穩(wěn)樓市的關(guān)鍵是穩(wěn)政策和穩(wěn)預(yù)期

　　繼6月份廣州“地王”誕生，7月10日，北京新“地王”也閃耀登場?？偯娣e為77739平方米的北京市海淀區(qū)萬柳地區(qū)居住用地項目，最終由北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以26.3億元、配建16400平方米回購房競得，溢價率高達(dá)40%。

　　年初還門庭冷落的土地市場，如今再次門庭若市。與此同時，樓市成交量大幅攀升，房價觸底反彈，連夜排隊購房的場景再次出現(xiàn)。這一切似乎都在印證房地產(chǎn)市場正在轉(zhuǎn)暖。

　　盡管政府部門三令五申，堅持樓市調(diào)控政策不動搖。但在穩(wěn)增長的大背景下，央行一個月之內(nèi)的兩次降息以及地方不斷出臺的刺激剛需的微調(diào)政策，都讓樓市回暖有了可能。

　　這些利好政策改變了民眾對于樓市的預(yù)期。于是乎，“剛需們”人心惶惶，排隊買房；開發(fā)商們喜上眉梢，買地蓋房；投資者們摩拳擦掌，緊盯政策動向。

　　有學(xué)者說，中國的房地產(chǎn)市場是“政策市”，房價跟著政策走。以當(dāng)前情況來看，確實如此。之前樓市冷清，主要由于嚴(yán)格的限購、限貸政策；而現(xiàn)在的再次回暖，正是因為限購、限貸政策有放松跡象以及其他政策的直接或間接利好。

　　政策，特別是短期政策，往往是政府根據(jù)當(dāng)前形勢而定，具有不穩(wěn)定性。具有“政策市”特點的房地產(chǎn)市場，往往由于政策調(diào)整而改變市場預(yù)期，從而導(dǎo)致房價的忽起忽落。

　　因此，要想穩(wěn)房價，關(guān)鍵是要穩(wěn)政策、穩(wěn)預(yù)期。政策穩(wěn)，預(yù)期穩(wěn)，則房價穩(wěn)。在樓市調(diào)控上，短期內(nèi)可著眼于穩(wěn)房價，但從長期來看，要想保證房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展，一定要著眼于穩(wěn)政策。只有以長期穩(wěn)定的政策調(diào)控取代短期的政策調(diào)控，最終才能形成穩(wěn)定的預(yù)期，從而保證整個樓市的穩(wěn)健。

　　7月7日，溫家寶總理在江蘇省常州市調(diào)研時強(qiáng)調(diào)，必須堅定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項長期政策。抓緊研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅收制度改革，加快建立健全房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制和政策體系。

　　由此可以看出，當(dāng)前政府已經(jīng)意識到建立健全房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制和政策體系對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要性。

　　那么從長遠(yuǎn)來看，樓市調(diào)控中的哪些政策可以確定為長期政策以保證房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定健康發(fā)展呢？

　　或許可以考慮從促進(jìn)供需平衡方面來制定長期政策。因為供需平衡能夠保證價格穩(wěn)定，從而維護(hù)市場的穩(wěn)定。

　　從供給上來說，首先，如何保證土地供應(yīng)是一個不能繞過的關(guān)鍵問題。不論是廣為詬病的“土地財政”，還是屢禁不止的“小產(chǎn)權(quán)房”，都是在土地供應(yīng)過程中出現(xiàn)的“頑疾”。而只有根治“頑疾”才能確保土地正常供應(yīng)給房地產(chǎn)市場。

　　今年“兩會”期間，本報記者曾與全國政協(xié)委員、清華大學(xué)教授蔡繼明就如何調(diào)控房價進(jìn)行了深入交流。蔡繼明表示，土地制度改革是調(diào)控房價的最根本辦法。他認(rèn)為，城鄉(xiāng)二元土地制度嚴(yán)重阻礙我國城市化進(jìn)程，并導(dǎo)致高房價等問題。他建議，在符合法律和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃的條件下，應(yīng)允許農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場，和國有建設(shè)用地同地同權(quán)同價。這樣將極大地擴(kuò)大土地供應(yīng)，有利于地價下降，而地價降，房價也必然會隨之下降。

　　其次，目前，我國已初步形成了市場供應(yīng)與政府保障相結(jié)合、以市場供應(yīng)為主的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。

　　對于市場供應(yīng)部分，政府應(yīng)“放手”讓市場自行調(diào)節(jié)，政府只需做好保障房的制度建設(shè)。正如溫總理所說，當(dāng)前特別要注重保障性住房建設(shè)的可持續(xù)性，抓緊完善保障性住房建設(shè)、分配、管理、退出等制度。

　　從需求上來說，首先，要采取長期政策來保證剛性需求，即合理自住需求。有專家表示，合理自住需求持續(xù)穩(wěn)定釋放，可以引導(dǎo)住房投資建設(shè)保持一定的規(guī)模，有利于市場長期穩(wěn)定發(fā)展。

　　那么如何保證合理自住需求呢？除了增加有效供給外，還可通過引導(dǎo)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持中小戶型房源開發(fā)；實行差別化的信貸和稅收政策，支持居民家庭首次購買普通商品住房和保障房；鼓勵居民通過租賃滿足自住需求等。這些政策措施經(jīng)實踐證明是行之有效的，可以考慮逐漸制度化，形成一種長效機(jī)制。

　　其次，抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求也要作為一項長期政策來抓。從近年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展情況來看，投機(jī)投資性需求是前一時期推動房價非理性上漲的主要因素。實現(xiàn)房價合理回歸，保障百姓合理自住需求，就必須剔除可以無限放大的投機(jī)投資性需求。目前政府調(diào)控中正在采用的限購、限貸政策可以作為中長期政策穩(wěn)定下來，直到正在研究推進(jìn)的房地產(chǎn)稅收制度改革能夠抑制投資投機(jī)。

　　此外，從建立健全房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制的角度來考慮，建設(shè)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)也刻不容緩。 目前，全國40個重點城市個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)已取得實質(zhì)性進(jìn)展，預(yù)計到2013年將形成覆蓋全國的城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)。這樣的全國聯(lián)網(wǎng)能夠精確限購信息，控制房地產(chǎn)稅的征收，將為調(diào)控政策提供基礎(chǔ)信息，有助于市場機(jī)制更好地發(fā)揮效能。（趙海娟）

來源：中國經(jīng)濟(jì)時報

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