。主動(dòng)順應(yīng)國(guó)家政策導(dǎo)向，深化理念革新與能力升級(jí)，為推動(dòng)城市治理現(xiàn)代化貢獻(xiàn)專(zhuān)業(yè)力量。（中交城投）

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