揭秘“鬼城”真相：二三線城市樓市空置率高

二三線城市樓市高空置率現(xiàn)象，暴露開(kāi)發(fā)速度過(guò)快隱患及“豪宅化”傾向，應(yīng)引導(dǎo)市場(chǎng)理性發(fā)展

　　記者最近走訪一些城市發(fā)現(xiàn)，受新建住宅社區(qū)尚不成熟、旅游地產(chǎn)居住淡季等因素影響，部分樓盤(pán)存在嚴(yán)重高空置率現(xiàn)象，被人們稱(chēng)為“鬼城”。

　　針對(duì)一些地區(qū)存在的密集開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)以及高空置率現(xiàn)象，調(diào)查采訪中，專(zhuān)家建議，二三線城市樓市正在呈現(xiàn)不同于一線城市的特點(diǎn)，調(diào)控應(yīng)有的放矢，更具針對(duì)性。相關(guān)部門(mén)應(yīng)合理規(guī)劃土地出讓節(jié)奏，調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，新區(qū)規(guī)劃應(yīng)注重配套設(shè)施的完善。

　　“只看見(jiàn)有人施工，沒(méi)看到有人入住”

　　記者從湖北省武漢市驅(qū)車(chē)五個(gè)小時(shí)，趕到位于湖北省西北部的十堰市。3月2日晚九點(diǎn)，在位于十堰市天津路的“大洋五洲”施工現(xiàn)場(chǎng)，腳手架上的大燈在黑夜里非常耀眼。而在圍墻以外，幾乎一片漆黑。

　　位于十堰市上海路的“大美盛城”，雖然多棟樓房的主體已經(jīng)建成，但住宅區(qū)基本上是一片黑暗。市民王海濱告訴記者，“只看見(jiàn)有人施工，沒(méi)看到有人入住。過(guò)去這里只是一片大山，才開(kāi)山不久，誰(shuí)會(huì)來(lái)這么偏僻的地方居住呢？”

　　江蘇省常州市地處長(zhǎng)三角腹地，近年來(lái)城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速。據(jù)當(dāng)?shù)厝私榻B，被網(wǎng)民稱(chēng)為“鬼城”的，其實(shí)是武宜路街。這條街是常州市武進(jìn)區(qū)通往中心城區(qū)的主干道之一。記者白天走在武宜路上，發(fā)現(xiàn)自北向南，有“綠地外灘一號(hào)”、“綠地香頌”、“萬(wàn)博城市廣場(chǎng)”、“紫金城”等多個(gè)在建項(xiàng)目，塔吊林立。透過(guò)綠色防護(hù)網(wǎng)，可以看到不少在建樓盤(pán)已經(jīng)初現(xiàn)雛形。

　　晚上8點(diǎn)，記者再次走在武宜路上發(fā)現(xiàn)，雖然一側(cè)的酒店、飯店、商場(chǎng)等商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所燈火通明、喧囂熱鬧，但另一側(cè)交付時(shí)間不久的住宅小區(qū)，“亮燈”的住戶寥寥無(wú)幾。武進(jìn)建設(shè)局開(kāi)發(fā)辦負(fù)責(zé)人介紹，“武宜路定位為集中居住區(qū)。但由于是2012年新交付的小區(qū)，目前空置率比較高，大多數(shù)樓盤(pán)將在2013年迎來(lái)第一批業(yè)主?！?/p>

　　在貴州省貴陽(yáng)市等地采訪中，本刊記者發(fā)現(xiàn)一些樓盤(pán)也存在類(lèi)似情況。部分二三線城市的新建居住區(qū)由于正在建設(shè)之中，或是剛剛交付使用，入住率較低。到了夜晚，燈光稀少。

　　盡管業(yè)內(nèi)人士表示，網(wǎng)上流傳的“鬼城”、“崩盤(pán)”之說(shuō)，明顯有夸大之嫌。但是專(zhuān)家指出，在國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的大背景下，二三線城市樓市的部分樓盤(pán)，銷(xiāo)售速度明顯慢于開(kāi)發(fā)商預(yù)期，由此引發(fā)的空置率較高現(xiàn)象，值得警惕。

　 “季節(jié)性空置”現(xiàn)象突出

　　2月27日，本刊記者在距離瓊海市區(qū)僅30分鐘車(chē)程的博鰲鎮(zhèn)看到，路上少有車(chē)輛，街道也沒(méi)有“人氣”。夜晚行走在博鰲灣長(zhǎng)約幾公里的沙灘上，除觀光燈塔和兩家酒店外有燈，其他小區(qū)大多漆黑一片。

　　2月28日，記者在“長(zhǎng)灘雨林”社區(qū)遇到了來(lái)自東北的王世寧夫婦，他們告訴本刊記者，“在這里投資買(mǎi)房是為了旅游度假。但去年底搬進(jìn)來(lái)后，發(fā)現(xiàn)人太少了，海浪聲音又大，晚上有些害怕不敢出門(mén)。買(mǎi)房的時(shí)候，售樓員說(shuō)快賣(mài)光了，可現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)，住在這幢樓里的不超過(guò)5戶。”

　　在“長(zhǎng)灘雨林”售樓處時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，該項(xiàng)目入住率為30％至40％左右。但當(dāng)天晚20時(shí)，記者在銷(xiāo)售人員所稱(chēng)的“基本售罄的看?！畼峭酢笨吹剑?0層的高樓總共有6戶亮燈，由此估算，空置率在95％以上。與之相隔百米“博鰲灣”項(xiàng)目，記者估算空置率接近99％。

　　“這里所謂的‘鬼城’，其實(shí)多為高空置率的‘候鳥(niǎo)’社區(qū)”，海南克而瑞咨詢中心總經(jīng)理王路說(shuō)，海南作為擁有熱帶資源的省份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要以旅游地產(chǎn)為主，島外購(gòu)房者的目的，主要是秋冬季節(jié)的避寒。加上本地購(gòu)買(mǎi)力較低，當(dāng)旅游旺季逐漸消退的時(shí)候，房屋空置率就會(huì)逐漸提高，屬于正?，F(xiàn)象。

　　記者走訪三亞、瓊海、?？凇⒘晁牡匕l(fā)現(xiàn)，瓊海市博鰲鎮(zhèn)因旅游地產(chǎn)的特性，高空置率現(xiàn)象較為突出，除瓊海博鰲鎮(zhèn)外，其他網(wǎng)傳的“鬼城”地區(qū)，屬于行政規(guī)劃尚在建設(shè)之中。因網(wǎng)民對(duì)城市規(guī)劃不熟悉，誤將“正在新建的新功能區(qū)”歸納其中。以海口市為例，海口市西海岸已被規(guī)劃為市政府辦公區(qū)及島外高端人士居住度假區(qū)，正在建設(shè)之中。預(yù)計(jì)未來(lái)五年內(nèi)，各項(xiàng)配套設(shè)施將進(jìn)一步完善。

　 “豪宅化”引發(fā)結(jié)構(gòu)性矛盾隱患

　　本刊記者在一些二三線城市的新建住宅區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受土地價(jià)格和市場(chǎng)需求的影響，這里的房?jī)r(jià)與一線城市相比，尚有較大距離。

　　在江蘇省常州市，河海房產(chǎn)總經(jīng)理王萍告訴記者，常州地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比為6.8，這就意味著普通居民用7年不到的時(shí)間，就可以購(gòu)置一套平均價(jià)位的房產(chǎn)。這個(gè)數(shù)字與上海、北京等一線城市16～17相比要低很多。

　　雖然二三線城市樓市以剛性需求為主，但隨著開(kāi)發(fā)進(jìn)程加快，小戶型供應(yīng)比例有所降低，“豪宅”出現(xiàn)并逐步增多。業(yè)內(nèi)擔(dān)憂，這可能誘發(fā)投機(jī)投資性需求的膨脹，也會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)供需不平衡，為房?jī)r(jià)上漲埋下隱患。

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