資金不給力，樓市成交回暖難持續(xù)

進(jìn)入3月，房地產(chǎn)成交量一改持續(xù)低迷的頹勢(shì)，一線城市成交量普遍出現(xiàn)回升勢(shì)頭。

　　樓市要回暖？

　　在研究機(jī)構(gòu)看來，市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)都還遠(yuǎn)未達(dá)到支持樓市回暖的條件。

　　3月26日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的最新報(bào)告顯示，各地樓市普遍開始推行“以價(jià)換量”，由此成交量出現(xiàn)暖意。重點(diǎn)城市中，僅天津樓市成交出現(xiàn)同比微幅下降，其余城市皆上漲。其中杭州不含蕭山、余杭漲幅最大，達(dá)200.43%。南京漲幅超過150%，成都和重慶漲幅也在100%上下。

　　來自北京中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也表現(xiàn)出了相同的趨勢(shì)：截至3月18日以來，北京新建住宅簽約套數(shù)為3634套，環(huán)比上月同期的2202套上漲了65%，成交量明顯復(fù)蘇。

　　“簡單的短期環(huán)比與同比數(shù)據(jù)并不能判斷市場(chǎng)情況，從目前的市場(chǎng)情況來看，成交量在剛需入市的情況下，基本復(fù)蘇，可以說走出了市場(chǎng)最低谷。但是從價(jià)格來說，依然處于以價(jià)換量的階段?！北本┲性禺a(chǎn)研究總監(jiān)張大偉向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，談市場(chǎng)回暖為時(shí)尚早。

　　張大偉分析指出，首先，雖然成交量比春節(jié)時(shí)期的低谷有好轉(zhuǎn)，但成交量絕對(duì)值依然處于相對(duì)低谷，與此同時(shí)，成交較高的多是降價(jià)項(xiàng)目。10%的降價(jià)項(xiàng)目占據(jù)了市場(chǎng)90%的成交量。未降價(jià)項(xiàng)目銷售冷清程度甚至超過1-2月。其次，環(huán)比數(shù)據(jù)難以代表市場(chǎng)實(shí)際情況，雖然本周數(shù)據(jù)相比上周上漲，但總絕對(duì)成交量依然處于低谷中。再其次，保障房簽約集中，剔除保障房，目前市場(chǎng)上同比依然處于低谷。最后，部分剛需開始入市，信貸等政策有所松動(dòng)，特別是針對(duì)剛需，利率從之前的基準(zhǔn)上浮回歸基準(zhǔn)，而且限購一年后，新增符合限購資格客戶增加。房價(jià)下調(diào)項(xiàng)目增加，部分性價(jià)比項(xiàng)目出現(xiàn)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者給出了相同的判斷，根據(jù)2012年1-2月份房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)與銷售數(shù)據(jù)，楊紅旭預(yù)計(jì)，除去季節(jié)性因素的影響，一季度商品房銷售仍會(huì)同比下降，一季度商品住宅銷售金額也肯定是負(fù)增長。

　　楊紅旭分析，從供需兩方面來看，2012年2月，10大典型城市商品住宅新增供應(yīng)量、成交量均有回升，但成交量的回升更為明顯，因此庫存量出現(xiàn)了下降。2012年1-2月份，由于季節(jié)性因素，開發(fā)商推盤量較小，造成了月度的供不應(yīng)求，但在調(diào)控政策不放松的形勢(shì)下，預(yù)計(jì)開發(fā)商會(huì)抓住機(jī)會(huì)盡快推盤，接下去幾個(gè)月仍將回到供大于求的局面。

　　從資金面來看，2012年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金情況進(jìn)一步惡化，可能接近甚至低于2008年水平。2011年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源和投資增速差值為-13.1%，連續(xù)兩年為負(fù)差，缺口比上年擴(kuò)大了5.3個(gè)百分點(diǎn)，資金入不敷出的現(xiàn)象持續(xù)惡化。從歷史數(shù)據(jù)看，2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金缺口最大，本年資金來源和投資增速差值為-17.7%，2011年僅比2008年略好。

　　與此同時(shí)，企業(yè)自籌資金比重創(chuàng)歷史新高，2011年達(dá)40.95%，比上年提高4.11個(gè)百分點(diǎn)，比2008年的歷史高位提高2.3個(gè)百分點(diǎn)。2011年國內(nèi)貸款比重為15.09%，比上年下降2.2個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)兩年呈下降趨勢(shì)。“這一方面反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的確非常緊張，另一方面也反映了企業(yè)非銀行渠道融資能力有所提高。”楊紅旭表示。（李會(huì)）

來源：中國產(chǎn)經(jīng)新聞報(bào)

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