警惕“剛需”制造房市恐慌

　　7月23日，中國(guó)社科院發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展（2012年中）報(bào)告》提出，本輪調(diào)控失效的主要原因是各地政策微調(diào)導(dǎo)致的預(yù)期變化與市場(chǎng)恐慌。

　　地方政策微調(diào)的一個(gè)重要理由是釋放市場(chǎng)剛性需求，于是出現(xiàn)變換各種花樣打擦邊球，與中央“限購(gòu)令”迂回過(guò)招的現(xiàn)象。令人可疑的“剛需”“剛需”的概念應(yīng)該是有效需求，也就是自住房消費(fèi)者有購(gòu)買(mǎi)能力、有支付能力的需求。而地方官員將投資需求和有效需求混為一談，將投資需求解讀為“剛需”，誤導(dǎo)市場(chǎng)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)實(shí)際“剛需”遠(yuǎn)沒(méi)有某些學(xué)者渲染的那樣多。自2007年以來(lái)，房地產(chǎn)投資屬性凸顯，商品房的住房屬性已然嬗變，致使單純的市場(chǎng)供求規(guī)律失效。在漲價(jià)的預(yù)期主導(dǎo)之下，所謂的“剛性需求”只是一種概念，支撐著房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮。

　　一項(xiàng)研究資料表明，未來(lái)隨著城市化和人口紅利效應(yīng)的逐年遞減，城市人均居住面積增長(zhǎng)的空間將持續(xù)收縮，新建住宅市場(chǎng)每年的銷(xiāo)售量將降至7-8億平方米。

　　目前許多地方的現(xiàn)實(shí)狀況是住房庫(kù)存高企，供大于求。一線城市天津住宅庫(kù)存量已達(dá)到歷史新高，自2011年4月至2012年6月，銷(xiāo)供比連續(xù)15個(gè)月小于1，市場(chǎng)供過(guò)于求態(tài)勢(shì)凸顯。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海省份江蘇目前商品住房庫(kù)存量也已達(dá)歷史峰值，按滾動(dòng)1年銷(xiāo)售速度計(jì)算，去庫(kù)存期長(zhǎng)達(dá)18個(gè)月以上。

　　眼下，大多數(shù)市民仍無(wú)經(jīng)濟(jì)條件購(gòu)買(mǎi)新房，“剛需”充其量只是投資者的“剛需”。而過(guò)去幾年房地產(chǎn)的金融資產(chǎn)屬性被瘋狂放大，脫離真實(shí)需求的高房?jī)r(jià)蘊(yùn)含極大的風(fēng)險(xiǎn)，“炒房熱”一度狂熱的鄂爾多斯等地已出現(xiàn)“鬼城”，新開(kāi)樓盤(pán)只有寥寥幾戶業(yè)主入住。

　　此輪房地產(chǎn)調(diào)控的周期之長(zhǎng)創(chuàng)歷史記錄，拉鋸戰(zhàn)打了兩三年，然而調(diào)控并未見(jiàn)顯著成效，其根本原因在于商品房具有的投資品屬性放大了漲價(jià)預(yù)期，而調(diào)控政策只打擊了當(dāng)前的需求，人們對(duì)未來(lái)房子增值的預(yù)期絲毫沒(méi)有因?yàn)橄拶?gòu)而減小。在漲價(jià)預(yù)期的誤導(dǎo)之下，許多一線城市在調(diào)控打壓之下仍出現(xiàn)市民夜間排隊(duì)購(gòu)房的現(xiàn)象。

　　事實(shí)上，近期房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭也的確迅猛。7月23日，中國(guó)房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組將商品房均價(jià)從年初預(yù)測(cè)的下降4%-6%修正為上漲2%。市場(chǎng)的恐慌心理可見(jiàn)一斑。到目前為止，史上最嚴(yán)厲的調(diào)控?zé)o法使房?jī)r(jià)回歸合理價(jià)位，反而提高了房?jī)r(jià)上漲的強(qiáng)烈心理預(yù)期。

　　地方屢屢松綁緣于政績(jī)沖動(dòng)

　　對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的誤讀是地方政策微調(diào)的深層原因。伴隨央行前段時(shí)間的降息、降準(zhǔn)措施，地方政府以為上半年中央提出“穩(wěn)增長(zhǎng)”之后，宏觀經(jīng)濟(jì)可能寬松，房地產(chǎn)調(diào)控政策可望松綁。

　　只要一提“穩(wěn)增長(zhǎng)”，有些人就不可避免地進(jìn)入過(guò)去十年中形成的“房地產(chǎn)邏輯”：只有房地產(chǎn)可以解燃眉之急，只有房地產(chǎn)可以救缺錢(qián)的地方財(cái)政于水火，只有房地產(chǎn)才能讓經(jīng)濟(jì)成績(jī)單好看點(diǎn)。于是，新增貨幣乘機(jī)“溜”進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)，人們將更多的錢(qián)投進(jìn)鋼筋水泥中。

　　經(jīng)常有一個(gè)說(shuō)法在耳邊響起：“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)?！焙沃^“支柱產(chǎn)業(yè)”？顧名思義就是整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的棟梁，能夠支撐、拉動(dòng)整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，最主要的特征是“可持續(xù)發(fā)展”。歐美發(fā)達(dá)國(guó)家一直把握著全世界最先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)，過(guò)去的支柱產(chǎn)業(yè)是汽車(chē)、鐵路、鋼鐵、石油、飛機(jī)制造業(yè)，現(xiàn)在則是航天、信息產(chǎn)業(yè)。而后起之秀的韓國(guó)是將船舶制造業(yè)列為支柱產(chǎn)業(yè)，以此為基礎(chǔ)，汽車(chē)、電子和軍工產(chǎn)業(yè)也異軍突起。迄今為止，世界經(jīng)濟(jì)史上只有憑借傳統(tǒng)的制造業(yè)和新興的信息產(chǎn)業(yè)，支撐和帶動(dòng)了當(dāng)代大國(guó)發(fā)展的奇觀，鮮有哪個(gè)國(guó)家憑借“蓋房子”將國(guó)家“蓋”出大國(guó)神韻的。

　　對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的熱衷，隱藏在背后的又是政績(jī)的“剛性需求”。對(duì)房地產(chǎn)“松綁”，讓房地產(chǎn)回暖，地方政府稅收有了著落，政績(jī)立竿見(jiàn)影。所以，只要中央的宏觀政策稍有松動(dòng)，地方政策的靴子就落在房地產(chǎn)上。此輪房地產(chǎn)調(diào)控期間，多地政府就擅自巧立名目，出臺(tái)刺激房市的土政策。

　　房地產(chǎn)調(diào)控還需建立問(wèn)責(zé)機(jī)制

　　回顧這幾年，鮮見(jiàn)有地方官員因違規(guī)放寬房市政策而遭到處理。對(duì)多地擅自出臺(tái)房地產(chǎn)微調(diào)新政的“出頭鳥(niǎo)”，中央有關(guān)部門(mén)礙于情面，并沒(méi)有撕破臉皮追究地方官員的責(zé)任。

　　有鑒于此，國(guó)務(wù)院近期派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)?。ㄊ校┴瀼芈鋵?shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開(kāi)展專項(xiàng)督查，內(nèi)容包括住房限購(gòu)措施、土地供應(yīng)、差別化信貸政策執(zhí)行等。

　　不過(guò)，坊間對(duì)此次督查期望值不太高，擔(dān)心只是走過(guò)場(chǎng)。今年4月上一次督查過(guò)后，房?jī)r(jià)不降反漲，也沒(méi)有看見(jiàn)哪位違規(guī)的地方官員丟掉烏紗。試想，如果中央動(dòng)真格的，要求地方政府“一把手”拿烏紗帽作擔(dān)保，對(duì)擅自放寬房地產(chǎn)政策的違規(guī)行為露頭就打，嚴(yán)懲不貸，誰(shuí)還敢做“壞孩子”？

　　要想使此輪房地產(chǎn)調(diào)控真正取得實(shí)效，使房?jī)r(jià)合理回歸，產(chǎn)生真正意義上的“剛需”，使缺房的老百姓買(mǎi)得起房子，一定要遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)恐慌，同時(shí)，要克服房地產(chǎn)救財(cái)政的依賴思想，將宏觀經(jīng)濟(jì)微調(diào)釋放的貨幣流動(dòng)性引導(dǎo)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，同時(shí)抑制以房地產(chǎn)制造政績(jī)的沖動(dòng)。此外，還要加大調(diào)控問(wèn)責(zé)力度，及時(shí)通報(bào)頂風(fēng)松綁的案例，以儆效尤。（蔡恩澤）

來(lái)源：中國(guó)審計(jì)報(bào)

　　轉(zhuǎn)自：

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀