解析樓市四大熱點(diǎn)問題

　　今年3月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的復(fù)蘇跡象。特別是此前成交量低迷的一線城市，5月住宅市場(chǎng)交易量均大幅反彈，“紅五月”名符其實(shí)，而6月延續(xù)了這種復(fù)蘇的走勢(shì)。在此背景下，市場(chǎng)上各種聲音四起。那么，如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)？下一步調(diào)控政策是否將有所松動(dòng)？房?jī)r(jià)總體走勢(shì)又將如何？

　　熱點(diǎn)問題一：樓市回暖，房?jī)r(jià)重新進(jìn)入上升通道？

　　現(xiàn)象與疑問：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1-5月，全國(guó)商品房銷售面積約2.9億平方米，同比下降12.4%，降幅比前4月縮小了1個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額1.7萬(wàn)億元，同比下降9.1%，降幅縮小2.7個(gè)百分點(diǎn)。特別是此前成交量低迷的一線城市，5月住宅市場(chǎng)交易量均大幅反彈，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年5月份在70個(gè)大中城市中新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲有6個(gè)，比4月份時(shí)增加了3個(gè)，同時(shí)二手房的價(jià)格環(huán)比上漲的18個(gè)，比4月份增加了9個(gè)，“紅五月”名符其實(shí)。5月份，北京新建商品住宅和二手住宅成交量環(huán)比4月份分別上漲34.2%和27.2%，其中新建商品住宅成交量更是突破萬(wàn)套，創(chuàng)下去年2月限購(gòu)以來(lái)的最高紀(jì)錄；廣州全市一手住宅成交量環(huán)比4月大增51%，同比去年5月增長(zhǎng)19%，成為過去16個(gè)月中銷售量最高的月份；上海樓市的成交量也創(chuàng)出今年新高。在深圳、南京一些城市重新又出現(xiàn)了居民排隊(duì)購(gòu)房的火爆場(chǎng)面。綜觀上面的這些現(xiàn)象，是不是表明了近期我國(guó)的樓市重新出現(xiàn)了回暖跡象，房?jī)r(jià)重新進(jìn)入一個(gè)上升的通道？

　　分析與回答：這次出現(xiàn)這種所謂的“購(gòu)房熱”可能有三個(gè)原因，一是開發(fā)商采取降價(jià)出貨策略，注重突出樓盤的性價(jià)比，以價(jià)換量；二是宏觀經(jīng)濟(jì)下行國(guó)家重提“穩(wěn)增長(zhǎng)”，促使投資加速、貨幣政策有所放松，同時(shí)地方政府受制于財(cái)政壓力又在對(duì)樓市調(diào)控進(jìn)行“微調(diào)”，兩者合力使購(gòu)房者預(yù)期改變；三是行政性調(diào)控政策已經(jīng)見底，長(zhǎng)期累積的剛性需求得到釋放。目前市場(chǎng)的情況還是比較復(fù)雜，此輪“購(gòu)房熱”帶有結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的特點(diǎn)，適合剛需。熱銷漲價(jià)仍屬個(gè)案，后市還面臨很多變數(shù)，需要進(jìn)一步觀察。畢竟中央并沒有放松房地產(chǎn)調(diào)控，并且宏觀經(jīng)濟(jì)政策以及地方政府的“微調(diào)”政策，都會(huì)有一定的滯后性，因此預(yù)計(jì)年內(nèi)并不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲，總體上仍會(huì)比較平穩(wěn)。

　　此外，在樓市火爆的背后，有一些開發(fā)商推動(dòng)的因素，想把這一波的行情做起來(lái)。從新華社房地產(chǎn)價(jià)格檢測(cè)系統(tǒng)的情況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了上升，但現(xiàn)在還不能稱之為回暖，因?yàn)槠溥€是處在一個(gè)底部慢慢地向上走的過程，本身也是符合市場(chǎng)規(guī)律的。

　　截止到5月末，全國(guó)商品住宅待售面積高達(dá)1.97億平方米，同比又增長(zhǎng)了43.7%，高庫(kù)存下開發(fā)商壓力仍較大，因此不會(huì)放棄炒作來(lái)提升市場(chǎng)交易量。一些調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，所謂排隊(duì)購(gòu)房的現(xiàn)象，是有開發(fā)商炒作的因素在里面。因此，回暖是有的，但不像市場(chǎng)表現(xiàn)得那么夸張。

　　熱點(diǎn)問題二：降息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖作用顯著？

　　現(xiàn)象與疑問：央行宣布降息之后，一時(shí)之間房地產(chǎn)市場(chǎng)重新火爆起來(lái)，同時(shí)市場(chǎng)也流言不斷，排隊(duì)購(gòu)房的現(xiàn)象重新出現(xiàn)。冷落許久的土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了一些搶地的現(xiàn)象。降息真的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖起到了這么大的作用？

　　分析與回答：降息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定是一個(gè)積極的因素。降息從國(guó)家的角度來(lái)看是要穩(wěn)增長(zhǎng)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)出現(xiàn)了下滑的跡象。在這種前提下，降息是考慮在貨幣因素上面提振一下經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，反過來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)有一個(gè)正面的效果。降息降低了資金成本，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金面情況也會(huì)好一些，對(duì)其整體壓力會(huì)有一定緩解。

　　對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，降息之后房貸還款可以減少一些。據(jù)測(cè)算，五年以上基準(zhǔn)利率從7.05%降到6.8%，假設(shè)100萬(wàn)元、20年期貸款，按照等額本息還款法計(jì)算，每個(gè)月少還150元。如果原來(lái)是貸款利率八五折優(yōu)惠，現(xiàn)在是八折優(yōu)惠，每個(gè)月又少還200元左右，這樣總共每月可少還約350元。雖然這相對(duì)于整個(gè)房貸來(lái)說(shuō)不是很大的數(shù)字，但是對(duì)購(gòu)房者的心理預(yù)期影響是很大的。特別是對(duì)于一些剛需來(lái)說(shuō)，降息使購(gòu)買者擔(dān)憂房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)上漲，出手的積極性也逐漸增加。

　　另外，降息也會(huì)使人們聯(lián)想到流動(dòng)性泛濫將促使貨幣貶值，為了讓自己的錢保值，多數(shù)人很自然想到要買房。因?yàn)楦鶕?jù)過去房地產(chǎn)暴漲歷史的經(jīng)驗(yàn)，在一些購(gòu)房者眼里，買房所獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了利息，不僅對(duì)抗了貨幣貶值，還贏得了“利潤(rùn)”，最起碼從賬面上來(lái)說(shuō)是如此。

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