中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的近憂和遠(yuǎn)慮

進(jìn)入2013年以來(lái)，隨著上一階段調(diào)控政策影響力的弱化，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次陷入新一輪的爆發(fā)性增長(zhǎng)，并再次引起多方討論，“泡沫論”、“供需論”不絕于耳。在“國(guó)五條”調(diào)控新政出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)是怎樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)的走勢(shì)又怎樣，究竟是什么在支撐著房?jī)r(jià)的高漲，造成這種現(xiàn)象的原因是什么……對(duì)此，多位相關(guān)人士在由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心主辦的“中國(guó)發(fā)展高層論壇2013年會(huì)”進(jìn)行了討論。

　　投資性需求造成“供不應(yīng)求”

　　對(duì)于是否因土地的供給不足而造成了高房?jī)r(jià)，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智表示，我國(guó)近年來(lái)土地供應(yīng)量對(duì)滿足城鎮(zhèn)化和住宅市場(chǎng)的需求是足夠的，市場(chǎng)表現(xiàn)為供不應(yīng)求的主要原因是投資性需求高漲。

　　胡存智指出，從近八年我國(guó)住房用地供應(yīng)數(shù)據(jù)來(lái)看，如果按照容積率1.5計(jì)算，可以建出的住房面積達(dá)到84.36億平方米，如果按照人均30平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，可以滿足2.82億新增城市人口的住房需求。但值得注意的是，同期進(jìn)入城鎮(zhèn)的人口只有1.67億人，雖然有地區(qū)間的差異性、房屋套型的變化等方面的問題，但總的看來(lái)供地充分。

　　對(duì)此，瑞安集團(tuán)主席羅康瑞表示，現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高房?jī)r(jià)有可能有一部分是政府的不確定行為造成的，比如說(shuō)土地供給的計(jì)劃能否早一些透露，包括銀行貸款的政策能夠保持相對(duì)的穩(wěn)定。

　　羅康瑞指出，過去國(guó)內(nèi)在供地指引等方面做得不足。在住房以及土地的供應(yīng)方面，應(yīng)更透明化，更加明晰。在土地供應(yīng)量、供應(yīng)地區(qū)、土地用途等方面，給出清晰的導(dǎo)向，使消費(fèi)者了解未來(lái)的供應(yīng)情況，這樣就不會(huì)沒有方向地亂買房產(chǎn)，也不會(huì)與市場(chǎng)脫節(jié)。

　　胡存智對(duì)此表示，現(xiàn)階段我國(guó)已實(shí)行公開透明的土地供應(yīng)引導(dǎo)。例如國(guó)土部規(guī)定地方必須在3月份最遲4月份公布全年供地計(jì)劃，并標(biāo)明供地用途等。因此，大家可以參考供應(yīng)計(jì)劃以考慮各項(xiàng)投資計(jì)劃，起引導(dǎo)性作用。特別是2013年土地供應(yīng)方面，要與前五年土地供應(yīng)保持均衡，這意味著，如果低于這個(gè)平均值、供應(yīng)減少要盡量保證達(dá)到這個(gè)平均值，如果高于這個(gè)平均值，則需要適當(dāng)?shù)氖湛s數(shù)量，以維護(hù)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的穩(wěn)定。

　　但是，為什么供過于求的土地供應(yīng)量，表現(xiàn)出來(lái)的情況卻是供不應(yīng)求？胡存智指出，我們有足夠的數(shù)據(jù)證明，之前的供應(yīng)對(duì)滿足城鎮(zhèn)化和住宅市場(chǎng)的需求是足夠的，如果按照每年的城市化率進(jìn)城的人口量來(lái)說(shuō)，每年的土地供應(yīng)量是供過于求的。

　　“主要原因還是在于投資性需求過于旺盛，在居住需求已經(jīng)得到滿足的情況下，投資性需求覺得供不應(yīng)求，因此表現(xiàn)為供不應(yīng)求?！焙嬷侵赋觯顿Y性需求是我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的主要原因。

　　《英才》雜志社社長(zhǎng)宋立新總結(jié)道，現(xiàn)階段并不是剛需問題，而是剛需的集中和投資的驅(qū)動(dòng)推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。另外，從用地方面，雖然供給充足，但也有部分囤地現(xiàn)象。

　　胡存智表示，的確有部分開發(fā)商會(huì)囤地，但這并不是主流。因?yàn)?，土地與資金，只有流動(dòng)才能增值，因此，不會(huì)有人主動(dòng)惡意囤地。

　　“所以今年土地供應(yīng)中有三條要求，一是增加增量，二要盡快釋放存量，三是盤活閑置土地。”胡存智表示，國(guó)土部建立了大企業(yè)大地塊盡快開工建設(shè)向市場(chǎng)提供的監(jiān)察制度，使已經(jīng)拿到手的地盡快釋放，另外對(duì)于多年閑置土地制定政策，盡早開工。

　　胡存智同時(shí)指出，國(guó)土部正在對(duì)廣東、重慶等地進(jìn)行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進(jìn)行試點(diǎn)，使集體土地能夠在產(chǎn)權(quán)建設(shè)以及流轉(zhuǎn)規(guī)則上逐步建立起規(guī)矩，逐步實(shí)現(xiàn)“同地同權(quán)、同地同價(jià)”，彌補(bǔ)土地市場(chǎng)供應(yīng)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)從量向質(zhì)轉(zhuǎn)變

　　“2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)前低、中升、后翹的趨勢(shì)”。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲表示，中國(guó)住房最短缺的時(shí)間已經(jīng)過去，未來(lái)應(yīng)從量向質(zhì)轉(zhuǎn)變。

　　任興洲表示，國(guó)研中心根據(jù)第六次2010人口普查數(shù)據(jù)和相關(guān)數(shù)據(jù)推算，到2010年這些年來(lái)積累存量住房全中國(guó)是179億平方米，2.2億套的住房，從總量而言，按照2010年的常住人口的家庭戶來(lái)算，達(dá)到了戶均1.02套住房，但從成套住房來(lái)看，包括廁所廚房的是戶均0.73套。

　　“這樣的情況到2015年‘十二五’以后，戶均城鎮(zhèn)家庭戶會(huì)達(dá)到1.08套，全世界的經(jīng)驗(yàn)達(dá)到這樣的水平以后，住房市場(chǎng)的峰值就到來(lái)了，該往下走了。這是從中國(guó)現(xiàn)在的整體情況來(lái)考慮?！比闻d洲說(shuō)。

　　“這說(shuō)明我國(guó)已有大量存量房，中國(guó)住房最短缺的時(shí)間已經(jīng)過去。”任興洲指出，下一步我國(guó)房地產(chǎn)除了不斷建房子的數(shù)量型發(fā)展以外，更重要的是要向提高質(zhì)量發(fā)展。例如，應(yīng)該從一線和二三線城市的結(jié)構(gòu)的問題角度看中國(guó)市場(chǎng)整體的存量和未來(lái)的發(fā)展。

　　對(duì)此，高富諾集團(tuán)董事長(zhǎng)萊斯利·諾克斯表示，現(xiàn)階段中國(guó)面臨的挑戰(zhàn)是如何保證建筑質(zhì)量，讓建筑物可以長(zhǎng)期存在。

　　萊斯利指出，房地產(chǎn)行業(yè)的確具有較高吸引力，但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是長(zhǎng)期的市場(chǎng)，因此，我們不能僅根據(jù)當(dāng)前的短期趨勢(shì)做出建房決定，而是參照可持續(xù)的發(fā)展模式，在宜居、適合發(fā)展的城市進(jìn)行發(fā)展。另一方面，我們?cè)跐M足當(dāng)前需求的同時(shí)，還應(yīng)保證質(zhì)量，讓它可以長(zhǎng)期存在，從而實(shí)現(xiàn)持續(xù)的增值和價(jià)值回報(bào)。

　　“例如國(guó)內(nèi)也有很多人在香港、東京等地買房，中國(guó)買家很看重質(zhì)量，他們?cè)诤Ｍ赓I房是買好的房子，以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的保值增值，我想在國(guó)內(nèi)也是一樣的需求?！比R斯利說(shuō)。

　　轉(zhuǎn)自：

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀