樓市價(jià)格博弈：剛需恐慌買盤拉高樓市成交量

　　最新數(shù)據(jù)顯示，截至25日，7月全國(guó)主要城市的商品房簽約量創(chuàng)新高，合計(jì)總簽約套數(shù)達(dá)到了21.28萬套，環(huán)比上漲6.9%，全月成交量有望達(dá)到28萬套，預(yù)計(jì)再創(chuàng)2011年調(diào)控以來新高。

　　經(jīng)過兩年房地產(chǎn)政策的緊縮，2012年的樓市逐步回暖，而帶來回暖的最主要?jiǎng)右蚓褪且驯粔阂謨赡甑膭傂孕枨蟮募嗅尫?。地方政府“頻繁微調(diào)”、貨幣政策相對(duì)放松，擔(dān)憂房?jī)r(jià)上漲的心理恐慌促使消費(fèi)者預(yù)期發(fā)生微妙變化，專家表示，未來政策持續(xù)高壓、開發(fā)商資金緊張狀況短期難解以及保障房大量供給等因素對(duì)平抑樓市價(jià)格會(huì)起到關(guān)鍵性的作用，未來一段時(shí)間，在地方剛需政策刺激下，買賣雙方的博弈將加深。專家建議，在局勢(shì)還未明朗之前，購房人應(yīng)慎重判斷，避免因恐慌追漲入市。

　　助推恐慌性買盤拉高交易量

　　李想還在為究竟要不要買房發(fā)愁，這位30歲的年輕人，在北京工作已有8個(gè)年頭。之前由于國(guó)家開始房地產(chǎn)調(diào)控，所以一直想等房?jī)r(jià)降下來再去購買。而最近看著房?jī)r(jià)呼呼的上漲，他開始急了。

　　“我4月在西紅門看了一個(gè)新盤，那時(shí)不到19000元的價(jià)格，就考慮再等等，可最近去看，已經(jīng)漲到22000元，看來我真得入手了?！崩钕胝f。

　　像李想一樣想法的購房者不在少數(shù)，雖然宏觀調(diào)控仍未放松，但成交量上漲、樓盤價(jià)格的提升改變了購房者的預(yù)期。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，第二季度中國(guó)購房者信心總體指數(shù)在經(jīng)歷了連續(xù)三個(gè)季度的下滑后首度止跌回升，達(dá)106.6點(diǎn)，創(chuàng)下自2010年二季度以來的新高。

　　“今年一季度更多是自住性需求釋放，但從二季度開始，預(yù)期對(duì)市場(chǎng)帶來的變化非常明顯。房?jī)r(jià)上漲預(yù)期很大程度上刺激了恐慌性需求的入市?！北本煼洞髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，市場(chǎng)反彈的原因一方面是地方政府政策有松動(dòng)跡象，另一方面，雖然不是針對(duì)房地產(chǎn)，但降息的確改變了部分購房者的預(yù)期，以致提前入市。

　　也正是預(yù)期的改變，需求者的買漲不買跌，促使了成交量的大幅上漲。最新數(shù)據(jù)顯示，截至25日，7月全國(guó)主要城市的商品房簽約再創(chuàng)新高，合計(jì)總簽約套數(shù)達(dá)到了21.28萬套，環(huán)比上漲6.9%，全月成交量有望達(dá)到28萬套，預(yù)計(jì)再創(chuàng)2011年調(diào)控以來新高。

　　北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，調(diào)控已經(jīng)到了最關(guān)鍵的時(shí)期。調(diào)控的效用明顯減小，政策的影響存在倒退風(fēng)險(xiǎn)。而房?jī)r(jià)的止跌上漲使得購房者再現(xiàn)局部恐慌。

　　的確，政策環(huán)境的差異，使各類城市出現(xiàn)分化，且差距在上半年愈加明顯。中指院數(shù)據(jù)顯示，對(duì)比今年6月與年初1至2月月均的成交量，各類城市均有不同程度的增長(zhǎng)，一線城市增幅最大，增長(zhǎng)2.4倍，二、三線城市分別增長(zhǎng)1.4倍和1.5倍；與2009年相比，一線城市的增幅明顯高于2009年，而二、三線城市則相差不大。

　　對(duì)此，中指院認(rèn)為，從政策環(huán)境來看，一線城市較二、三線城市更為嚴(yán)厲，受影響較大。從受影響程度來看，2010年至2011年，一線城市成交量累計(jì)降幅為56.6%，二、三線城市分別累計(jì)下降29.8%和21.6%，明顯低于一線城市。因此，隨著首套房貸優(yōu)惠、降息等結(jié)構(gòu)性放松政策的推出，一線城市置業(yè)者的觀望情緒漸趨緩解，在剛性需求持續(xù)釋放的基礎(chǔ)上，積壓已久的改善性需求也積極入市，推動(dòng)一線城市成交量明顯回升。

　　招數(shù)地方頻打“剛需”牌

　　除了因?yàn)轭A(yù)期發(fā)生變化，致使部分剛需提前入市，地方頻打“剛需”牌，也進(jìn)一步加快購房者的入市力度。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近一年來，先后有近40個(gè)城市進(jìn)行了樓市政策微調(diào)，內(nèi)容涉及限購政策、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整土地出讓、房源解禁、買房獎(jiǎng)勵(lì)、稅費(fèi)優(yōu)惠、提高公積金貸款額度以及購房補(bǔ)貼等。

　　其中，蕪湖、佛山、成都等在內(nèi)的少數(shù)城市的“微調(diào)”政策因觸及調(diào)控紅線最終被“叫?！?。而多數(shù)政策集中在提振剛需入市，則被通過。拿近日的“南京新政”來說，不僅加大公積金政策對(duì)首次購房和保障房的支持力度，也對(duì)“321”人才首次購房進(jìn)行補(bǔ)貼。而鄭州則推出對(duì)低收入群體進(jìn)行公積金貸款限額貼息。

　　在此之前，重慶市將首套房公積金貸款首付由30%降低到20%，貸款額度由20萬元提高到40萬元。濟(jì)南、廈門、重慶、鄭州、南昌、合肥、吉林、南京、常州、廣州、武漢、沈陽、蕪湖等城市也提高了公積金貸款額度。青島、重慶、揚(yáng)州等實(shí)行首次置業(yè)補(bǔ)貼均被通過。

　　“影響本輪市場(chǎng)回暖的主要原因是超過40個(gè)城市的樓市微調(diào)和信貸的事實(shí)性松動(dòng)，特別是信貸的松動(dòng)在一、二線城市表現(xiàn)得最明顯，在這些城市中，6月大部分首套房可以執(zhí)行八五折的貸款優(yōu)惠，這相當(dāng)于購房者少支付近10%的房?jī)r(jià)?！睆埓髠ケ硎?。

　　北京高策房地產(chǎn)顧問公司董事長(zhǎng)李國(guó)平對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者指出，與國(guó)外住房不同的是，住房在我國(guó)金融屬性較強(qiáng)。因此，在人民幣貶值、股市飄綠的背景下，購房者多帶著投資心理加速入市。

　　“我國(guó)住房需求量大是實(shí)際存在的客觀現(xiàn)實(shí)?！崩顕?guó)平表示，一方面是城鎮(zhèn)化帶來的新人口的剛性需求，另一方面，城市存量人口收入增加后的改善性需求量都在不斷增長(zhǎng)。

　　《中國(guó)城市發(fā)展報(bào)告2011》顯示，2011年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到51.27%，城鎮(zhèn)人口首次超過農(nóng)村人口，達(dá)到6.9億人。但總的看，與發(fā)達(dá)國(guó)家通常城鎮(zhèn)化率達(dá)到80%的水平相比依然很低。與此同時(shí)，從人均住房面積來看，2011年，我國(guó)人均住房建筑面積約為22.5平方米，而我國(guó)小康水平城鎮(zhèn)居民居住目標(biāo)為人均達(dá)35平方米，因此，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來潛力巨大。

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