中國樓市未出現(xiàn)全國性泡沫

　　房地產(chǎn)泡沫是由房地產(chǎn)價(jià)格長期快速上漲導(dǎo)致的，房地產(chǎn)市場交易價(jià)格遠(yuǎn)超其實(shí)際價(jià)值的現(xiàn)象。在過去20多年里，世界范圍內(nèi)出現(xiàn)了三次影響較大的房地產(chǎn)泡沫破滅，即1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅、1997年泰國等國家和地區(qū)房地產(chǎn)泡沫破滅和2007年同美國次貸危機(jī)相關(guān)的房地產(chǎn)泡沫破滅，對有關(guān)國家以至世界經(jīng)濟(jì)造成了巨大危害。

　　日本房地產(chǎn)泡沫始于1983年。當(dāng)時(shí)，日本國際經(jīng)濟(jì)地位上升，東京國際金融中心形成，眾多國外大公司進(jìn)入日本投資購買房地產(chǎn)，引起日本房地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲，推動日本房地產(chǎn)泡沫形成。上世紀(jì)80年代前期，東京等大城市房地產(chǎn)價(jià)格每年上升30%左右，1987年、1988年兩年商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格較上年分別上升40%、50%。泰國1988年~1992年房地產(chǎn)價(jià)格每年上升20%~30%，1992年~1997年每年上升40%。房地產(chǎn)價(jià)格長期快速上漲導(dǎo)致大量投資、貸款流向房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)市場成為財(cái)富的聚集地。日本房地產(chǎn)泡沫自1983年產(chǎn)生到1991年破滅，歷時(shí)8年。

　　泰國房地產(chǎn)泡沫自1988年產(chǎn)生到1997年破滅，歷時(shí)9年多。房地產(chǎn)泡沫自產(chǎn)生到破滅。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫膨脹到一定程度，遇到社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境突然變化，就會迅速破滅，這一過程一般為1~2年。泡沫形成時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格長期快速上漲和泡沫破滅時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格暴跌，是房地產(chǎn)泡沫的重要特點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)泡沫破滅造成的影響大、涉及面廣，恢復(fù)困難、持續(xù)時(shí)間長。房地產(chǎn)泡沫破滅后，日本經(jīng)濟(jì)從1991年2月開始陷入蕭條，歷時(shí)長達(dá)32個(gè)月，隨后的七八年一直停滯不前。房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致大量企業(yè)倒閉，進(jìn)而造成金融機(jī)構(gòu)不良債權(quán)大幅度增加甚至倒閉，1995年3月日本金融機(jī)構(gòu)不良債權(quán)額達(dá)40萬億日元。房地產(chǎn)價(jià)格、股價(jià)的縮水降低居民的消費(fèi)欲望，日本1993年消費(fèi)增長降為負(fù)值，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)泡沫破滅后形成的不良債權(quán)需要慢慢消化。為達(dá)到正常生產(chǎn)水平，日本用了10年時(shí)間，泰國等用了5年多時(shí)間。

　　房地產(chǎn)價(jià)格受國家經(jīng)濟(jì)、金融、稅收等政策的影響，因而與國民經(jīng)濟(jì)有類似的周期性規(guī)律，但房地產(chǎn)市場是否出現(xiàn)泡沫主要取決于城市市場狀況。日本發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，價(jià)格上漲過快的情況主要出現(xiàn)在大城市圈，特別是首都圈。泰國、印度尼西亞的房地產(chǎn)泡沫也局限在曼谷、雅加達(dá)等城市。所以說，房地產(chǎn)泡沫具有較強(qiáng)的區(qū)域性，它的產(chǎn)生主要同城市市場相聯(lián)系。

　　對比日本產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟(jì)背景，如貨幣升值、順差過多、國內(nèi)資本過剩、銀行貸款利率高于企業(yè)利潤率等，我國當(dāng)前具有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟(jì)條件、社會背景。我國正處于快速發(fā)展期，這也是房地產(chǎn)泡沫的易發(fā)期。

　　近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，1998年至2009年對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率超過10%，成為推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Α?008年以后，我國一些城市房價(jià)上漲較快。根據(jù)前面所述的衡量房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)來判斷，我國并沒有出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)泡沫。但一些城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，已超出一般居民的支付能力，個(gè)別城市處于產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的邊緣，需要引起高度重視。

　　中央及時(shí)采取多項(xiàng)措施調(diào)控房地產(chǎn)市場，取得了明顯效果，但還不穩(wěn)固，民間資本迅速進(jìn)入房地產(chǎn)市場的可能性仍然存在。分析日、美等國治理房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，可以獲得諸多啟示。

　　保持治理政策的相對穩(wěn)定，避免政策特別是金融政策調(diào)整過快過頻。房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和破滅的原因不同、程度有別，但一般同匯率、利率等金融政策的變化密切相關(guān)，它們突然降低或提高是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和破滅的重要原因。

　　兼顧房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特征，在國家大政策、大目標(biāo)不變的情況下，做到因地制宜。我國區(qū)域差別大，發(fā)展水平不一，各地房地產(chǎn)市場處于不同發(fā)展階段。在這種情況下，既要保持國家政策的統(tǒng)一，防止房價(jià)過快上漲，防止房價(jià)過快上漲像滾雪球一樣由大城市向中小城市擴(kuò)展、從沿海向內(nèi)地發(fā)展；又要根據(jù)各地發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場周期狀況，給地方政府一定調(diào)控市場的權(quán)力，促進(jìn)地方房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

來源：深圳商報(bào)

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