二季度房企將入深度調(diào)整

　　“國五條”及各地細則的出臺，已經(jīng)無法改變房企一季度業(yè)績飄紅的事實。

　　截至記者發(fā)稿，萬科、恒大、龍湖等部分大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陸續(xù)發(fā)布了一季度銷售業(yè)績。從數(shù)據(jù)不難看出，一季度房地產(chǎn)市場明顯延續(xù)了2012年下半年以來轉(zhuǎn)暖狀況，加之2012年一季度基值偏低，多數(shù)企業(yè)業(yè)績出現(xiàn)同比大幅攀升。

　　然而，蘭德咨詢總裁宋延慶在接受《中國建設(shè)報·中國住房》記者采訪時認為，隨著新政的出臺和實施，從二季度開始市場并不容樂觀，“新政對消費者購房預(yù)期的影響還是比較大的，不能一味地認為個稅的從嚴征收對新房市場有多大的利好，我個人預(yù)期二三季度特別是二季度成交量可能會明顯下滑。”

　　市場或進入新周期

　　在此前公布的一季度業(yè)績中，融創(chuàng)、恒大分別以147%、114%的同比增幅名列前茅?！叭趧?chuàng)和恒大都很典型，通過數(shù)據(jù)分析可以發(fā)現(xiàn)，其銷售平均價格約為每平方米6000元左右，屬于去庫存的狀態(tài)?！笨硕鸨狈绞聵I(yè)部商業(yè)咨詢中心總經(jīng)理龔安華表示，同屬去庫存狀態(tài)的還有業(yè)績增幅達88%的世茂房地產(chǎn)?！笆烂逊艞壛思兏叨说穆肪€，這三家房企的共同點都是在做‘剛需’和改善性需求領(lǐng)域，對客戶有明確的細分，都抓住了市場需求?！?/p>

　　“這實際上也是預(yù)料之內(nèi)的?！彼窝討c認為，一季度銷售業(yè)績的大增，首先離不開市場整體的改善，其次，很多房企已經(jīng)主動調(diào)整自己的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，都加大了中小套型的供應(yīng)量和供應(yīng)比例。

　　　而隨著銷售狀況的改善，土地市場也持續(xù)活躍。如近期龍湖、融創(chuàng)在長三角地區(qū)通過招拍掛或收購項目等方式已獲取多宗地塊，又如萬科已在今年一季度新增項目達20個。

　　龔安華表示，“國五條”及各地細則的落地，并不會影響房企拿地的積極性，這是由企業(yè)發(fā)展的需要決定的，但房企推盤的節(jié)奏與策略或?qū)l(fā)生較大變化。

　　“就北京一些一線城市來說，我認為‘國五條’雖然對二手房市場起到了一定抑制作用，但是在短期內(nèi)對新建商品房的價格影響并不大。因為這些城市土地供應(yīng)量還是偏少。”龔安華認為，從供需矛盾上看，總體上未來房企的推盤節(jié)奏會放慢，特別是市區(qū)樓盤。在供給緊縮的情況下，價格下降并不樂觀。

　　對于二季度市場的銷售預(yù)期，宋延慶也認為很難保持一季度的同比高速增長。這一方面由于去年二季度銷售基值已較高，另一方面，調(diào)控將使購房者進入一定時間的觀望期，這將明顯影響到房企業(yè)績。

　　“從二季度開始，一些開發(fā)商很可能會延緩?fù)票P或者減小推盤量。進一步‘以價換量’的可能會很小，在現(xiàn)金流穩(wěn)定情況下，不會像去年跑量那么瘋狂。我認為今年的市場主題將是‘降本增效’，即降低成本、提高效益?！?/p>

　　房企面臨再調(diào)整

　　在各地調(diào)控細則和“限價令”出臺后，部分房價上漲壓力較大的城市開始對上市項目的價格采取更嚴格的調(diào)控措施。如北京媒體報道顯示，自3月下旬起，北京已暫停多個熱銷項目的網(wǎng)簽，同時，部分項目因要求漲價而被主管部門暫發(fā)預(yù)售許可證。更有消息人士指，北京市住建委已開始分批約談高端項目。同時，廣州近期也有多個擬漲價新盤未能拿到預(yù)售證，入市項目大減，故許多開發(fā)商目前正在考慮調(diào)整產(chǎn)品和價格方案。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，從調(diào)控手段角度來講，通過強化20%個稅征收，一定程度上會把投機、投資需求擠出房地產(chǎn)市場，讓房產(chǎn)本身回歸以自住需求、自住屬性為主的市場特性，這將間接決定市場產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)變化。此前，萬科、金地等多家房企也曾向記者證實，將繼續(xù)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，適當降低高端產(chǎn)品的比例，應(yīng)對房地產(chǎn)市場調(diào)控。而以龍湖為例，一季度，其“天街”系列住宅產(chǎn)品因其“剛需”及首改的定位，獲得不錯的效益。如成都金楠天街推出的77 109平方米產(chǎn)品銷售額超過10億元、套數(shù)超1000套；杭州下沙時代天街下的住宅滟瀾山也取得了5億元、500套的銷售成績。

　　“我認為房企在調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面應(yīng)有兩方面的方向?！贬槍ζ髽I(yè)產(chǎn)品調(diào)整，龔安華對記者表示，“一是加大中低端產(chǎn)品和改善型需求產(chǎn)品的比例，二是做特色化產(chǎn)品，比如養(yǎng)老產(chǎn)品。像綠城、萬科，有一部分產(chǎn)品已經(jīng)開始主打養(yǎng)老公寓，這些都是針對市場需求變化做的積極性調(diào)整?！?/p>

　　宋延慶則提醒，從消費者的需求考慮，當前房企都在關(guān)注“剛需”或改善型需求產(chǎn)品無疑是正確的，但未來這一細分市場的競爭恐將異常慘烈?！敖ㄗh把市場與產(chǎn)品進行再細分，如更多關(guān)注‘首改’市場，多增加略高于‘剛需’產(chǎn)品的開發(fā)，這可能是開發(fā)商的一個新機遇?！?/p>

來源：中國建設(shè)報

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