調(diào)控意圖基本實(shí)現(xiàn)，樓市狀態(tài)良好

如何客觀地評(píng)判樓市，是影響樓市調(diào)控及其走向的問(wèn)題，據(jù)筆者了解，當(dāng)前樓市趨于理性和正常，投資投機(jī)性需求得到了有效遏制，狀態(tài)很好。如果保持這種狀態(tài)，沒有必要出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策。

　　不樂觀也不悲觀

　　本輪樓市調(diào)控空前嚴(yán)厲，樓市成交一度急劇下滑，出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的情形。不過(guò)，隨著宏觀調(diào)控政策的微調(diào)，近來(lái)觀望情緒減少，量?jī)r(jià)雙雙出現(xiàn)反彈。價(jià)格的反彈值得關(guān)注，但并不具普遍性，整體幅度也不大，樓市仍然處于供需雙方相持階段。

　　日前，中國(guó)房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一向筆者表示，中央的調(diào)控意圖是擠出樓市投資投機(jī)性需求，促使其回歸理性和正常的狀態(tài)。從目前來(lái)看，可以說(shuō)已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了這樣一個(gè)目的，樓市的狀況很好，是一種比較理想的狀態(tài)。

　　近日，國(guó)務(wù)院督察組已經(jīng)陸續(xù)結(jié)束對(duì)北京、上海、四川、江蘇等16個(gè)省市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的督查，總體上給予了肯定，這也意味著樓市調(diào)控政策加碼的可能性不大，可能傾向于微調(diào)或督促個(gè)別地方政府嚴(yán)格貫徹執(zhí)行中央的調(diào)控政策。

　　從不同市場(chǎng)類型來(lái)看，住宅市場(chǎng)受到調(diào)控的影響最大，而非住宅類商業(yè)地產(chǎn)等市場(chǎng)基本未受影響，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了比較火爆的行情，保障性住房正在大力推進(jìn)，隨著宏觀調(diào)控政策的微調(diào)，“穩(wěn)增長(zhǎng)”措施到位，樓市穩(wěn)定發(fā)展趨勢(shì)將得以延續(xù)。這說(shuō)明，樓市目前并不悲觀。

　　當(dāng)前不樂觀的因素在于，房?jī)r(jià)反彈可能導(dǎo)致更嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策出臺(tái)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示：70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市為50個(gè)，下降的城市僅有9個(gè)。上漲城市的數(shù)量較6月份翻了一倍，同時(shí)也超過(guò)上半年新房環(huán)比價(jià)格上漲的城市數(shù)量之和。這是值得關(guān)注的苗頭。

　　偉業(yè)我愛我家向筆者表示，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯的反彈趨勢(shì)，新的樓市調(diào)控政策的出臺(tái)將不可避免，而政策出臺(tái)的方向可能趨向于增加市場(chǎng)供應(yīng)，比如增加住宅用地供應(yīng)，增加保障房和商品住宅供應(yīng)等。

　　業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，更嚴(yán)調(diào)控政策出臺(tái)與否，還要看未來(lái)一段時(shí)期，特別是未來(lái)兩三個(gè)月房?jī)r(jià)的走勢(shì)，而在中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)反彈情況下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅反彈的可能性并不大，年內(nèi)樓市可能在平穩(wěn)中過(guò)渡。朱中一告訴筆者，如果樓市保持這種狀態(tài)，沒有必要出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策。

　　量?jī)r(jià)齊升已是強(qiáng)弩之末

　　從前7個(gè)月的走勢(shì)來(lái)看，樓市持續(xù)復(fù)蘇跡象明顯。如在北京，前7個(gè)月亦莊區(qū)域成交量漲幅超過(guò)30% ，根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1—7月份亦莊區(qū)域新房市場(chǎng)純商品住宅成交量為1077套，比去年同期上漲33.1%，前7個(gè)月成交量接近去年全年水平。偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)陳亮分析表示，成交量明顯上漲主要因?yàn)橐詣傂孕枨笸?，區(qū)域內(nèi)改善需求得以順利釋放。

　　不過(guò)，進(jìn)入8月，北京樓市的成交量又出現(xiàn)了一定的回落。官方數(shù)據(jù)顯示，8月中上旬，北京全市新建住宅簽約9472套，純新房成交6700套，較上月下降10%；同期北京二手房住宅簽約8580套，同比下降17%。表明剛性需求集中釋放后，市場(chǎng)反彈勢(shì)頭減弱。

　　值得關(guān)注的是，今年以來(lái)，代表高端市場(chǎng)的豪宅項(xiàng)目表現(xiàn)相對(duì)搶眼。以7月上海市場(chǎng)為例。根據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計(jì)，上海別墅7月共計(jì)成交391套，成交面積89698.6平方米，總成交金額為260298萬(wàn)元。盡管上述三個(gè)指標(biāo)均有所下跌，但成交均價(jià)上升至29019元/平方米，環(huán)比上漲12.41%，同比去年7月上漲0.86%。

　　7月北京普通住宅市場(chǎng)成交量迎來(lái)調(diào)整性下挫，而別墅市場(chǎng)依舊保持良好的上升勢(shì)頭，成交持續(xù)放量。偉業(yè)顧問(wèn)市場(chǎng)部提供給筆者的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月北京別墅共成交366套，環(huán)比上漲4.6%。偉業(yè)顧問(wèn)市場(chǎng)發(fā)展部總經(jīng)理袁陽(yáng)表示，別墅成交量的持續(xù)回升，說(shuō)明改善性購(gòu)房客戶正在持續(xù)入市。

　　從價(jià)格上看，別墅市場(chǎng)與普宅市場(chǎng)相比保值性凸顯，價(jià)格更加平穩(wěn)，未見有明顯的回落現(xiàn)象。同樣來(lái)自偉業(yè)顧問(wèn)市場(chǎng)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月北京別墅市場(chǎng)成交價(jià)格為24201元/平方米，與去年同比僅小幅下降1.5%，而普宅市場(chǎng)成交價(jià)格為20525元/平方米，與去年同比下降8.3%，表明別墅價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺。

　　來(lái)自三四線城市的開發(fā)商向筆者表示，這輪樓市調(diào)控對(duì)不設(shè)限購(gòu)的三四線城市影響不大，當(dāng)?shù)匦枨笕匀痪薮?，其?duì)未來(lái)市場(chǎng)前景仍然樂觀。

　　而偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉談到限購(gòu)城市樓市時(shí)表示，在限購(gòu)的大背景下，不斷萎縮的購(gòu)房需求很難再支撐樓市的持續(xù)回暖。他認(rèn)為，目前樓市的量?jī)r(jià)齊升已是強(qiáng)弩之末，“金九銀十”全國(guó)多地樓市成交量和房?jī)r(jià)都將趨向平穩(wěn)。

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)

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