房價難言大漲，投機(jī)需求再遭抑制

溫家寶總理近日表示，要把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長期政策；要毫不動搖地繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場各項(xiàng)調(diào)控工作，促進(jìn)房價合理回歸，決不能讓房價反彈。

　　對此，多家房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這再次表明樓市調(diào)控政策不會松動，目前積極去庫存是首要任務(wù)，房價不具備上漲空間。有投資客認(rèn)為，市場難現(xiàn)2009年那樣的走勢，炒房已難獲暴利，目前不是出手的好時機(jī)，下半年可能是投機(jī)客最難熬的日子。但也有部分投資客蠢蠢欲動，出手豪宅市場。

　　預(yù)期房價反彈投資客看好豪宅

　　雖然北京、上海等一線城市依然嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，但剛性需求的持續(xù)涌入讓部分投資需求也蠢蠢欲動。在部分投資需求看來，房地產(chǎn)市場的“買點(diǎn)”已現(xiàn)。在一些限購城市，有投資客通過使用他人名義、為親屬繳納社會保險、注冊公司法人等形式獲取“房票”。一些投資客甚至表示：“總能找到辦法買房。”

　　深圳投資客老李剛剛買下一套聯(lián)排別墅，像其他投資客一樣，老李早已失去了購房資格，這套別墅是用老李親戚的“房票”購買。老李覺得他抓準(zhǔn)了時機(jī)?！罢{(diào)控最嚴(yán)的時候已經(jīng)過去了。未來別墅是稀缺資源，一定有升值空間。此外，央行一月兩降息，對樓市也是利好！”讓老李做出買房決定的不僅僅是近期利率政策的調(diào)整，也有開發(fā)商急于去庫存而加大優(yōu)惠促銷力度的因素?！艾F(xiàn)在開盤的別墅一般都贈送100%的面積，開盤價格也大多低于預(yù)期?！?/p>

　　擁有天津戶籍的唐山人小劉，近期也打算購入一套住房。小劉在北京工作，從天津的一所高校畢業(yè)后，小劉把戶口放在了天津，具備在天津買房的資格。然而，小劉不在天津居住，他的父母在唐山擁有5套住房。“天津這套房買來不打算裝修、也不打算出租，是用來投資的。”小劉看中了一個擁有天津梅江河景的高層項(xiàng)目，“要買就買大戶型”。

　　在上海，豪宅的成交量已經(jīng)超過去年同期水平，其中不乏投資客的身影。上海同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年單價10萬元/平方米豪宅項(xiàng)目成交量已達(dá)68套，超過2011年同期53套的水平，從數(shù)據(jù)上推算，2012年豪宅市場的成交量有望超過2011年。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，豪宅成交量出現(xiàn)大幅上漲，體現(xiàn)了富裕階層對豪宅增值及保值屬性的認(rèn)同。

　　北京高端住宅市場近期也是暖風(fēng)陣陣。6月9日，位于朝陽區(qū)望京的遠(yuǎn)洋·萬和公館當(dāng)天開盤推出100套房源，均價5.8萬元/平方米，開盤當(dāng)日即告售罄，實(shí)現(xiàn)認(rèn)購額8.2億元。據(jù)媒體報(bào)道，萬科和保利旗下的兩個高端項(xiàng)目保利東郡和萬科如園將借勢加大銷售力度。萬科相關(guān)人士表示，今年5、6月萬科如園的簽約金額已接近5億元。

　　繼續(xù)以價換量開發(fā)商借勢促銷

　　近期，沉寂了一年的深圳豪宅市場出現(xiàn)多個新推、加推豪宅項(xiàng)目。深圳美亨投資咨詢總經(jīng)理吳茂萍介紹說，去年幾乎所有的深圳高端項(xiàng)目都難言收獲，而今年深圳有8個高端項(xiàng)目入市或加推，總價超過千萬的房源就有1800套。吳茂萍表示，深圳樓市今年出現(xiàn)了一些潛在的寬松信號，例如金地天悅灣高達(dá)每平方米7.88萬元的預(yù)售價審批通過，千萬元級別的大南山紫園項(xiàng)目通過審批等。在客戶層面，限購后大量購房者通過幫外地親戚朋友購買深圳社保“儲存”的“房票”逐步可以使用?！皩τ谫Y金實(shí)力較強(qiáng)的購房者而言，跨越限購的方法還是有的?！?/p>

　　一些即將入市的深圳豪宅加大了優(yōu)惠促銷力度。中國證券報(bào)記者在某別墅項(xiàng)目看到，個別單位贈送面積的比例十分驚人：一套400平方米的別墅竟然贈送超過300平方米的面積，很多別墅的花園和地下室全部贈送。銷售人員稱，這樣大比例的贈送甚至超出了有關(guān)部門的規(guī)定。

　　豪宅項(xiàng)目搶跑入市的背后是開發(fā)商們依然繃緊的資金鏈。位于深圳香蜜湖半山的兩個高端項(xiàng)目——云頂香蜜湖和蘭江山第在位置、定位、戶型等方面均有相似之處。迫于資金壓力，云頂香蜜湖于去年上半年以低于預(yù)期的每平方米4萬元價格搶先入市。云頂香蜜湖的搶跑將蘭江山第置于尷尬境地。根據(jù)深圳實(shí)行的“限價令”，新開盤項(xiàng)目的預(yù)售價格不能超過周邊項(xiàng)目均價。蘭江山第若要以目標(biāo)價位開盤，只能等到項(xiàng)目竣工以現(xiàn)樓發(fā)售，于是蘭江山第從去年11月起開始營銷預(yù)熱并加快工期。然而蘭江山第迫于信托兌付壓力，最終還是沒有挺到現(xiàn)房銷售。深圳地產(chǎn)人士介紹，蘭江山第預(yù)計(jì)于本月預(yù)售，預(yù)售價格甚至可能低于此前云頂香蜜湖的預(yù)售價格。

　　公開資料顯示，蘭江山第項(xiàng)目的開發(fā)商于2010年11月通過新華信托發(fā)行了“蘭江山第項(xiàng)目股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，發(fā)行規(guī)模上限為3.5億元，產(chǎn)品期間為18至24個月。若投資者不行使購房權(quán)，預(yù)期年化收益率最高為13%，若行使購房權(quán)，預(yù)期年化收益率為3%，并享有88折的購房折扣。即將到期的信托計(jì)劃，令蘭江山第承受著巨大的銷售壓力。

　　實(shí)際上，繼續(xù)跑量仍是開發(fā)商下半年的主要策略。招商地產(chǎn)董事會秘書劉寧7日對中國證券報(bào)記者表示，房價下降依然是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。雖然樓市回暖令招商地產(chǎn)上半年的銷售業(yè)績超出預(yù)期，但銷售均價比去年下降了16%。目前去庫存依然是開發(fā)商的首要任務(wù)，而中小戶型的剛需產(chǎn)品才是目前最有利于去庫存的產(chǎn)品。此外，多個開發(fā)商表示，近期將繼續(xù)積極降價促銷、回籠資金。

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