樓市金九銀十成色不足

　　2012年的金九銀十，成交量環(huán)比下跌，同比則大漲。媒體將今年金九銀十成交與7、8月對比時，多冠以“平淡收場”的評價，而接受采訪的開發(fā)商卻紛紛表示：“今年的日子比起去年來，好得太多了?！?/p>

　　環(huán)比出現(xiàn)下滑

　　多家機(jī)構(gòu)根據(jù)北京市建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年10月，新建住宅簽約9812套，環(huán)比9月份下調(diào)了10.6%。金九銀十合計(jì)新建住宅簽約20783套，環(huán)比7、8月下調(diào)了21.5%。而7、8月交易量則創(chuàng)造年內(nèi)最高。

　　新房及二手房兩項(xiàng)合計(jì)，北京金九銀十的住宅總成交為4.48萬套，環(huán)比7、8月的5.79萬套下調(diào)22.6%。

　　北京中原地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為，大部分開發(fā)商在上半年的以價換量后，都完成了全年銷售業(yè)績，整體資金情況好轉(zhuǎn)，目前大多調(diào)高售價，控制銷售速度。因此，金九銀十整體成色不足。

　　同比仍然大漲

　　北京中原地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為，成交在傳統(tǒng)旺季出現(xiàn)下滑，一方面是因?yàn)橹暗?、8月淡季不淡，實(shí)際7、8月的成交量也是最近2年的高點(diǎn)，傳統(tǒng)淡季消化了過多的需求，影響了金九銀十的成交量。

　　一個值得注意的數(shù)據(jù)是，與去年同期相比，無論新房還是二手房市場，成交量都有大幅提升。金九銀十合計(jì)新建住宅的簽約套數(shù)，同比2011年同期的10734套上漲了93.6%。如果加上二手房住宅簽約套數(shù)，北京金九銀十的住宅總成交同比2011年金九銀十26746套，則上漲了67.5%。

　　供應(yīng)小步快跑

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年每月有30個左右項(xiàng)目開盤，而在供應(yīng)旺盛的2009年和2010年，月入市項(xiàng)目的數(shù)量經(jīng)常能達(dá)到50、60個。今年9月份入市48個項(xiàng)目，形成了年內(nèi)供應(yīng)的高峰。而10月份入市27個項(xiàng)目，又回到了今年供應(yīng)的平均水平上。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，購房需求的后勁乏力讓開發(fā)商不敢再像往年一樣大規(guī)模放量，而是每次推出一二百套房源來試探購房者，以此為依據(jù)靈活調(diào)整價格、推盤策略，導(dǎo)致今年金九銀十，開盤項(xiàng)目個數(shù)雖大幅增加，但實(shí)際供應(yīng)套數(shù)未現(xiàn)高峰。

　　中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年金九銀十普通商品住宅的成交均價為20422元/平米，與去年同期的20494元/平米基本持平。但成交結(jié)構(gòu)已經(jīng)明顯出現(xiàn)變化，在整體成交結(jié)構(gòu)中郊區(qū)占比更多。因此，很多業(yè)內(nèi)人士都表示，市場整體價格穩(wěn)中微漲已經(jīng)成為主流。

　　開發(fā)商保持淡定

　　在新房市場上，記者了解到，從剛需住宅、到高端住宅公寓、再到別墅項(xiàng)目等多層市場，都難以得出市場陷入低迷的結(jié)論。

　　金地集團(tuán)華北區(qū)域地產(chǎn)公司副總經(jīng)理遇繡峰表示：“市場還是比較平穩(wěn)的，沒有感覺到市場轉(zhuǎn)冷或者低迷。比去年這個時候的情況，好了很多?！庇浾邚耐ㄖ菀恍﹦傂桧?xiàng)目得到的反饋，基本上于此一致。

　　在高端公寓市場，成交出現(xiàn)下滑，更多的是由于供應(yīng)的減少。某高端公寓項(xiàng)目的工作人員告訴記者，我們項(xiàng)目不久前推出的房源，很快就已基本售罄，只是不敢高調(diào)張揚(yáng)。

　　而昌平某別墅項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人也對記者表示：“以我接觸的情況來看，目前高端客群可以選擇的產(chǎn)品比較少，在9、10月份也沒有明顯的觀望情緒出現(xiàn)?！?/p>

　　■ 二手房

　　價格及成交量連續(xù)下滑

　　近日來北京的氣溫急轉(zhuǎn)直下，傳統(tǒng)“金九銀十”樓市旺季也落下帷幕。7、8月成交高峰過后，9、10月份北京二手房市場表現(xiàn)乏力。

　　根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，10月二手房成交11449套，環(huán)比9月同期下降9%，這已是成交量連續(xù)三月環(huán)比下滑。

　　根據(jù)北京住建委數(shù)據(jù)顯示，9、10月份北京二手房成交同比增長50.1%。但與2009年和2010年相比，今年二手房市場“金九銀十”失色不少。

　　“自市場調(diào)控以來，最近幾年的‘金九銀十’都明顯成色不足。2011年限購政策頒布后市場迅速冷淡，觀望氣息彌漫，樓市陷入博弈?！北本溙锓慨a(chǎn)市場分析師張葉松表示。另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然9月和10月成交量不如7、8月，但比去年下半年要好很多。

　　在成交環(huán)比下滑的形勢下，北京二手房價格也小幅下滑。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，10月份北京市二手住宅成交均價為23264元/平方米，環(huán)比上月下降0.65%，同比上漲1.29%，自9月以來價格連續(xù)兩月下滑。

　　雖然今年“金九銀十”成交出現(xiàn)放緩，但是在四惠、望京等成熟商圈，二手房的成交表現(xiàn)不俗?！八幕萆倘Τ松钆涮资殖墒熘?，其立體式交通更是減少了區(qū)域內(nèi)居民的交通成本，這是吸引購房者來此置業(yè)的主要原因?！北本溙锓慨a(chǎn)四惠區(qū)區(qū)域經(jīng)理何世友向記者表示。麥田房產(chǎn)望京融科橄欖城店經(jīng)理趙松分析，望京成熟的配套和“第二CBD”的規(guī)劃利好促進(jìn)了望京商圈的凸顯。

　　■ 預(yù)測

　　價格平穩(wěn)成交難漲

　　對于今年后兩個月成交量的走勢，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析稱，“限購令”仍在嚴(yán)格執(zhí)行，無論是積累需求、還是新增需求，得到一定消化后，樓市面臨著增量購房需求不足的窘境。加上時值年末，大部分開發(fā)商在年初“降價換量”后都完成了全年銷售業(yè)績，現(xiàn)金流狀況也得到緩解，目前開發(fā)商大多調(diào)高售價，控制銷售速度。因此，“金九銀十”之后，樓市整體成交量將出現(xiàn)明顯回落。

　　北京中原地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為，在今年的最后2個月，整體市場將以平穩(wěn)為主，成交量沖高的可能性不大。而在價格方面，整體價格繼續(xù)微漲已經(jīng)成為定論，在土地價格及溢價率都明顯上漲的情況下，開發(fā)商的定價也會水漲船高，而且全年計(jì)劃的提前完成使得開發(fā)商年底促銷的力度將明顯減弱，整體市場價格將依然維持平穩(wěn)微漲的趨勢。

　　金地集團(tuán)華北區(qū)域地產(chǎn)公司副總經(jīng)理遇繡峰也表示，年內(nèi)價格會保持平穩(wěn)?！肮┬∮谇蟮墓┬桕P(guān)系，加上房企的資金壓力不大，也意味著價格的下調(diào)沒有可能性。但從目前來看，價格也不會有明顯上升?！?/p>

來源：新華網(wǎng)

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