新“國五條”各地細(xì)則力度幾何？

　　自2月底新“國五條”細(xì)則公布以來，市場各方對地方具體的調(diào)控措施一直存在猜測和忌憚，導(dǎo)致樓市熱鬧起來。趕在地方政策出臺前的窗口期，3月大城市樓市尤其是二手房市場交易一片喧嘩與騷動，過戶量大增。

　　以北京為例，市場機構(gòu)根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月份二手住宅網(wǎng)簽總量達(dá)到了43780套，環(huán)比大幅上漲332.5%，同比上漲了294%。而近年來，北京市正常月交易量是二手房和新房各1萬套左右，3月份二手房網(wǎng)簽量為平常的4倍，創(chuàng)有史以來單月新高。

　　可見，地方政策的出臺越果斷，對市場和預(yù)期的穩(wěn)定才能越有利。千呼萬喚始出來，從發(fā)布時間上看，這十余個大城市的政策幾乎都沒有趕上3月的最后一個工作日，廣州更是掐著3月31日最后一個周末的夜晚發(fā)布，可見新政在各大城市的醞釀過程并不輕松。

　　在各地細(xì)則中，除了不多的新內(nèi)容外，更多的是對中央政策的重申和以往政策的延續(xù)。

　　限購——戶籍單身人士限購一套

　　限購升級最顯著的是北京。北京將嚴(yán)格購房資格審核，加大執(zhí)法查處力度。對不如實申報、提供虛假材料騙取購房資格的家庭，不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，家庭承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，并且5年內(nèi)不得在本市購買住房。

　　北京同時明確規(guī)定，從3月31日起“北京戶籍的成年單身人士，在北京沒有住房的，限購一套住房；已經(jīng)擁有一套及以上住房的，暫停在北京向其出售住房”。相對于此前京籍家庭限購兩套，京籍單身人士也限購兩套的規(guī)定，進(jìn)一步收緊。

　　對此，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示，限購政策從嚴(yán)，將有效打擊投資、投機性住房需求。而不少網(wǎng)友回應(yīng)此項規(guī)定為針對假離婚而設(shè)，北京市政府稱，此次從嚴(yán)限購政策，意在進(jìn)一步實現(xiàn)住房資源的優(yōu)化配置，在現(xiàn)有條件下，滿足更多的剛性自住需求。結(jié)合北京人口、資源、環(huán)境現(xiàn)狀，考慮到單身人士擁有一套住房基本能夠滿足自住需求，當(dāng)前對單身人士購買第二套住房進(jìn)行適當(dāng)限制，有利于使有限的住房資源配置給更多的急需住房的剛性自住需求，也能抑制部分投資投機性需求。

　　上海此前已經(jīng)實行對單身人士的限購，廣東要求珠海等城市限購由主城區(qū)擴大到全部行政區(qū)域，而其他城市沒有進(jìn)一步的限購措施。這也從一個側(cè)面反映出，限購作為一種臨時性行政手段，效力上缺乏縱深，亟待其他長效機制接棒。而延續(xù)兩年多的限購，導(dǎo)致在去年年底、今年年初剛需集中釋放，對樓市價格穩(wěn)定產(chǎn)生了較大沖擊，僅靠限購，無法長效穩(wěn)定市場。

　　限貸——嚴(yán)禁或暫停第三套及以上房貸

　　上海細(xì)則規(guī)定，嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購房貸款，適時調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。重慶規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策，暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。

　　多數(shù)地方細(xì)則中，都提到了差別化信貸政策。對三套房貸使用了“嚴(yán)禁發(fā)放”、“暫?！绷Χ炔坏鹊慕剐砸?guī)定。

　　同時，這些城市細(xì)則中都表示要進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例，但都未直接明確提高的比例，留有預(yù)案，“房價不聽話則棒落”。

　　北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長李文杰認(rèn)為，現(xiàn)在的信貸政策已經(jīng)收得很緊了，目前市場二套住房的購房信貸是首付六成，差不多上浮15%的利率，這一次要進(jìn)一步提高門檻，但還沒有具體數(shù)字。有消息說，可能會達(dá)到七成首付和20%利率。

　　所得稅——能核實原值的依規(guī)征20%

　　對各方最關(guān)注的個人轉(zhuǎn)讓住房征收差價20%稅費的問題，北京規(guī)定：通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)，能核實房屋原值的，嚴(yán)格按照個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征；不能核實房屋原值的，按照核定征收方式計征個人所得稅，核定征收率是1%，按照交易額全額的1%征稅。同時，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，而且是家庭唯一生活用房的，將繼續(xù)免征個人所得稅。

　　在個稅方面，上海、重慶等城市的規(guī)定與北京基本相同。然而，對于這樣的規(guī)定，有受訪的房屋中介人士稱，避稅的辦法不是沒有，比如可以更多地增加原值，還有一種方法就是在總價上規(guī)避一些。有分析人士認(rèn)為，在實際操作中，由于網(wǎng)簽價格多按地區(qū)指導(dǎo)價格上報，因而和房屋原值之間的應(yīng)稅差額，并沒有理論上的那么大。

　　經(jīng)濟學(xué)家袁鋼明指出，對于住建部要求的絕不能將20%所得稅轉(zhuǎn)嫁到買房者身上等說法，細(xì)則也沒有做出明確說明，存在漏洞。

　　值得關(guān)注的是，重慶版細(xì)則的關(guān)鍵點落在了強化房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用，對在主城區(qū)個人擁有的獨棟商品房、個人新購的高檔住房，以及在重慶同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套及以上的普通商品住房，征收房產(chǎn)稅。

　　限價——房價漲幅低于人均可支配收入的實際增幅

　　3月30日，南京市人民政府發(fā)文稱，2013年全市新建商品住房價格漲幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實際增幅。南京公布的樓市細(xì)則內(nèi)容僅此一條，顯示了此次調(diào)控并非所謂的“新一輪”，依然是三年前開始的調(diào)控的延續(xù)，而有些政策僅僅是重申意義已不大。

　　不高于居民人均可支配收入實際增幅，成為限價的主要目標(biāo)。重慶規(guī)定，主城區(qū)新建商品住房價格增幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅。主城區(qū)以外各區(qū)縣（自治縣）人民政府制定本區(qū)域房價控制目標(biāo)，于4月底向社會公布。

　　北京2013年的房價控制目標(biāo)，首先是要求新建商品住房價格與2012年相比，要總體上保持穩(wěn)定。在此基礎(chǔ)上，為進(jìn)一步促進(jìn)住房回歸居住屬性，《通知》還將短期調(diào)控和長效機制建設(shè)相結(jié)合，明確要降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理，妥善解決群眾住房問題。

　　限價的具體措施，體現(xiàn)在對新房定價的控制上面。如銷售管理方面，對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格，而且不接受指導(dǎo)的商品房項目，可以暫不核發(fā)預(yù)售許可證書，或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。對不如實申報、提供虛假材料騙取購房資格的家庭，不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，家庭承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，并且5年內(nèi)不得在本市購買住房。

　　有分析認(rèn)為，政府對開發(fā)商的定價權(quán)利的干預(yù)，則顯得過于微觀，是對自身政策的不夠自信。如果說限購等手段還在于平衡供需來調(diào)節(jié)市場，則直接干預(yù)定價是對市場信號的干擾。

　　聯(lián)網(wǎng)——個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)

　　廣東省明確要求今年內(nèi)全省地市實現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng)。

　　重慶市提出，“加快全市個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)”。同時提出，加強房地產(chǎn)企業(yè)信用管理，建立國土房管、城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、物價、金融、稅務(wù)、工商、統(tǒng)計等部門聯(lián)動共享的信用管理系統(tǒng)，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)誠信體系建設(shè)。

　　上海則明確：“房屋管理、稅務(wù)、人力資源社會保障、民政等部門要加快研究建立購房人及其家庭成員在本市擁有住房情況、購房人納稅或社會保險繳納情況、購房人婚姻狀況信息交互共享，完善住房限購措施的操作流程?！?/p>

　　由上可見，公安、物價、工商、人力資源和社會保障、民政等部門終于參與到了房地產(chǎn)調(diào)控中，顯示出房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性，如果調(diào)控依舊只著眼于土地和房屋，則無法找到治本之策，需要各部門綜合治理，協(xié)調(diào)發(fā)力。

來源：中國國土資源報

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