從擠泡沫到破僵局：撬動龍年樓市支點(diǎn)何在？

　　中央強(qiáng)調(diào)，保障性安居工程是重大民生工程和發(fā)展工程，“保障房建設(shè)是宏觀調(diào)控的重大舉措，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，支撐城鎮(zhèn)化發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展和物價(jià)總水平基本穩(wěn)定”，“必須按照以擴(kuò)大內(nèi)需為戰(zhàn)略基點(diǎn)的要求，扎實(shí)有效地推進(jìn)住房保障工作，發(fā)揮好其對投資和消費(fèi)的較強(qiáng)拉動作用，為經(jīng)濟(jì)增長提供重要動力?！?/p>

　　隨著嚴(yán)厲調(diào)控的持續(xù)，國內(nèi)樓市的泡沫正被陸續(xù)擠出。但僵局也逐漸明顯，包括市場面上的成交低迷、需求觀望以及經(jīng)濟(jì)面上房地產(chǎn)對投資、消費(fèi)拉動力的減弱等。調(diào)控不放松，僵局需破解。龍年，撬動樓市的支點(diǎn)在哪里？

　　“沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價(jià)格”

　　嚴(yán)厲調(diào)控之下，萬科在2011年依然逆勢增長。數(shù)據(jù)顯示，去年萬科共實(shí)現(xiàn)銷售面積1075.3萬平方米，銷售金額1215.4億元，同比分別增長19.8%和12.4%。

　　萬科表示，雖然市場調(diào)整不可避免會影響到企業(yè)的銷售，但公司會更加堅(jiān)決貫徹“快速銷售”的原則。

　　快速銷售，意味著價(jià)格隨行就市。事實(shí)上，在大量剛性需求和改善性需求處于觀望情形之下，只要價(jià)格能調(diào)整到位，賣房不是難事。復(fù)地集團(tuán)董事長張華深有感觸。他說：“去年前11個(gè)月，復(fù)地的銷售形勢還很嚴(yán)峻。最后一個(gè)月我們及時(shí)調(diào)整價(jià)格，迎來銷售的‘沖刺’。”

　　2011年，許多熱點(diǎn)城市成交量大幅萎縮，不少開發(fā)商“哀鴻遍野”。同時(shí)，購房者對房價(jià)下跌預(yù)期增強(qiáng)。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的調(diào)查，購房者期望降價(jià)的幅度集中在30%以上。許多樓盤價(jià)格無疑還沒有降到購房者的心理價(jià)位。

　　“對于投資投機(jī)性需求而言，確實(shí)是買漲不買跌；但對于普通消費(fèi)性需求來說，只要價(jià)格下來，需求就一定能上去。只要房價(jià)能有合理調(diào)整，不愁成交量低迷局面打不破。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說。

　　去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。記者采訪發(fā)現(xiàn)，許多房企都在積極調(diào)整銷售策略，以期激活市場。張華介紹，今年復(fù)地將增加普通商品住房的比重，隨行就市、加快周轉(zhuǎn)。

　　合理購房需求的保護(hù)如何“口惠”而“實(shí)至”？

　　去年的三次加息，今年起正式“起效”，五年期以上房貸基準(zhǔn)利率從6.4%升至7.05%。這讓今年有買房計(jì)劃的上海白領(lǐng)黃琦心情沉重：“中介幫我算了一下，如果申請20年期限、50萬元房貸，今年要比往年每月多還近200元?！贝送?，首付三成、排隊(duì)等“貸”等問題，也讓她對購買首套住房充滿顧慮。

　　這般顧慮在不少首次置業(yè)、改善性置業(yè)群體中較為普遍。尤其是去年四季度，一些銀行甚至對首套房利率進(jìn)行上調(diào)，更讓不少剛性需求者感覺雪上加霜。應(yīng)該說，支持居民的合理購房需求，政策層面從未改變。首套房首付比例和貸款利率提高，大多數(shù)是商業(yè)銀行利益驅(qū)動之下的“自選動作”。但從實(shí)際效果來看，不少合理購房需求難免受到“誤傷”。

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