揭秘低地價：被“平均”的地價

　　為什么官方的數(shù)據(jù)總與市場的感受不同？

　　日前，國土部發(fā)布《2012全年及第四季度重點城市地價監(jiān)測成果》下稱“報告”顯示，2012年末，全國105個主要監(jiān)測城市地價總體水平為3129元/平方米，商服、 住宅、工業(yè)地價分別為5843元/平方米、4620元/平方米和670元/平方米，同比分別上漲3.34%、2.26%、2.70%。

　　中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松強調(diào)，去年的地價年度漲幅仍處于近10年來的歷史低位，僅略高于2008年，且全年住宅地價累計增幅在三類用地中居于最低。

　　然而，據(jù)記者采訪多位房地產(chǎn)企業(yè)人士，均表示他們的感受是目前主要城市地價越來越高。來自民間統(tǒng)計機構(gòu)——中國指數(shù)研究院的研究報告指出：北京2012年的住宅用地樓面均價較2011年上漲了27%，達到每平米6484元；上海同期的住宅用地樓面均價上漲了25%，達到每平米4982元。

　　一位接近國土部的專家表示，雖然二三線城市地價漲幅較小，但是整體都是小幅上漲的趨勢，而且2012年前三季度各地成交土地規(guī)模并不大，都集中在第四季度，而第四季度正是全國地價上漲的時期。如果要計算出來住宅用地全年同比漲幅只有2.26%的數(shù)據(jù)，那必然需要有地價下降的城市。國土部統(tǒng)計出來的數(shù)據(jù)必然是各個城市和各類土地平均之后的數(shù)據(jù)，而這樣的數(shù)據(jù)并不具有說服力。

　　重點城市未單列

　　上海良玉投資有限公司總經(jīng)理郭玉良表示，或源于統(tǒng)計口徑的差異，根據(jù)用途劃分，工業(yè)地價的價格較低，平均地價中被供給總量較高的工業(yè)用地價格拉低；另一方面，住宅地價中，低價或者免費供的保障房用地或被算進去，拉低整體價格。

　　單獨從住宅地價來看，郭玉良介紹，一方面，低價或者免費供的保障房用地或被算進去，拉低整體價格；另一方面，目前各地土地市場的熱度不一，一線城市好于二線，二線又好于三四線城市，一線城市的住宅地價也存在被平均。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶告訴本報記者，從2012年房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)來看，成交量漲了，房價漲了，但是上市房企公布的業(yè)績卻顯示，利潤率下降了，其中的主要原因就是地價購置成本在不斷上漲。

　　趙松在上述“報告”發(fā)布會上介紹，地價的同比增速放緩，年度漲幅也處于近10年來的歷史低位，僅略高于2008年。

　　郭玉良提醒，從實際感受來說，檢測的地價數(shù)據(jù)似乎存在一些統(tǒng)計口徑的差異，比如住宅地價放緩，這兩年大力推的保障房用地地價是否被列為住宅地價的統(tǒng)計口徑中，從而拉低整體漲幅。

　　郭玉良介紹，地價和樓市以及土地供應(yīng)的稀缺程度息息相關(guān)，相比之下，一、二、三、四線城市的地價漲幅將呈現(xiàn)逐級遞減的趨勢，一線城市的住宅地價或許被平均。

　　記者注意到，和2011年發(fā)布地價數(shù)據(jù)不同的是，重點檢測城市的地價水平并未被單列。

　　趙松表示，2012年全年異常交易地塊數(shù)量及溢價水平處于調(diào)控以來的低值；僅有兩宗“地王”地塊；與此同時，2012年全年上報異常交易地塊275宗，較去年的609宗相比，大幅下降；此外，2012年上報異常交易地塊平均溢價率同比降低了30%。

　　“依然存在統(tǒng)計口徑過嚴的情況”，以“地王”為例，北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉介紹，國土部認定的“地王”僅指單價創(chuàng)歷史新高，刨除了區(qū)域單價或者總價地王，也剔除了當年“地王”等。

　　規(guī)避“溢價率”調(diào)控

　　相比地價漲幅，“地王”和“溢價率”作為土地市場熱度的重要信號，更受國土部重視，國土部亦要求，各地把單價或者總價地王地塊，溢價率超過50%的地塊上報。

　　江蘇國土廳的一位人士也向記者介紹，作為房地產(chǎn)用地調(diào)控的主管部門，國土部對三個指標非常敏感，一個是地王地塊，包括單價地王和總價地王；一個是溢價率超過50%的地塊；一個是流標、流拍地塊。

　　“在樓市逐漸轉(zhuǎn)好之后，土地市場自去年三季度開始逐漸轉(zhuǎn)好，地方政府也開始加大供地力度，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊的供給，流標、流拍地塊減少了，與此同時，高溢價的地塊的數(shù)量和頻次也隨之增加?！睆埓髠ト缡钦f。

　　或因為此，“地王”和“溢價率”作為土地市場熱度的在重要信號，成為國土部重點督辦對象，國土部要求各地把地王地塊或者溢價率超過50%的所謂“異常交易地塊”上報。

　　“監(jiān)管層比較看重單價地王，不過在2012年的土地市場上，單價地王出現(xiàn)的數(shù)量和頻次并不明顯，”江蘇國土廳的一位相關(guān)人士介紹，按照樓面地價創(chuàng)歷史新高的標準計算，地王地塊數(shù)量較少，而且，“地王”地塊更多是源于地塊的區(qū)域優(yōu)勢等價值明顯，地價面積也較小，對整個土地市場的影響不大。

　　另外，上述人士解釋，對于地方政府來說，規(guī)避“地王”的措施很多，也相對容易。“可以通過地塊弄大一點、調(diào)整容積率或者一塊優(yōu)質(zhì)的宅地搭配很多商業(yè)辦公用地以及不優(yōu)質(zhì)的地塊捆綁出售，從而攤平地價。”

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生認為，溢價率和實際地價水平毫無關(guān)聯(lián)，雖然“地王”、“高溢價率”地塊名義上減少了，但是地價成本依然在不斷上漲。異常交易地塊是可以通過抬高底價、調(diào)整土地出讓方式限地價競配保障房、公共設(shè)施、好地差地捆綁出售等化解、拉低的。

　　相比之下，讓地方政府感受更為明顯的是50%的溢價率“紅線”。

　　“一旦溢價率連續(xù)三次超過50%，就要向上級單位匯報，解釋原因，并可能被問責?！鄙鲜鼋K省國土廳有關(guān)人士向記者介紹，也正因此，一旦連續(xù)出現(xiàn)兩宗溢價率超過50%，地方就要考慮暫停出售，研究創(chuàng)新土地出讓方式，以免被上級調(diào)查、問責。

　　以北京為例，經(jīng)記者不完全統(tǒng)計，去年北京有12宗地被暫停出讓，其中，繼9月份通州臺湖鎮(zhèn)兩地塊，一個以88%的溢價率出讓，一個以122%的溢價率出讓后，北京國土局即宣布暫停十宗地塊的出讓。

　　“要不就先推一個溢價率低的差地，再推一個溢價率高的好地，避免連續(xù)的高溢價地塊，避免問責”，上述江蘇省國土廳有關(guān)人士解釋，“但是溢價率頻次出現(xiàn)多了，也很難交差?！痹趪敛靠磥?，溢價率高說明地方政府不了解當?shù)氐耐恋厥袌?，對底價評估過低，沒有很好的參與宏觀調(diào)控。

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