2013年樓市：一二線城市房價看漲，三四線城市難說

　　供不應(yīng)求的情形只會出現(xiàn)在我國一線城市，短時間內(nèi)還不會在重慶上演。

　　三四線城市供應(yīng)充足但潛在需求相對較弱，部分供應(yīng)明顯超出當(dāng)?shù)匦枨蟮某鞘忻媾R價格下行風(fēng)險。

　　2013年全行業(yè)去化壓力依舊嚴(yán)峻，全國整體房價上行空間有限，不會出現(xiàn)2009年那樣的飆升局面。

　　專家認(rèn)為，今年初重慶樓市不會出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。

　　中國指數(shù)研究院市場總監(jiān)何田認(rèn)為，重慶土地供應(yīng)穩(wěn)定，今年一季度不會因供不應(yīng)求漲價。

　　“地球還在轉(zhuǎn)，丈母娘還要面對，房子的問題也還是得解決?！闭劦綐鞘?，網(wǎng)友如此戲言。

　　瑪雅人“2012世界末日”的預(yù)言已經(jīng)破滅，可2013年樓市的預(yù)言還在繼續(xù)。買還是不買，賣還是不賣，在焦慮和糾結(jié)中觀察市場的人，總需要臨門一腳的勇氣和一盆冷水的清醒。2013年樓市走勢如何？重慶晨報記者專訪了中國指數(shù)研究院的市場總監(jiān)何田，與全國200多個城市的各項(xiàng)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)打交道的他，對2013年樓市有著自己的判斷。

　　猜供應(yīng)量

　　重慶樓市不會供不應(yīng)求

　　2013年的樓市將怎么走？拋開政策影響，供求關(guān)系至關(guān)重要。

　　何田認(rèn)為，去年年初商品房銷售面積和銷售額已經(jīng)觸底，同比分別下降14%和20.9%，到了去年7月，累計(jì)新開工面積和開發(fā)投資額增速到達(dá)低谷分別為下降9.8%和增長15.4%，市場的供應(yīng)量將在今年年初達(dá)到一個低點(diǎn)。不過，隨著近幾個月開工、投資等供應(yīng)指標(biāo)已逐步企穩(wěn)回升，單月新開工面積由降轉(zhuǎn)增，開發(fā)投資額增速明顯加快，伴隨品牌企業(yè)業(yè)績好轉(zhuǎn)，拿地力度加大，預(yù)計(jì)2013年這一趨勢將延續(xù)，全國房屋新開工面積將止跌反彈，投資增速趨穩(wěn)。

　　之前有人認(rèn)為，隨著供應(yīng)量的逐漸減少，房價可能在今年3月份出現(xiàn)上升。對此，何田表示，“這種供不應(yīng)求的情形只會出現(xiàn)在我國一線城市，短時間內(nèi)還不會在重慶上演。因?yàn)橹貞c的土地供應(yīng)量最近幾年一直比較大，雖然存量已經(jīng)消耗，但是隨著建設(shè)周期的到來，2013年重慶的供應(yīng)量還是相對穩(wěn)定的?！?/p>

　　猜房價走勢

　　會漲，但上漲空間有限

　　眼巴巴盼著房價降下來的人們，估計(jì)2013年要大大地失望了。

　　基于土地成本高企、剛性需求支撐、投資途徑單一等種種原因，業(yè)內(nèi)人士對于今年房價的預(yù)測大方向頗為統(tǒng)一，都是一個“漲”字。

　　何田也這樣認(rèn)為。他說，貨幣環(huán)境的穩(wěn)定和市場成交不斷加溫，都支持房價繼續(xù)走高，尤其是一線城市，如北京、上海，因?yàn)楣?yīng)少，房價走高已成定局，“從全國整體而言，我認(rèn)為至少向下的通道已經(jīng)關(guān)閉，房價即使不漲也不太可能跌?！?/p>

　　何田說：“具體而言，一線城市和發(fā)達(dá)的二線城市如長三角的杭州、南京等地，在過去兩年受調(diào)控影響較大，2012年來積壓的需求逐步釋放，成交量普遍在去年6-7月率先達(dá)到小高峰；多數(shù)二線城市市場的供應(yīng)總體充足，價格上漲動力不及一線城市，價格平穩(wěn)運(yùn)行的可能性較大；三四線城市供應(yīng)充足但潛在需求相對較弱，部分供應(yīng)明顯超出當(dāng)?shù)匦枨蟮某鞘忻媾R價格下行風(fēng)險。”

　　何田還認(rèn)為，由于2010年以來新開工面積始終處于高位，這些新開工面積將持續(xù)形成供給，因此預(yù)計(jì)2013年全行業(yè)去化壓力依舊嚴(yán)峻，全國整體房價上行空間有限，不會出現(xiàn)2009年那樣的飆升局面。另外，需要注意的是，如果房價持續(xù)上漲，將加大房地產(chǎn)調(diào)控政策在2013年升級的風(fēng)險。

　　猜市場格局

　　大魚擠走小魚將成定局

　　如果說之前房企洗牌還只是預(yù)言，那么到了2012年底，這個預(yù)言基本實(shí)現(xiàn)了大半，大企業(yè)通過2012年的銷售業(yè)績，牢牢把握并逐步擴(kuò)大市場份額。數(shù)據(jù)顯示，2012年，萬科、保利、恒大、中海、招商等房企每到12月就已完成全年銷售目標(biāo)，這些業(yè)績飄紅的大房企在土地市場更是縱橫捭闔，屢屢創(chuàng)下“地王”神話。2013年，糧草足的大房企們，或?qū)逊康禺a(chǎn)市場攪動得強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱。

　　何田認(rèn)為，雖然2012年房地產(chǎn)市場還沒怎么上演“大魚吃小魚”，但是大魚變大擠走小魚的情況已經(jīng)成為定局?！澳壳埃覈購?qiáng)房企加起來的市場份額不過30%，就是房企老大萬科也只占了市場份額的百分之幾。而在美國，僅僅前十名的地產(chǎn)公司就占了30%的市場份額。”

　　何田說，這幾年品牌房企的市場占有率不斷提升，行業(yè)集中度持續(xù)提高。2009年，十家代表性企業(yè)的市場份額為全國的7.5%，到去年已擴(kuò)大到11.6%，萬科在千億的基礎(chǔ)上繼續(xù)實(shí)現(xiàn)增長，品牌房企業(yè)績快速增長已經(jīng)擠占了中小開發(fā)商的市場空間，預(yù)計(jì)在2013年，品牌房企的占有率將繼續(xù)提升，行業(yè)集中度將繼續(xù)提高。

　　“雖然大房企的壟斷也會帶來弊病，但是對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展而言，大房企的集中度越高，對政府的監(jiān)管、行業(yè)的規(guī)范和人們居住品質(zhì)的提升都是好事?！焙翁镎f。

　　猜房企應(yīng)對

　　多物業(yè)形態(tài)多層次開發(fā)

　　何田認(rèn)為，2013年對房地產(chǎn)企業(yè)來講應(yīng)該是利好眾多的一年，如何踩準(zhǔn)市場和政策節(jié)奏，隨行就市的以合理價格提供適銷對路的產(chǎn)品才是企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的要訣。

　　何田建議，2012年東部地區(qū)一二線城市回暖較早且力度更大，2013年這一趨勢可能會延續(xù)，而部分三四線城市房地產(chǎn)供應(yīng)和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、人口不匹配，或?qū)⒚媾R供應(yīng)過剩風(fēng)險。從產(chǎn)品方面來看，要跑量快速周轉(zhuǎn)做大規(guī)模，中小戶型、低單價、低總價是產(chǎn)品策略的必然選擇，想要迅速提升銷售金額、創(chuàng)造高收益，區(qū)域或產(chǎn)品特征稀缺、性價比高的中大戶型高端產(chǎn)品必不可少。

　　另外，在當(dāng)前住宅市場受到嚴(yán)密監(jiān)管環(huán)境下，拓展業(yè)務(wù)，發(fā)展多物業(yè)形態(tài)，如旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等也是企業(yè)分散風(fēng)險、做強(qiáng)做大的重要途徑，但與傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品完全不同的是，這些產(chǎn)品存在周期長、前期資金投入大、產(chǎn)品開發(fā)能力要求高等，一窩蜂盲目投入可能導(dǎo)致供過于求或去庫存乏力的局面。

來源：重慶晨報

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