房地產(chǎn)政策調(diào)整要把握好“度”

“想要同時實現(xiàn)穩(wěn)增長和控房價兩個目標，就要把握好政策調(diào)整的度?！?月28日在河南鄭州召開的2012年省區(qū)市發(fā)展研究中心主任座談會上，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲在作專題發(fā)言時這樣表示，“要堅決遏制投機性購房需求，同時釋放自住型和改善型的購房需求；要改善住房供給結(jié)構(gòu)，防止下一階段性或區(qū)域性的住房供給不足；更為重要的是要控制好利率、信貸規(guī)模和首付比例?！?/p>

　　住房市場發(fā)生了明顯變化，交易量明顯上升

　　自今年3月份開始，國內(nèi)住房市場發(fā)生明顯變化。任興洲依據(jù)五個指標進行了說明。

　　一是全國商品房銷售面積較快上漲。4、5月份，無論是北京、上海、廣州等一線城市，還是南昌、珠海等中等城市，商品房交易量都出現(xiàn)明顯的上升。進入6月份，幾個主要城市的新建商品住宅交易量增長更快，從6月4日到24日20天內(nèi)，北京總成交面積同比上漲了55.5%。與限購城市相比，一些非限購城市銷售面積上升幅度相對較小。

　　二是新建商品房的銷售價格有所變化。5月份，統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，價格環(huán)比下降的城市有43個，價格環(huán)比上漲的城市有6個。再從70個大中城市中選取有代表性的10個限購城市進一步分析可以看出，雖然整個住房市場價格同比仍呈下降趨勢，但一些重點城市的價格已出現(xiàn)環(huán)比和同比有所上升的趨勢。

　　三是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速提高。5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)比上漲30%，同比上漲18%，變化較大。這其中包含著地區(qū)差異，從東中西部房地產(chǎn)開發(fā)投資情況來看，東部雖然投資規(guī)模較大，但房地產(chǎn)投資的增幅較低，上漲比較快的是中部和西部地區(qū)。

　　四是土地交易量和土地出讓金增幅都有所加快。從4月份開始，連續(xù)兩個多月，一些城市的土地交易量都出現(xiàn)了上升，土地出讓金走高，甚至部分城市出現(xiàn)了新 “地王”?！暗赝酢钡某霈F(xiàn)對部分城市的土地市場交易量又產(chǎn)生了拉動作用。

　　五是商品房庫存量仍然較大。即使按照現(xiàn)在較快的銷售速度，去庫存也需要一定的時間。但需要注意的是，一些限購城市的商品房庫存水平的指標已經(jīng)從階段性的高點開始回落。

　　多種因素導致住房市場的變化

　　為什么近期住房市場會出現(xiàn)這么多的變化？任興洲認為，這首先要歸結(jié)為開發(fā)商這一段時間以來的“以價換量”取得了明顯成效。在一系列調(diào)控政策的作用下，一批大中城市的郊區(qū)房價有所下降，同時市中心的房價不再持續(xù)上漲，議價空間也有所增加，這些因素促使住房的剛性需求得以釋放，表現(xiàn)在中小戶型、中低價位的住房銷量增加?？梢哉f，剛性需求的釋放是這一輪交易量上升的主要支撐因素。

　　其次，近期的政策變化對住房市場回升起到了很大的推動作用。一方面，降息政策以及利率市場化都釋放出了很強的信號，不僅對消費購買力有所支撐，更重要的是市場解讀為是住房政策放松的信號。還有存款準備金率的連續(xù)下調(diào)，流動性的增加都對市場產(chǎn)生了較大的影響。在此基礎(chǔ)上，一些銀行的利率優(yōu)惠程度明顯提高，一些地區(qū)購房利率出現(xiàn)了9折、8.5折甚至8折的優(yōu)惠；還有些地區(qū)對購房首付比例進行了調(diào)整，降至三成、甚至兩成。這些因素的調(diào)整，不僅帶動了商品房交易量的變化，還導致消費者的購房預期發(fā)生了改變。

　　再者，部分地方政府的政策微調(diào)對市場也產(chǎn)生了一定的作用，目前已有多個城市出臺了程度不同的住房微調(diào)政策。內(nèi)容包括：下調(diào)首套購買的首付比例、減免購房的相關(guān)費用；提高公積金的貸款額度、減免購房稅以及對個人購買精裝房進行獎勵等；還包括對普通商品房標準的調(diào)整，對土地出讓條件的松綁等等，這些政策調(diào)整也刺激了購房者的購買行為。

　　此外，任興洲認為，去年基數(shù)較低和當前的季節(jié)性因素也對購房產(chǎn)生影響。她認為，去年40多個城市實行嚴格限購，使房地產(chǎn)交易量、價格、土地出讓的數(shù)值都較低。因此與去年較低的基數(shù)相比，今年的數(shù)值就顯得比較高。另外，因為每年4、5月份以后，結(jié)婚、入學、入托，以及就業(yè)的高峰期到來，這些因素也會促使購房需求增加。

　　當然，她認為目前住房市場的神經(jīng)還是很脆弱的。當相關(guān)政策出現(xiàn)了變化，“地王”又重新出現(xiàn)，再加上剛需釋放促使交易量上升，部分樓盤價格上漲，這種現(xiàn)象又會反過來刺激一批消費者，他們擔憂房價會繼續(xù)上漲因而出現(xiàn)恐慌性購買。因此，目前購房者對市場預期的變化也值得關(guān)注。

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