告別暴利時代，房企何去何從

　　史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)走過了兩年半，在樓市的深度博弈中，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了凈利潤下降、資產(chǎn)負(fù)債率上升、行業(yè)分化加劇的勢頭。房地產(chǎn)業(yè)是不是真的告別，或暫別了暴利時代?近期公布的房地產(chǎn)上市公司半年報數(shù)據(jù)結(jié)束了這一爭論。

　　從2012年上市房企的中期業(yè)績可以看到，萬科、招商、保利、金地四巨頭合計實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%，但凈利潤僅僅增加了2.6%，比去年同期的77億元只增加了2億元。而149家A股市場的上市房企總計實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1952.49億元，同比增18.72%；實(shí)現(xiàn)凈利潤258.20億元，同比增6.27%；凈利潤率為13.2%，為近五年來的低點(diǎn)。有近半數(shù)房企凈利潤負(fù)增長。增收不增利成為普遍現(xiàn)象。

　　與前幾年相比，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的確增加了很多。一邊是銀行貸款受限，一邊是上市融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)對樓市發(fā)展的心理預(yù)期發(fā)生了轉(zhuǎn)變。另外，在自住型需求成為市場主流的今天，買房者對住房的要求越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭也日趨激烈，相比以往，企業(yè)生存壓力陡增。再以行業(yè)龍頭萬科為例，其去年總銷售金額為1215.4億元，而其存貨總額已經(jīng)達(dá)到2263.6億元。這就是說，在不推新盤的前提下，萬科若要消化存貨，需要將近兩年時間。

　　告別了暴利，房地產(chǎn)企業(yè)何去何從?不少企業(yè)從今年春天開始選擇了“以價換量”，采取了降價促銷的策略，這與年中適逢大學(xué)畢業(yè)季釋放了一批剛剛滿足繳稅年限的剛性需求不謀而合，這才有了今年7月、8月各大城市樓市成交量的回升和庫存量的下降，而隨著新盤順勢提價與這波剛需的釋放，到8月底，一些城市的成交量已經(jīng)再度出現(xiàn)凝滯，在傳統(tǒng)的“金九銀十”，新一輪的價格博弈又開始了。
　　資本永遠(yuǎn)是逐利的。為了降低風(fēng)險，選擇多元化發(fā)展也是房地產(chǎn)企業(yè)在利潤率下降后自謀生路的理性選擇。有部分房企紛紛剝離地產(chǎn)資產(chǎn)，開始加速“挖礦淘金”。

　　3月，中茵股份宣布“涉礦”后，連續(xù)3個交易日漲停，雖然隨后有兩次調(diào)整，但比起明確“涉礦”前，還是有30%左右的漲幅。5月，上市房企剛泰控股就開始停牌籌劃資產(chǎn)重組事宜，擬通過重大資產(chǎn)置出及非公開發(fā)行股份方式購買甘肅大冶地質(zhì)礦業(yè)有限責(zé)任公司100%股權(quán)。6月，剛泰控股謀劃近幾個月之久的資產(chǎn)重組方案剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)攻礦產(chǎn)開發(fā)出臺。至此，剛泰控股成為A股市場唯一一支從地產(chǎn)股變身“純種”礦產(chǎn)股的股票。據(jù)不完全統(tǒng)計，已經(jīng)或即將涉足礦業(yè)的房企，占整個房地產(chǎn)板塊上市公司總數(shù)的近1/6。

　　分析人士指出，房企如此密集涉礦，主要是因?yàn)樗麄儗鹑?、投資等領(lǐng)域較為熟悉，對于市場的動向更加敏感。但礦業(yè)和房地產(chǎn)不一樣的地方在于，對資金占用很大，無法發(fā)揮錢的杠桿效應(yīng)，隱含的風(fēng)險在于信息的不對稱性，收益和風(fēng)險是呈正比的。短期之內(nèi)，礦業(yè)并不會給公司帶來實(shí)質(zhì)性的利潤改善。截至目前，還沒有一家上市公司明確表示進(jìn)軍礦業(yè)能為公司帶來多大的利潤貢獻(xiàn)。

　　多元化是一把雙刃劍，有高利潤，也有高風(fēng)險。那么，房地產(chǎn)企業(yè)如何戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型?可以選擇的路徑很多。包括產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，比如從做高檔樓盤到做中檔或經(jīng)濟(jì)適用房或工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等；從一、二線城市向三、四線城市的地區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整等等。

　　房地產(chǎn)業(yè)是一個資本密集型產(chǎn)業(yè)，也是一個周期性長的風(fēng)險性產(chǎn)業(yè)。如果從規(guī)避風(fēng)險的角度，多元化經(jīng)營也許可以帶來更平衡的現(xiàn)金流來控制房地產(chǎn)的周期性特別是政策風(fēng)險。

來源：中國國土資源報

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