年底“地王”扎堆引發(fā)政策收緊猜想

臨近年底，北京、上海、廣州、深圳等地又紛紛出現(xiàn)了企業(yè)拿地高峰，曾經(jīng)一度消失的“地王”又開始出現(xiàn)，推高了人們對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期。不過另一方面，中央政治局會(huì)議提出了要“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作”，業(yè)內(nèi)認(rèn)為這預(yù)示著明年房地產(chǎn)調(diào)控基本沒有放松可能。

　　近期，樓市由冷轉(zhuǎn)暖，而年底隨著各地政府推地加速，央企在各地土地市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)拿地，“地王”扎堆出現(xiàn)。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“地王”頻現(xiàn)一方面推高了市場(chǎng)房價(jià)上漲預(yù)期，另一方面也可能會(huì)導(dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的定向“微調(diào)”轉(zhuǎn)為再度收緊。

　　對(duì)即將到來的2013年房價(jià)走勢(shì)，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)認(rèn)為，2013年3月份后將有“較大漲幅”，而深圳英聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)董事長、經(jīng)濟(jì)學(xué)者郭建波則認(rèn)為，一線城市房價(jià)明年將迎來下跌行情。

　　而業(yè)內(nèi)也有不少人認(rèn)為，基于限購、限貸等政策短時(shí)間內(nèi)不會(huì)退出市場(chǎng)，包括一線城市在內(nèi)，明年上半年全國樓市趨穩(wěn)的可能性比較大，“可能會(huì)有小幅波動(dòng)，但不會(huì)大漲大跌。”　

　
　　“地王”涌現(xiàn)推高房價(jià)預(yù)期

　　11月4日，中央政治局召開會(huì)議，提出了要“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作?！辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，此次會(huì)議第一次提出了“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作”，“以往的提法只是‘堅(jiān)持’、‘保持’房地產(chǎn)調(diào)控政策，這次是第一次提出‘加強(qiáng)’市場(chǎng)調(diào)控”，預(yù)示著明年房地產(chǎn)調(diào)控基本沒有放松可能。

　　業(yè)界認(rèn)為，中央這次表態(tài)對(duì)當(dāng)下開始強(qiáng)勢(shì)回暖的房地產(chǎn)市場(chǎng)潑了冷水，也是對(duì)當(dāng)前央企在各地強(qiáng)勢(shì)回歸土地市場(chǎng)、推高市場(chǎng)預(yù)期的回應(yīng)。

　　近期，市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)回暖，又恰逢年底各地集中推地，各房地產(chǎn)企業(yè)因銷售回籠資金加快，開始在各地積極進(jìn)行土地儲(chǔ)備，而央企因財(cái)大氣粗，創(chuàng)下了不少“地王”。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地市場(chǎng)的熱度反應(yīng)，對(duì)推高房價(jià)預(yù)期產(chǎn)生了明顯影響。

　　中原集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，全國20個(gè)重點(diǎn)城市中，自9月至今，央企拿地共計(jì)33塊，涉及總金額達(dá)421億元。

　　一線城市中，北京入市的地塊是位于朝陽區(qū)農(nóng)展館北路的一宗住宅混合公建用地，雖然規(guī)劃建筑面積不足6萬平方米，但起拍價(jià)就達(dá)到20億元，折合樓面價(jià)3.38萬元每平方米，這一單價(jià)創(chuàng)北京土地起拍價(jià)的歷史新高。

　　就在同日，上海外灘濱江綜合開發(fā)有限公司和中國太平洋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司聯(lián)合體以27.7億元拍得黃浦區(qū)594北塊、596街坊商辦地塊，樓面價(jià)達(dá)到了3.6萬元每平方米，刷新了今年上海土地市場(chǎng)的最高單價(jià)紀(jì)錄。

　　11月30日，廣州出讓11宗地塊，當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士稱這是2010年的土地市場(chǎng)盛況再現(xiàn)。據(jù)了解，廣州12月份還有十余宗土地將推出。深圳也于11月末誕生今年以來的總價(jià)地王，深圳尖崗山一塊面積達(dá)15萬平方米的地塊，最終被中海地產(chǎn)以20億元成功競標(biāo)，溢價(jià)100%。

　　值得一提的是，此次土地市場(chǎng)井噴背后活躍的幾乎清一色是大型房企，其中萬科、保利等龍頭企業(yè)的拿地?zé)崆楦邼q。

　　據(jù)悉，萬科自下半年重啟大規(guī)模拿地，進(jìn)入年底，萬科開始進(jìn)入拿地沖刺階段。大連、上海、南京、濟(jì)南都出現(xiàn)了萬科拿地的身影。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)，截止到12月4日，2012年萬科拿地金額總計(jì)已經(jīng)達(dá)到378.21億元。占到今年前11月銷售業(yè)績的30%左右。這一比例也高于其他大型房企。全年來看，萬科拿地很有可能會(huì)突破400億元。

　　“下半年房企拿地趨勢(shì)不減，尤其是銷售良好的大型房企，在有業(yè)績支撐的情況下，拿地意愿也相對(duì)較強(qiáng)。雖然從目前的規(guī)?？茨玫亟痤~恐難超去年，但在市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)的背景下，開發(fā)商對(duì)于未來的預(yù)期也逐漸增強(qiáng)，拿地積極性也開始高漲?！睆埿癖硎?，以往11月份或?yàn)闃鞘械荆衲耆珖鴺鞘袇s在11月份繼續(xù)延續(xù)了下半年的強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，房企的銷售業(yè)績也得以繼續(xù)增長?？紤]到今年年底的翹尾因素，大部分房企在11、12月份業(yè)績同比會(huì)出現(xiàn)明顯的翻紅。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以“降價(jià)跑量”為主的環(huán)境下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”并不是一件好事情。“如果當(dāng)前土地市場(chǎng)正在醞釀2009年到2010年土地市場(chǎng)復(fù)蘇的行情，這極有可能使市場(chǎng)走向出現(xiàn)偏差，調(diào)控效果功虧一簣?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉在接受中國商報(bào)記者采訪時(shí)表示，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的“微調(diào)”為主轉(zhuǎn)為再度收緊。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，盡管土地市場(chǎng)目前是燒熱了，但是否會(huì)直接傳導(dǎo)到樓市還不確定。因?yàn)榻谥醒爰訌?qiáng)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心未變，樓市也只能算是剛剛轉(zhuǎn)暖。

　　郭建波就在微博上約賭任志強(qiáng)，他認(rèn)為，一線城市房價(jià)明年將迎來下跌行情。

　　房價(jià)走勢(shì)有爭議

　　目前土地市場(chǎng)和樓市呈現(xiàn)出互相傳導(dǎo)的態(tài)勢(shì)，樓市成交為房企提供更多拿地資金，土地市場(chǎng)的持續(xù)熱度，又對(duì)買賣雙方的樓市預(yù)期產(chǎn)生積極影響。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院（以下簡稱中指院）最新數(shù)據(jù)，10大城市綜合指數(shù)（新房）同環(huán)比均繼續(xù)上漲，漲幅擴(kuò)大。住宅指數(shù)（新房）環(huán)比連續(xù)第6個(gè)月上漲，同比止跌轉(zhuǎn)升。二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)全部上漲，且同比漲幅明顯。

　　中指院分析認(rèn)為，受優(yōu)質(zhì)地塊接連入市和開發(fā)商資金壓力減輕影響，11月重點(diǎn)城市土地與住宅用地價(jià)格均在高位運(yùn)行，溢價(jià)率升高。11月全國300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1253元每平方米，環(huán)比上漲25%，同比上漲23%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價(jià)為1825元每平方米，環(huán)比上漲19%，同比上漲36%。1月至11月，全國300個(gè)城市住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價(jià)除3、4、9、10、11月外均低于去年同期，本月住宅用地成交樓面均價(jià)延續(xù)上漲趨勢(shì)，創(chuàng)年內(nèi)最高值。

　　1月至11月，全國300個(gè)城市住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）單月成交量僅2、10月高于去年同期，住宅用地市場(chǎng)走勢(shì)較平穩(wěn)，11月成交量同比跌幅小于整體市場(chǎng)。年末更多優(yōu)質(zhì)地塊陸續(xù)入市，市場(chǎng)將持續(xù)活躍。

　　對(duì)此，也有業(yè)內(nèi)人士表示，近期土地拍賣的火熱，但并沒有像以往那樣帶來所謂的天價(jià)“地王”，這要?dú)w功于各地主管部門在土地拍賣中采取的限價(jià)措施。此次廣州的土地拍賣會(huì)，就實(shí)行了限價(jià)和競建保障房相結(jié)合的形式，其中三宗比較搶手的住宅用地都設(shè)有最高限制地價(jià)，當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)后，參與競買的企業(yè)或個(gè)人就需要通過配建保障房或拆遷安置房才能得到競標(biāo)地塊。

　　當(dāng)然，因各地對(duì)出讓土地的定價(jià)也比較高，而且在目前市場(chǎng)出現(xiàn)回暖的情況下，“地王”的出現(xiàn)的確對(duì)市場(chǎng)非理性發(fā)展有明顯的推進(jìn)作用。

　　對(duì)于未來樓市進(jìn)程，張旭認(rèn)為，隨著下半年樓市好轉(zhuǎn)，開發(fā)商資金壓力減輕，而部分房企在完成業(yè)績目標(biāo)的前提下，推盤力度不足，降價(jià)動(dòng)力不大，反而轉(zhuǎn)為補(bǔ)庫存。尤其是當(dāng)前處于政策平淡期，房企對(duì)于未來市場(chǎng)的預(yù)期也將好轉(zhuǎn)，房企明年的銷售目標(biāo)較今年也會(huì)有所提高，這給房價(jià)上漲帶來壓力。

　　但也有分析人士認(rèn)為，政府會(huì)出臺(tái)相應(yīng)措施來抑制房價(jià)上漲，“‘地王’助推房價(jià)的情況一旦趨于嚴(yán)重，勢(shì)必會(huì)有相應(yīng)的‘降溫’政策出臺(tái)，因?yàn)槟壳暗氖袌?chǎng)和政策層面不允許房價(jià)大漲的情況出現(xiàn)。目前來看，針對(duì)高價(jià)地的限地價(jià)競房價(jià)、競保障房面積、競公共配套等政策，也在平抑地價(jià)方面發(fā)揮一定作用。經(jīng)過一定時(shí)間的反彈后，土地市場(chǎng)還將回歸平穩(wěn)?！保ū緢?bào)記者劉京玲）

來源：中國商報(bào)

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