保障房能助經(jīng)濟避免硬著陸嗎？

內(nèi)需、尤其是房地產(chǎn)建設(shè)活動是中國維持2012年經(jīng)濟平穩(wěn)增長的關(guān)鍵。今年政府將繼續(xù)推進保障房建設(shè)，盡管這無法防止整體建設(shè)活動和經(jīng)濟增長在明年明顯放緩，但它將幫助中國經(jīng)濟避免出現(xiàn)硬著陸。

　　商品房市場的冬季

　　2011年10月份房地產(chǎn)銷售面積同比下跌10%。自政府房地產(chǎn)調(diào)控政策2010年4月份實施以來，房屋銷售面積共出現(xiàn)過兩次下跌，但這是首次銷售面積在沒有新規(guī)出臺下出現(xiàn)下跌。

　　我們認為，商品房新開工面積將在未來12個月里下跌10%或更多。決定我們對商品房市場前景判斷的最重要因素是政策。而政府將繼續(xù)實施限購限貸政策，這將限制接下來的房地產(chǎn)建設(shè)活動。

　　受限購令影響，購房者可能無法像2008年末和2009年初那樣在房價下跌時積極買入。一些規(guī)模小的開發(fā)商或出售其公司或項目以退出房地產(chǎn)行業(yè)，行業(yè)整合將造成更多公司倒閉。

　　瑞銀房地產(chǎn)研究團隊預(yù)計，2012年一線城市房價將下跌10%-15%，二線及其他城市房價跌幅為5%-10%，房屋新開工面積將下跌10%。

　　2012年保障房建設(shè)加馬力

　　據(jù)報道，2011年保障房新開工的宏大目標已然實現(xiàn)。在質(zhì)疑新開工1000萬套的目標過高聲中，最初幾個月新開工項目進展緩慢。但6月份的全國會議及更大的政策壓力，迫使地方政府加快推進保障房建設(shè)，隨后公布的新開工數(shù)量在三季度大升。到9月底，已公布新開工986萬套，10月底增至1033萬套。

　　但官方數(shù)據(jù)顯然高估了實際建設(shè)活動。去年11月初，住建部也證實三分之一的“新開工”實際上并未真正開始建設(shè)，而只是“挖坑待建”。

　　對房地產(chǎn)業(yè)和整體經(jīng)濟而言，更重要的是施工面積，它有助于我們判斷建設(shè)活動的增長方向。我們預(yù)計施工面積將會增加：保障房施工面積將從2010年的4.7億平方米左右增加至2011年的8.3億平方米左右，并于2012年增加至10億平方米左右，今年保障房實際建設(shè)活動仍會進一步增長。

　　如前所述，如果保障房真有三分之一“挖坑待建”，這意味著2012年保障房的真實施工面積有更大的增長空間。若這三分之一的新開工項目在今年真正投入建設(shè)，那么保障房建設(shè)增長的強勁程度就會超過之前預(yù)期，甚至2012年保障房施工面積將會增長約50%，達到10億平方米左右。

　　“挖坑就算新開工”，只是保障房建設(shè)中的一個現(xiàn)象。地方政府很可能將繼續(xù)面臨建設(shè)資金和動力方面的挑戰(zhàn)，我們?nèi)灶A(yù)計2012年保障房將獲得更多的資金支持。從決策層角度看，為了支持經(jīng)濟增長、維持社會穩(wěn)定和降低房價，保障房建設(shè)是首要任務(wù)。事實上，國務(wù)院已在去年9月的一會議上提出了幾個途徑確保保障房資金來源：中央和地方政府增加財政預(yù)算撥款、地方政府發(fā)行債券、銀行增加貸款支持、出售相關(guān)商業(yè)服務(wù)設(shè)施，以及歡迎企業(yè)參與建設(shè)等。外部環(huán)境越糟，則中央政府推動保障房建設(shè)的決心和力度越大，可能的支持手段包括增加中央財政撥款等。

　　房地產(chǎn)整體建設(shè)強勁度及走勢

　　2012年保障房建設(shè)能在多大程度上抵消商品房建設(shè)下滑對宏觀經(jīng)濟的影響呢？

　　表面上看，2012年住房建設(shè)活動下跌似乎已成定局。我們認為新開工數(shù)據(jù)不會因保障房而有所改善保障房新開工數(shù)量最多保持不變，事實上已從去年的1000萬套下調(diào)至今年的700萬套，而商品房新開工面積將在銷售疲軟和信貸限制的壓力下出現(xiàn)下跌，預(yù)計2012年商品房新開工面積將比今年下跌10%-15%。

　　不過，決定投資和建材需求的是房屋施工面積，而即便新開工面積下跌、施工面積在2012年仍應(yīng)有所增長，保障房建設(shè)將在一定程度上抵消商品房建設(shè)的疲弱表現(xiàn)。假設(shè)2012年商品房新開工面積下跌15%，保障房新開工700萬套，由于去年新開工的保障房有三分之一將轉(zhuǎn)化為今年的實際建設(shè)活動，那么，整體住宅施工面積可能仍有10%以上的增長，雖然遠低于去年約20%的增速，但足以防止整體房地產(chǎn)建設(shè)活動出現(xiàn)崩盤。我們據(jù)此預(yù)計房地產(chǎn)投資增速將從去年的30%放緩至2012年的15%-20%。

　　我們認為房地產(chǎn)投資和建設(shè)活動增速放緩、但不會出現(xiàn)災(zāi)難性的下跌，而這是判斷金屬和材料等房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的生產(chǎn)和投資強弱的關(guān)鍵。2012年保障房竣工量也應(yīng)上升若500萬套保障房明年如期建成，這些保障房將占住宅總竣工套數(shù)的三分之一以上，大約占住宅總竣工面積的四分之一。保障房的竣工及其低廉的價格，應(yīng)有助于支撐家電用品需求。

　　最大的風險在于資金

　　只有整體房地產(chǎn)建設(shè)活動面臨明顯的崩盤風險、并對經(jīng)濟帶來硬著陸的威脅下，政府才會顯著放寬購房和貸款限制。我們認為，2012年晚些時候，隨著保障房建設(shè)取得顯著進展且商品房市場在較長時間內(nèi)表現(xiàn)疲弱，政府或會逐步放松對商品房市場的限制。

　　我們認為，最大的風險是政府能否調(diào)動足夠的資金并激發(fā)地方政府的動力。整體建設(shè)活動或許會在未來幾個月內(nèi)急劇減少，從而影響建材訂單和工業(yè)生產(chǎn)。因此2012年一季度經(jīng)濟增長的基準預(yù)測環(huán)比增長率略高于7%將面臨更大的下行風險。如果2012年一季度建設(shè)活動和工業(yè)生產(chǎn)急劇減少，出口也大跌，放松房地產(chǎn)調(diào)控政策的呼聲將會明顯高漲；政府將處于更艱難的局勢，不得不在尋找其他保增長的措施、繼續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控但容忍經(jīng)濟增長顯著放緩、提前放松房地產(chǎn)緊縮政策之間做出選擇。

來源：證券時報網(wǎng)

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