房展會(huì)“風(fēng)向標(biāo)”效應(yīng)為何失靈

　　從近期房展會(huì)表現(xiàn)來(lái)看，今后一段時(shí)間，房?jī)r(jià)難有大幅反彈的機(jī)會(huì)，整體市場(chǎng)依然會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)?！耙?xún)r(jià)換量”依舊是企業(yè)回籠資金的趨勢(shì)性選擇。

　　被視作“申城樓市風(fēng)向標(biāo)”的“假日樓市~2012上海房地產(chǎn)秋季展示會(huì)”國(guó)慶節(jié)期間在上海展覽中心拉開(kāi)了帷幕。

　　盡管在房展會(huì)前夕，市場(chǎng)供應(yīng)量在增加，似乎也是在為房展會(huì)或者“銀十”做準(zhǔn)備，但市場(chǎng)似乎并沒(méi)有給予我們太多的驚喜。

　　這或多或少和上海市房管局一月內(nèi)兩次發(fā)文要求嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策有關(guān)。盡管兩次發(fā)文中并沒(méi)有出臺(tái)任何新的調(diào)控政策，總體上仍然是就現(xiàn)有差別化住房信貸、稅收和住房限售政策從“執(zhí)行”層面再度強(qiáng)調(diào)從嚴(yán)，強(qiáng)調(diào)“去投資化”的樓市調(diào)控政策的執(zhí)行力度，繼續(xù)為首套房自住性需求購(gòu)房者爭(zhēng)取更多的購(gòu)房時(shí)間，但卻給中高端樓市降溫了。從目前的情況來(lái)看，中高端市場(chǎng)放量3~7月的窗口期已經(jīng)過(guò)去，市場(chǎng)成交量有可能因此走低，有可能從結(jié)構(gòu)上為整體樓市價(jià)格降溫。

　　那么，從房展會(huì)角度而言，“自住性需求”應(yīng)該會(huì)成為市場(chǎng)的主力，“微調(diào)”政策仍將力助自住性需求項(xiàng)目放量?！白宰⌒孕枨蟆比匀粫?huì)持續(xù)關(guān)注房展會(huì)樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)態(tài)。僅僅對(duì)于房展會(huì)本身而言，開(kāi)發(fā)商更傾向于將“房展會(huì)”當(dāng)做其整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)的一部分，而不會(huì)寄希望于現(xiàn)場(chǎng)的成交量有多少。原因很簡(jiǎn)單，當(dāng)前上海商品住宅市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出“不快不慢，不溫不火”的市場(chǎng)特征，開(kāi)發(fā)商也在博弈市場(chǎng)，這個(gè)階段的房展會(huì)自然難有很大的效果。

　　具體而言，表現(xiàn)在兩方面：首先，當(dāng)前上海商品住宅市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)在微調(diào)的市場(chǎng)背景下相對(duì)平穩(wěn)，基本上圍繞刺激自住需求、首套房需求入市，堅(jiān)持去投資化，成交量在80萬(wàn)平方米左右，沒(méi)有太多驚奇可言；其次，9月以來(lái)，短期內(nèi)來(lái)看，市場(chǎng)呈現(xiàn)出博弈的心態(tài)，一方面在商品住宅市場(chǎng)存銷(xiāo)比降低至12~13個(gè)月這個(gè)基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)企業(yè)炒作漲價(jià)預(yù)期。另外，政府也在通過(guò)政策繼續(xù)引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)以?xún)r(jià)換量，在互相博弈的背景下，9月前兩周成交量出現(xiàn)小幅回落，導(dǎo)致金九成色不足。

　　其實(shí)，從今年歷次房展會(huì)的效果也不難看出，今年房展會(huì)上的品牌推廣難以起到推升成交量的作用，在今年五一房展會(huì)上，為了緩解企業(yè)資金的壓力，更多的房企放下品牌與形象身段，直接降價(jià)追求成交量與效果，房企的著力點(diǎn)趨于銷(xiāo)量和回籠資金。因此，“降價(jià)”與否是激活成交量的關(guān)鍵所在。

　　因此，在今年十一房展會(huì)之后，市場(chǎng)成交量能否出現(xiàn)驚奇，最關(guān)鍵的還是看市場(chǎng)價(jià)格的優(yōu)惠幅度和范圍怎么樣。那么，在限購(gòu)政策重申嚴(yán)格執(zhí)行的市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否因?yàn)槭环空箷?huì)發(fā)生微妙變化？后市趨勢(shì)如何？

　　筆者認(rèn)為，十一房展會(huì)也將力助今年10月上海商品住宅市場(chǎng)成交量繼續(xù)維持一定的熱度，但是，也很難超過(guò)6月份的100萬(wàn)平方米的成交，有可能繼續(xù)維持80萬(wàn)平方米左右的正常市場(chǎng)成交量。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)抓住這個(gè)“微調(diào)”的時(shí)間窗口，利用房展會(huì)時(shí)機(jī)，及時(shí)推盤(pán)跑量回籠資金，緩解企業(yè)資金面的壓力。

　　從房?jī)r(jià)角度而言，房?jī)r(jià)在第四季度難以有反彈的機(jī)會(huì)。雖然上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)存銷(xiāo)比在降低，開(kāi)發(fā)企業(yè)也在炒作，但是，限購(gòu)與限貸本質(zhì)上并沒(méi)有松動(dòng)或者取消，去投資化的樓市調(diào)控政策還在執(zhí)行，外來(lái)性資金仍然沒(méi)有辦法影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)。在限購(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行等政策執(zhí)行下，高端樓市成交可能會(huì)走低，或?qū)⒗^續(xù)“以?xún)r(jià)換量”。但市場(chǎng)均價(jià)整體上仍然會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。

來(lái)源：中國(guó)建設(shè)報(bào)

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