萬柳地王不具代表性，房?jī)r(jià)沒大幅上漲空間

　　針對(duì)10日北京萬柳地塊以近4萬元/平方米的價(jià)格成交，我們綜合分析認(rèn)為，這塊地有其特殊的區(qū)域特征，高價(jià)成交不具備風(fēng)向標(biāo)意義。

　　在近兩年的冷清之后，北京土地市場(chǎng)終于迎來了高潮。10日，中赫置地旗下的北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以近4萬元/平方米的樓面價(jià)格奪得了十分稀缺的北京萬柳地塊。

　　當(dāng)前樓市變化主要基于調(diào)控政策對(duì)剛需的支持，政府抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求的決心并未發(fā)生轉(zhuǎn)變，供求關(guān)系和政策預(yù)期都不支持房?jī)r(jià)大幅上漲。不過，預(yù)計(jì)未來政府推出優(yōu)質(zhì)地塊的積極性明顯增強(qiáng)，下半年在整體土地市場(chǎng)量質(zhì)齊升的促進(jìn)下，房企拿地投資的信心將有所回升，未來有效供給的增加對(duì)鞏固調(diào)控成果具有積極意義。

　　——北京萬柳地塊定位于高端項(xiàng)目難具代表性住宅用地市場(chǎng)整體仍處低谷

　　7月10日下午，北京市海淀區(qū)萬柳地區(qū)居住用地項(xiàng)目經(jīng)過多輪竟拍，最終由北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以26.3億元、配建16400平方米回購(gòu)房竟得。該地塊建筑面積上限為77739平方米，回購(gòu)房由政府以10000元/平方米進(jìn)行回購(gòu)，折算樓面地價(jià)近4萬元/平方米。

　　隨著萬柳地塊的高價(jià)成交，部分市場(chǎng)人士將其解讀為樓市回暖的標(biāo)志性事件。對(duì)此，北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，簡(jiǎn)單的以一塊土地的成交來判斷市場(chǎng)回暖顯然論據(jù)不足。

　　陳志表示，今年上半年土地市場(chǎng)整體成交處于低迷期，一個(gè)萬柳地塊帶給市場(chǎng)的影響有限。今年上半年北京成交的72宗土地出讓金累計(jì)為144.88億元，僅為去年全年的13.7%，與去年同期相比下降181.9億元。其中僅有3宗住宅用地以及1宗工業(yè)用地以高出底價(jià)的價(jià)格成交，底價(jià)成交地塊占總數(shù)的94.4%。土地市場(chǎng)低迷程度可見一斑。

　　據(jù)我們了解，萬柳板塊是北京有名的高檔社區(qū)聚集地，周邊配套齊全，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美，且分布著不少優(yōu)質(zhì)學(xué)校資源。目前周邊二手項(xiàng)目的均價(jià)在每平米5萬元以上，有些項(xiàng)目售價(jià)甚至高達(dá)8萬元。該地塊的奪標(biāo)者中赫置地一直致力于開發(fā)高端項(xiàng)目，此前，該公司開發(fā)建設(shè)的“釣魚臺(tái)7號(hào)院”就是北京有名的豪宅項(xiàng)目。

　　對(duì)于此次高價(jià)拿地，中赫置地CEO孫鵬認(rèn)為，萬柳地塊的價(jià)格并不能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體情況，只是北京區(qū)域市場(chǎng)的個(gè)案。總體而言，目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策持續(xù)發(fā)揮作用，并且已經(jīng)取得了成效，“地王”的出現(xiàn)不代表房地產(chǎn)市場(chǎng)真正出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，不具有普遍意義。北京市國(guó)土部門有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，無論是從北京還是從全國(guó)來看，實(shí)際上上半年土地市場(chǎng)整體溢價(jià)率比較低，土地市場(chǎng)并非全面復(fù)蘇，本地塊出讓的價(jià)格并不代表整體土地市場(chǎng)情況。

　　限購(gòu)政策尚未放松，市場(chǎng)雖然有所回暖，但走勢(shì)并不十分明朗，處于政策敏感期。如果企業(yè)太過樂觀，政策一旦調(diào)整就難免會(huì)陷入資金緊張的被動(dòng)局面。當(dāng)天萬柳地塊競(jìng)買過程中，萬科、招商等房企出價(jià)都十分冷靜。綜合近期多地土地市場(chǎng)出讓情況來看，除了一些土地儲(chǔ)備短缺的企業(yè)，大多數(shù)房企出價(jià)還是較為謹(jǐn)慎。

　　——二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)四大變化

　　二季度以來，隨著剛需入市，以及貨幣政策的調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)成交持續(xù)回升、部分樓盤試探性漲價(jià)、開發(fā)企業(yè)資金面趨寬裕、土地市場(chǎng)高溢價(jià)成交再現(xiàn)等四大變化。

　　首先是成交持續(xù)回升。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)顯示，6月全國(guó)主要54個(gè)城市月內(nèi)成交量達(dá)到了22.9萬套，再次延續(xù)了3月以來成交量的走高趨勢(shì)。上半年累計(jì)成交突破百萬套，比去年同期上漲12%，比去年下半年上漲超過10%。

　　其次是部分樓盤試探性漲價(jià)。上海易居房地產(chǎn)研究院此前發(fā)布的《6月十大上市開發(fā)企業(yè)銷售報(bào)告》顯示，10個(gè)大型上市開發(fā)企業(yè)商品房共成交423.4萬平方米，環(huán)比5月份增長(zhǎng)42.4%，這些一線上市開發(fā)企業(yè)的成交量整體大幅增長(zhǎng)。

　　第三是開發(fā)企業(yè)資金面趨寬裕。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成交的回升，信貸環(huán)境的持續(xù)寬松，給開發(fā)商帶來了資金面的改善，不少房企已將房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底反彈的預(yù)期投射到土地市場(chǎng)中，土地市場(chǎng)一改往日低迷狀態(tài)，出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

　　第四是土地市場(chǎng)高溢價(jià)成交再現(xiàn)。中國(guó)指數(shù)研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，6月份300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為10%，創(chuàng)下今年新高。今年前6月，全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為5%，同比下降13%，其中住宅類用地平均溢價(jià)率為4%，同比減少15%；但6月份的住宅類用地溢價(jià)率已經(jīng)達(dá)到了10%，僅比去年同期低了1個(gè)百分點(diǎn)。

　　一些房企開始增加土地儲(chǔ)備，不少城市的土地交易重現(xiàn)多輪競(jìng)拍、高溢價(jià)的情況。6月18日，恒大地產(chǎn)以13.22億元拿下廣州市天河區(qū)珠江新城D4-B2地塊，折合樓面價(jià)32968元/平方米，溢價(jià)率近170%，創(chuàng)廣州商業(yè)地塊單價(jià)成交記錄。不到一個(gè)月，北京萬柳地塊則以近4萬元/平方米的樓面地價(jià)創(chuàng)國(guó)內(nèi)住宅類地塊均價(jià)成交記錄。

　　——供求關(guān)系和政策預(yù)期都不支持近期房?jī)r(jià)大幅上漲

　　萬柳地塊的出讓價(jià)格對(duì)該區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)在市場(chǎng)預(yù)期上會(huì)有較強(qiáng)支撐作用，但對(duì)北京其他區(qū)域?qū)嶋H影響不大。市場(chǎng)對(duì)此過度解讀可能會(huì)在一定程度上影響購(gòu)房者預(yù)期。綜合來看，中央調(diào)控投資投機(jī)性購(gòu)房需求決心不動(dòng)搖背景下，主導(dǎo)市場(chǎng)走勢(shì)的供求關(guān)系和政策預(yù)期兩股力量不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)向，決定了房?jī)r(jià)不存在大幅上漲空間。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，近期樓市成交量攀升主要有如下三方面原因，一是開發(fā)商采取降價(jià)出貨策略，以價(jià)換量；二是宏觀經(jīng)濟(jì)下行國(guó)家重提“穩(wěn)增長(zhǎng)”，促使投資加速、貨幣政策有所放松，同時(shí)地方政府受制于財(cái)政壓力又在對(duì)樓市調(diào)控進(jìn)行“微調(diào)”，兩者合力使購(gòu)房者預(yù)期改變；三是差別化信貸政策刺激長(zhǎng)期累積的剛性需求釋放。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，目前的購(gòu)房主體以剛性需求為主，多為普通商品房，對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)力有限。高通智庫(kù)行業(yè)報(bào)告稱，目前樓市整體還處于“降價(jià)促回暖”的軌跡中，無論是支持首套房購(gòu)房需求，還是央行降息，都難以改變目前樓市庫(kù)存量大、主力購(gòu)房人群是剛需族的局面。

　　就土地市場(chǎng)而言，由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于政策敏感期，近期中央各部委多次表態(tài)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，對(duì)央企高價(jià)拿地的控制更加嚴(yán)格，地方政府為避免“地王”采取的“限地價(jià)，竟配建”。不過，未來政府推出優(yōu)質(zhì)地塊的積極性明顯增強(qiáng)，預(yù)計(jì)下半年整體土地市場(chǎng)在量質(zhì)齊升的促進(jìn)下，房企拿地的信心將有所回升。

來源：新華網(wǎng)

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