“合理回歸”勢(shì)在必行，房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型在即

　　回歸聲疾，調(diào)控策緊。曾經(jīng)風(fēng)光無限的房地產(chǎn)業(yè)，近年來經(jīng)歷了 “冰火兩重天”。不過，借助于中國經(jīng)濟(jì)的深厚積累和城市化的快速進(jìn)程，中國樓市依然有著巨大的發(fā)展空間，但其 “轉(zhuǎn)型發(fā)展”已屬必然。

樓市三大 “神話”終結(jié)

“被土地管理部門罰款，被債主追著討債，這種日子誰愿意過？可在房地產(chǎn)資金緊張的大環(huán)境下，我們也想不出法子了?！币患以陂L三角布局的房企負(fù)責(zé)人說。他的企業(yè)在鎮(zhèn)江丹徒龍山景區(qū)收購開發(fā)了一個(gè)大型度假村項(xiàng)目，但至今他仍沒有付清按協(xié)議應(yīng)于去年6月就支付的收購款項(xiàng)。因無法按時(shí)支付土地款項(xiàng)，公司已被土地管理部門處以高額罰款，至今僅取得了一小部分土地的土地證。

這位負(fù)責(zé)人坦言，資金緊張已成為最棘手的問題。同業(yè)間的資金拆借已沒有可能，銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款不僅審批苛刻，貸款額度也明顯縮小， “全行業(yè)都陷入 ‘缺錢’境地”。

嚴(yán)厲調(diào)控之下，中國樓市的種種“神話”正在破滅。其一， “以錢炒錢”模式的終結(jié)。一些大型房企 “狂飆突進(jìn)”的一大動(dòng)力就是高杠桿率。一旦資金面全面卡緊，高負(fù)債率的危機(jī)便會(huì)逐漸暴露。

其二， “只賺不賠”現(xiàn)象的終結(jié)。兩三年以前，房地產(chǎn)業(yè)堪稱 “吸金池”。而眼下，越來越多企業(yè)被迫退出。武漢市住房保障和房屋管理局去年第四季度公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年10月底，武漢的在冊(cè)房企比2010年同期減少了200余家。北京、上海等地也有大量房企項(xiàng)目公司甚至母公司退出樓市。

其三， “全民炒房”時(shí)代的終結(jié)。瑞信研究院近日公布的調(diào)查結(jié)果顯示，中國消費(fèi)者在未來兩年購買不動(dòng)產(chǎn)的意愿為16％，比2010年進(jìn)一步下降。嚴(yán)厲的限購、越來越高的購房門檻以及風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的逐漸增強(qiáng)，讓不少人對(duì)樓市望而卻步。

低谷多年未見 機(jī)遇仍在眼前

中國樓市已迎來一個(gè)新的低谷。一方面，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近10年來，多數(shù)年份商品房銷售面積同比增幅均在10％以上，特別是樓市繁榮的2005年和2009年，增幅更是高達(dá)40％以上。而2011年全國商品房銷售面積為10．99億平方米，僅增長4．9％，增速回落5．2個(gè)百分點(diǎn)，比1月至11月回落3．6個(gè)百分點(diǎn)。如此情景，僅比全球金融危機(jī)影響下的2008年樓市好一些。

另一方面，調(diào)控樓市不是簡單打壓。業(yè)內(nèi)人士指出，中國房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)力，短期內(nèi)難以被其他行業(yè)替代。從消費(fèi)上看，全年每年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量總額是汽車市場(chǎng)的4倍、旅游市場(chǎng)的6倍多。此外，在地方財(cái)政來源中，土地出讓金能占到四五成之多。與此同時(shí)，商品住宅的供應(yīng)仍處于相對(duì)短缺， “增加普通商品住房”的供給仍是當(dāng)務(wù)之急。

復(fù)地集團(tuán)董事長張華說： “中國樓市的 ‘黃金時(shí)間’已經(jīng)過去了，但未來一段時(shí)間依然是發(fā)展的好時(shí)機(jī)?！?/p>

轉(zhuǎn)型可促進(jìn)健康發(fā)展

1月31日的國務(wù)院第六次全體會(huì)議要求 “采取有效措施增加普通商品房供給”。決策層的信號(hào)已充分為市場(chǎng)所感知。

張華認(rèn)為：“在產(chǎn)品上，要提高剛性需求住房的比重；銷售上，要加快銷售進(jìn)度，注重‘跑量’?！?/p>

SOHO中國有限公司董事長潘石屹則提出，隨著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入 “下半場(chǎng)”，新的發(fā)展模式一定是把精力全部投入到產(chǎn)品上來，投入到產(chǎn)品的創(chuàng)新、設(shè)計(jì)、質(zhì)量上來。他還提出，中國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該學(xué)習(xí)美國的蘋果公司。

中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌預(yù)測(cè)，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生三個(gè)變化：一是賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致競爭加劇，洗牌加快、利潤攤薄；二是融資渠道多樣化，除了銀行融資，將更多地依靠社會(huì)的資金；三是市場(chǎng)布局立體化趨勢(shì)，產(chǎn)品業(yè)態(tài)布局多樣化，房企轉(zhuǎn)型契機(jī)出現(xiàn)。

專家提出，房子讓不同收入家庭買得起、租得起，才稱得上是合理價(jià)位?，F(xiàn)在既要擠泡沫，又要使供應(yīng)產(chǎn)品更加合理，這樣才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)真正健康發(fā)展。

來源：人民鐵道報(bào)

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