盡管身居高位,但王健林灑脫的性格仍然外界認為他是一個相對高調的人。
9月21日,各路記者奔赴青島,在閃光燈不斷捕捉澤塔·瓊斯、妮可·基德曼、萊昂納多·迪卡普里奧以及眾多國內一線明星的時候,王健林和老友孫明波卻抽空在青島啤酒博物館。
近期,有關王健林的身影多見報端,其在商言商、不搞政商聯(lián)盟的言論和高調進入文化界的舉動,都令這個“中國內地新科首富”廣受關注。即便是他在青島參加萬達集團東方影都的啟動活動,但啤酒喝著,王健林也愿意和時代周報談談這個項目之外的萬達。
9月22日,青島膠南,萬里無云。
當萊昂納多·迪卡普里奧、妮可·基德曼、澤塔·瓊斯、約翰·特拉沃爾塔、章子怡、李連杰、梁朝偉、甄子丹、趙薇等一線中外巨星出現(xiàn)在紅毯上時,一位在外圍圍觀的當?shù)厝肃洁炝艘痪洌簢H電影節(jié)什么時候搬到青島來了?
這不是什么國際電影節(jié),只是萬達集團東方影都的啟動活動。啟動這個項目的人,上個月在彭博全球億萬富翁排行榜的最新一期榜單中,以142億美元身家成為中國內地新科首富,較第二位的娃哈哈集團創(chuàng)始人宗慶后的財富高出32億美元。在9月11日公布的胡潤百富榜上,他再次以創(chuàng)紀錄的1350億人民幣位列榜首。
他是中國最大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商萬達集團董事長王健林。15歲參軍,28歲就成為了一名正團職干部,后為響應國家“百萬裁軍”的號召,離開部隊,成為大連市西崗區(qū)區(qū)政府辦公室主任,但在改革浪潮下,本可以在仕途上一片光明的王健林又選擇了棄政從商。
比起馮侖、潘石屹、易小迪、張玉良、胡葆森、黃怒波等92派房地產(chǎn)界大佬紛紛下海創(chuàng)業(yè)時,1988年改革的春風還沒有吹得那么暖, 25年前萬達成立之初,王健林因得不到計劃指標和土地,被迫選擇舊城改造方式獲得土地,成為全國第一個進行城市舊區(qū)改造開發(fā)的企業(yè)。
從軍人、官員、商人到中國首富,將當年欠債149萬元瀕臨倒閉的小公司發(fā)展成企業(yè)資產(chǎn)超過3000億元的超級王國,王健林完成了人生的三級跳,但他的夢想還不止于此,除了要成為全球最大的不動產(chǎn)公司外,要做全球前10的文化集團公司。
商業(yè)地產(chǎn),仍有擴張空間
時代周報:公開數(shù)據(jù)顯示,從2012年6月收購AMC開始截至目前,萬達近一年內海外投資累計金額超過500億元人民幣(含正在推進中的項目),國內僅僅哈爾濱、南昌、合肥3個文化旅游城投資就超過900億元,加上廣州4個項目450億元,巨額的投入是否帶來資金上的壓力?
王健林:我們宣布的是總投資,不是宣布的當年投資,總投資是指這個項目從開始到項目投資結束,它的投資額的相加。比如我們長白山項目總投資160億,長白山到現(xiàn)在只完成了一期,今年把五個酒店建完才二期。
今年開始萬達進入文化領域的投資,而且文化領域的投資規(guī)模都比較大,比方說南昌文化旅游城這次總投資400億, 計劃10年時間完成,也就是2013-2023年,這400億如果分成十年,每年可能就40億,當然可能第一年第二年投資多一點,因為除了注冊資本,還有啟動資金,主要是拿地的錢,要再加50%,所以第一年第二年可能是投50億、60億,以后逐步穩(wěn)定。每個項目,房地產(chǎn)的銷售什么時間結束,每年市場大概只能容納多少,每年這個項目需要多少財務費用,我們內部都有一個很詳細的計劃。
時代周報:萬達的融資渠道主要是什么?
王健林:還以剛才的項目為例,比方當年投資50億,我們自己拿的啟動資金,注冊資金就是30%-40%,第二塊是銀行融資,大約30%;第三塊是預售款,比方說預售,還有一些預定,有的不是預售,比如他看好我三星級酒店,他來經(jīng)營,我們就不用經(jīng)營,還有大酒樓干脆委托我們來給他投資,我們規(guī)劃有酒樓,有酒吧,他可以把這條街全掃走。
實際上嚴格來講自有的資金投下去這一塊就是40%,銀行融資30%,預售30%,所以大一點就是各三分之一。
這是中國的融資模式,在境外有些不同,公寓是可以預售的,但是預售的資金是不能動的,這筆錢叫定金,一般是房屋總價的10%-20%,這筆錢直到入戶交房,把尾款交齊后我們才能動用,但是這個定金可以用做抵押融資,當然要支付一些財務費用了。
時代周報:越來越多的開發(fā)商都在轉型做商業(yè)地產(chǎn),你認為現(xiàn)在中國商業(yè)地產(chǎn)有泡沫嗎?尤其是二、三線城市?
王健林:商業(yè)地產(chǎn)有泡沫,但是要分地方。有些城市,確實商業(yè)地產(chǎn)扎堆、過剩。但是一些地級市,那些城市連好的電影院都沒有,也沒有成熟的購物廣場,尤其是一些高新區(qū),經(jīng)濟開發(fā)區(qū),人口不少,但是配套跟不上,這些地方商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還遠遠不夠。
把中國酒店品牌推向世界
時代周報:作為首家在海外建造豪華酒店的中國企業(yè),將如何應對海外市場的激烈競爭?
王健林:有個所謂的投資專家說,在倫敦投資一個酒店要花7億英鎊,就是70億人民幣,才只有160個房間,說怎么能夠收回成本???我要強調一點,7億英鎊是項目的總投資額,不是單純買酒店的錢。
其實這個并購實際上是撿了一個大便宜,我們買這個地只有9000多萬英鎊,這個項目是10.3萬平米,算下來樓面價只有十五分之一,這在中國是不可想象的,中國賣一萬塊錢的房子,700塊錢的樓面價怎么可能呢?
另外,我們并不是所有面積都用來做酒店,其中6.3萬平米的公寓是用來銷售的,因為在倫敦公寓是很好銷售的,我們考察過項目周邊的公寓價格,基本都在1.5萬英鎊/m2左右,我們就算再便宜點,以每平方米一萬三四銷售,銷售額就將近9億英鎊,除去2億英鎊的稅金,大概收入是7億英鎊,正好等于我們這個項目的投資總額,也就是說三四年時間開發(fā)結束,我們在倫敦可以白賺一個酒店,那這個事情就是放在北京、上海也是不容易實現(xiàn)的。
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