愛琴海首進南寧 能否打破華南商業(yè)僵局?

　　南寧一直被業(yè)內(nèi)人士稱為是華南商業(yè)洼地，那么，明年即將開業(yè)的南寧華豐城愛琴海城市廣場會給南寧商業(yè)帶來怎樣的商業(yè)活力?能否讓商業(yè)低洼激起一些浪花?我們進行了一次深度探訪。

01

華南的商業(yè)洼地南寧的商業(yè)潛力

　　從宏觀來看，多個角度的數(shù)據(jù)肌底和政策支持，都在指向一件事：這個“商業(yè)洼地”的“發(fā)展?jié)摿Α闭诿黠@釋放。

　　戰(zhàn)略地位上，南寧地處泛北部灣經(jīng)濟合作、大湄公河次區(qū)域合作、泛珠三角合作等多區(qū)域合作的交匯點。同時，南寧也是中國面向東盟開放合作的前沿城市、中國——東盟博覽會永久舉辦地，是國家“一帶一路”的重要門戶城市。

　　城市GDP層面，據(jù)官方統(tǒng)計口徑，2019年中國城市GDP的TOP50排名中，南寧以4506。56億元總量位列第50位，也是廣西省唯一一個上榜的城市。

　　GDP產(chǎn)業(yè)結構來看，2019年三大產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為11。9%、20。7%和67。4%——第三產(chǎn)業(yè)長足發(fā)展的經(jīng)濟結構傾向性，已經(jīng)很明顯。

南寧市城市結構

　　對南寧不太了解的朋友，從上面這張高德地圖的截圖，可以看到大致的城市結構：

　　以邕江為城市東西走向的地理結構核心，圍繞南寧火車站的是“老城區(qū)”，新興的動車站，南寧東站以南的青秀區(qū)，沿著東西方向的民族大道自西向東延伸，則是目前商業(yè)最集中的城市核心CBD。

　　而根據(jù)南寧市《十三五新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2016-2020）》，南寧將構建“一區(qū)兩片、六帶多組團”的新型城鎮(zhèn)空間發(fā)展格局，以中心城區(qū)為核心，以主要交通干道為軸線，進行下一階段的城市發(fā)展規(guī)劃。

　　很顯然，中心城區(qū)和交通軸線的核心地位，再度被賦予了新的歷史使命。

　　這也意味著青秀區(qū)的城市核心CBD占位，將會被進一步深化及強化，而南寧城市商業(yè)的核心，將繼續(xù)以此為中心進行延展。

02

城市東擴，消費升級

愛琴海新生代產(chǎn)品

　　其中，城市核心CBD商圈，便是金湖廣場以東、以民族大道為軸線的鳳嶺商圈。

　　在這個商圈內(nèi)，“人氣王”無疑是會展航洋城。

　　但客觀而言，這座本地開發(fā)商操盤的商場，除了人氣之外，結構、動線、落位、空間、服務等各個運營環(huán)節(jié)，在我看來，都很難在未來更長久的時間內(nèi)持續(xù)收獲如今的人氣。

　　另外一個撐起南寧商業(yè)門面的，就是在集團內(nèi)部和全國業(yè)界都鼎鼎大名的是航洋城斜對面的南寧萬象城——它不僅是南寧唯一一座重奢定位的購物中心，更是全國唯一一座擁有同名地鐵站點的“三首層”結構的萬象城。

　　與城市發(fā)展方向一致，從會展航洋城和南寧萬象城一路往東，是南寧向東發(fā)展的絕佳地塊，東北及東南方向，分別是南寧鳳嶺北新興品質(zhì)住宅區(qū)，以及鳳嶺南邕江北岸的三岸仙葫片區(qū)，匯集了大量中高端優(yōu)質(zhì)住宅項目。

　　而位于這一片區(qū)的“西起點”、地鐵1號線埌東客運站出口的南寧華豐愛琴海城市廣場（以下簡稱南寧愛琴海），恰好成為了南寧城市核心CBD“東延線”的載體。

　　該項目與會展航洋城和南寧萬象城之間，間隔了一段3KM左右的距離，從位置關系而言，形成了較為有錯位感的商圈延續(xù)。

　　這座9萬方的愛琴海輕資產(chǎn)項目，以商圈共榮和商氣東拓為原則，將項目定位重心，放在了與上述兩個成熟項目進行差異化互補之上，面向項目東北側鳳北片區(qū)和東南側仙葫片區(qū)的客群為主體，打造一座品質(zhì)生活優(yōu)選場域。

　　城市戰(zhàn)略地位重要，綜合發(fā)展水平尚處于省會級城市的“厚積薄發(fā)梯隊”，加之十三五規(guī)劃將重點放在核心片區(qū)和交通軸線的打造上，而整座城市往東往南的發(fā)展格局，已然確鑿無疑。

　　這些背景資料，那么接下來細聊這座愛琴海項目時，大家應該就能比較清晰地理解到，為什么我們會認為這個項目前景可期了。

　　首先，是項目區(qū)位。

　　南寧愛琴海距南寧萬象城僅3km，距離會展航洋城僅3。7km，加之同一區(qū)域內(nèi)，還有青秀萬達、上海天地、東盟盛天地、水晶城、萬科里等項目，商業(yè)總體量達到了近百萬方。

　　密集的商業(yè)分布背后，是怎樣一個消費市場?這里有一組數(shù)據(jù)

　　* 青秀區(qū)常住人口80。8萬人，人均GDP達12。34萬元。

　　* 青秀區(qū)的生產(chǎn)總值高達1188。58億元，占全南寧市的1/4。

　　* 青秀區(qū)社會消費品零售總額達460。56億元，居民人均可支配收入達48286元，均位列南寧市各區(qū)域首位。

　　* 項目2km輻射30萬消費人群，3km輻射60萬消費人群，周邊寫字樓53座，政府職能部門辦公單位62個，80余所學校，190多個高入住率品質(zhì)小區(qū)。

　　市場需求固然存在——剛需型消費與西側的外溢享受型消費并存。

　　從東側南北方向進入往金湖廣場方向“進城”的消費者，此后都將會多一個選擇，而這座愛琴海項目，也深諳此理。

　　該項目的商業(yè)部分建筑主體分為三個板塊，A、B座5層（含LG層）、C座7層（含LG層），沿城市大動脈民族大道一字排開，整體展面約350m，大開間無遮擋，品牌分布一目了然。

　　根據(jù)“商業(yè)動線可達性回環(huán)度”的算法，南寧華豐城愛琴海城市廣場的條形動線設計，合理性很高。

　　但不可否認，沒有一種動線是完美的，長條形動線的弊端就在于冷區(qū)明顯。

　　南寧華豐城愛琴海城市廣場西面毗鄰埌東客運站地鐵D口，人流量車流量大都從西面進入，故越往東走冷區(qū)愈明顯。

　　對此，項目在進行招商和店鋪落位時，特別將大品牌跨層店落于東側冷區(qū)，并用網(wǎng)紅茶飲或咖啡對其進行客源導入，加之外擺區(qū)域的搭配，最大限度為冷區(qū)引流。

　　第二，結合選址與動線，看品牌。

　　從我們實地走訪的情況來看，南寧目前的商業(yè)情況，富有體驗感的品質(zhì)商業(yè)空間，為數(shù)稀缺。

　　瞄準這一市場空白，串聯(lián)起鳳嶺北成熟高凈值人群集聚居住區(qū)和人群密集但商業(yè)空白的仙葫片區(qū)，處于鳳嶺商圈核心位置的南寧愛琴海，找準了自己的品牌定位。

南寧華豐城愛琴海城市廣場實景圖

　　鳳嶺商圈的常住人口更多是這座城市的新興家庭、潮流新貴，他們需要一個可娛樂的、能滿足多元化社交需求和提供格調(diào)生活方式的商業(yè)新空間。

　　因此，區(qū)別于南寧萬象城和會展航洋城，南寧愛琴海項目更強調(diào)“體驗”，嘗試打造多維度、創(chuàng)新主題場景的全新體驗式商業(yè)中心。

　　目前，南寧愛琴海項目的招商工作正在有序推進，主力店已經(jīng)確定，更多的租戶也正在洽談之中。

　　對于大家多有提及的“如何與萬象車和航洋城做差異化互補”，相信看到這里，各位心里也已經(jīng)應該有答案了。

03

輕資產(chǎn)管理輸出

愛琴海廣西區(qū)域落地5子

　　目前，愛琴海的輕資產(chǎn)管理已入駐北京、上海、天津、重慶、成都、蘇州等80余個城市，廣西區(qū)域目前已確定入駐南寧、百色、柳州、桂平和崇左五座城市。

　　據(jù)了解，愛琴海百色項目已于去年9月正式開業(yè)，商業(yè)總體量6萬方，140余家優(yōu)質(zhì)品牌同期亮相，其中70%品牌為首進百色，項目開業(yè)前2日便吸引逾30萬人次打卡，刷新了百色地區(qū)的商業(yè)項目客流新紀錄。

　　而愛琴海集團在百色項目上取得的成績和累積的運營經(jīng)驗，也為此次落子南寧奠定了市場基礎。

　　輕資產(chǎn)管理輸出型的項目，大多會遇到物業(yè)結構不合理、原有公區(qū)設計不完善等現(xiàn)實問題，但就此次實地走訪溝通來看，南寧愛琴海項目正在解決這些“疑難雜癥”的道路上越戰(zhàn)越勇，蹚出了一條適合自己的路子。

　　我認為，在確定餐飲業(yè)態(tài)高舉高打的高占比戰(zhàn)略之后，次主力店的方向也逐漸明朗。后期，對于零售業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略性調(diào)整，也必定會隨著場子的成熟而逐步發(fā)生。

　　坦白說，我沒有預料到能在廣西南寧遇到如此專業(yè)的商管團隊，走訪之后，對他們操盤的這座愛琴海城市廣場項目，尤為充滿期待起來。

　　等TA明年開業(yè)，我們還會再次造訪。我相信，彼時的南寧華豐城愛琴海城市廣場，一定不會與我們的期待值落差太大。

　　轉(zhuǎn)自：消費日報網(wǎng)

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