央企“退房”趨緩，專家指五大原因

作為高利潤高回報的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)備受企業(yè)和投資者的親睞。曾被國資委下令退出房地產(chǎn)業(yè)的央企們，一方面由于舍不得這塊“金疙瘩”，另一方面由于樓市調(diào)控接盤者寥寥，再加上退出并沒有監(jiān)督和時限等多方因素，近年來央企退出的進程愈發(fā)緩慢。

　　據(jù)報道，2010年3月國務(wù)院國資委發(fā)布央企退出房地產(chǎn)行業(yè)的通知至今，名單中不以房地產(chǎn)為主業(yè)的78家央企退出者不足1/4。

　　從產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)公布的信息來看，央企房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓也呈下降趨勢。

　　據(jù)北交所公布的數(shù)據(jù)來看，2012年上半年房地產(chǎn)業(yè)共成交34宗，而2011年上半年為38宗；成交額下滑至第二位。去年上半年共有11家主業(yè)不包含房地產(chǎn)業(yè)的央企，通過北交所轉(zhuǎn)讓13宗房地產(chǎn)項目，成交額為7.37億元，而2011年同期為18宗。

　　據(jù)記者粗略統(tǒng)計，去年下半年，在北交所掛牌的房地產(chǎn)項目僅有6宗。其中，僅有中國化工集團轉(zhuǎn)讓貴州水晶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和中國航天科工集團轉(zhuǎn)讓內(nèi)蒙古何西房地產(chǎn)有限責(zé)任公司100%的股權(quán)。此外，中國恒天集團轉(zhuǎn)讓渭南恒天地產(chǎn)有限公司40%股權(quán)；中國冶金礦業(yè)總公司轉(zhuǎn)讓北京云加房地產(chǎn)開發(fā)有限公司55%股權(quán)。

　　北交所集團董事長熊焰曾表示，由于受樓市調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)大部分都存在著資金鏈緊張的問題，因此買方需求并不旺盛，出現(xiàn)了項目不好接盤的局面。與2011年相比，央企通過交易所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的熱度有所下降。

　　實際上，在退市令頒布后的兩年，央企退房效果還是比較明顯的。

　　2011年2月11日，國資委副主任邵寧表示，中央企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的進展比較順利，2010年已有14家中央企業(yè)退出，當年預(yù)計有20多家可以實現(xiàn)退出。

　　2011年12月16日，中遠集團發(fā)布公告稱，其下屬二級子公司中遠香港集團將間接持有的遠洋地產(chǎn)控股有限公司約8%的股權(quán)全部出售。至此中遠全部退出遠洋地產(chǎn)，中遠集團成為被要求退出房地產(chǎn)市場的78家企業(yè)中的第一家。

　　2012年2月中旬召開的2012年度央企產(chǎn)權(quán)管理工作會議上，國務(wù)院國資委的報告再次披露了2011年非房地產(chǎn)主業(yè)央企“退地”的進度，航天科工等27家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企公開掛牌轉(zhuǎn)讓了40宗房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)。

　　然而，到了2012年底，有媒體統(tǒng)計，除了21家被允許繼續(xù)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企外，只有不到20家央企通過剝離或者轉(zhuǎn)讓方式，完成了從房地產(chǎn)市場的退出。

　　業(yè)內(nèi)專家認為主要有以下五方面原因：

　　第一，利益需求致使央企退房減緩。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率維持在10-20%之間。在經(jīng)濟出現(xiàn)下行、多數(shù)企業(yè)比較困難的情況下，如此的凈資產(chǎn)收益率是比較可觀的。此外，由于央企資金雄厚，有足夠的實力應(yīng)對調(diào)控。一旦退出，就意味著失去了一塊巨大的利益。

　　第二，業(yè)績需求是央企不愿退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的又一重要原因。

　　第三，國資委只提出了退房要求，而沒有制定退出的時間表，也是多數(shù)央企遲遲不愿退出的重要原因之一。

　　第四，地方政府吸引央企投資，給予大量優(yōu)惠政策，那些主營業(yè)務(wù)不是房地產(chǎn)的央企，在向地方投資實體產(chǎn)業(yè)項目時，也往往提出了房地產(chǎn)開發(fā)的要求。地方為了項目的需要，也被迫給予了相應(yīng)的開發(fā)用地。這些開發(fā)用地，一般都是與實體產(chǎn)業(yè)項目相捆綁的，其所得到的優(yōu)惠政策，也大致與實體產(chǎn)業(yè)項目相當。如果退出，就意味著這些優(yōu)惠利益將一并轉(zhuǎn)讓給其他企業(yè)。央企不愿退出，相當一部分也是在等待房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，將地方政府給予的優(yōu)惠政策享受完以后，再退出房地產(chǎn)市場。

　　第五，央企逐步退出競爭性領(lǐng)域需要一個過程，要遵循市場規(guī)律。事實上，中國的房地產(chǎn)業(yè)，也需要有一些央企的參與，需要通過央企來平衡房地產(chǎn)市場的關(guān)系。不然，房地產(chǎn)市場也很難形成平衡效應(yīng)。特別是中低收入階層的住房問題將很難得到解決。而國資委在要求央企退出房地產(chǎn)市場過程中，應(yīng)在政策上進行一定的調(diào)整，不是勒令退出，而采取整合的方式，并將可能存在的利益糾葛，通過一定的方式在轉(zhuǎn)讓和被轉(zhuǎn)讓企業(yè)之間進行適當?shù)恼{(diào)整與優(yōu)化，則更有利于央企的退出。

來源：證券日報

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