土地法修訂擬力推農(nóng)地入市，小產(chǎn)權(quán)房合法化懸疑

　　江蘇省江陰市華士鎮(zhèn)中心地帶，中國華西第一村328米共61層的龍希國際大酒店，是合法的么？

　　這個(gè)尖銳的問題，被一些學(xué)者提出來。

　　根據(jù)目前的《土地管理法》，除鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)民宅基地或相關(guān)公益事業(yè)可以申請使用集體土地外，“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，即實(shí)行“招拍掛”的土地出讓制度。

　　這意味著，使用了集體土地搞建設(shè)的上述酒店，需要證明該店是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或公益事業(yè)。而顯然，前者并非很容易證明，后者則根本不成立?！邦愃频暮芏噢r(nóng)村地區(qū)酒店，由于涉及外來投資或外來人士經(jīng)營，很多都存在非法建筑的嫌疑。”中國社科院一位不愿具名的權(quán)威研究者稱。

　　不過華西村村民也許不必太擔(dān)心。記者獲悉，目前國家已經(jīng)著手《土地管理法》以及《農(nóng)村土地承包法》的修改。其中可能的修改內(nèi)容是：農(nóng)村集體土地有望和國有土地一樣，實(shí)現(xiàn)“招拍掛”上市，同地同價(jià)同權(quán)，使得農(nóng)民獲得較高的補(bǔ)償收益。

　　11月19日，國土部副部長、中國土地學(xué)會(huì)理事長王世元，在2011年中國土地學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)年會(huì)上也透露了農(nóng)地入市的相關(guān)風(fēng)聲。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌對本報(bào)指出，農(nóng)村土地有條件上市，在一定意義上為城市人到農(nóng)村買房創(chuàng)造了可能，但需要具體實(shí)施政策，“目前的政策似乎有小產(chǎn)權(quán)房合法化之意，但創(chuàng)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場難度太大，喊了這么多年沒動(dòng)作，下一步就看有無具體政策了?！?/p>

　　采訪中專家也指出，農(nóng)地股份制改革即使推出，也需要慎重，以防止和城市類似的房地產(chǎn)開發(fā)一窩蜂涌向農(nóng)村。

　　農(nóng)地入市進(jìn)程

　　記者致電和王參加同個(gè)年會(huì)的人士了解到，不少專家均認(rèn)為目前農(nóng)村土地政策可能要邁出比較重大的步伐，其中將涉及到農(nóng)村土地上市的合法化。

　　一位主持上述土地年會(huì)“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展與深化土地資產(chǎn)制度改革”分會(huì)的人士指出，新提法意味著將來農(nóng)村集體土地很可能可以直接上市出讓進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，而不用通過本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)進(jìn)行；即在不改變土地用途的情況下，農(nóng)村集體土地可以直接轉(zhuǎn)讓給鄉(xiāng)村之外的企業(yè)從事經(jīng)營生產(chǎn)。

　　“這個(gè)重大的改變，將使得集體土地可以和國有土地以同等區(qū)域相同的價(jià)格來拍賣，其主要收益將歸集體和農(nóng)民所有。”這位人士說。

　　據(jù)了解，04年8月底通過的《土地管理法》規(guī)定，除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等外，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。

　　中國社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村所研究員李國祥解釋稱，過去農(nóng)村土地從事建設(shè)，除了鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)利用外，都需要轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地。而若未來農(nóng)村土地直接上市，意味著過去的土地法和農(nóng)村土地承包法，都需要修改。

　　而這樣的修訂也最難。

　　李介紹，08年十七屆三中全會(huì)，以及目前的“十二五”規(guī)劃，盡管都提出了“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，以及農(nóng)村土地可以和國有土地同等上市的相關(guān)情況，但迄今國土法仍在修改之中，除局部試點(diǎn)外，農(nóng)地入市暫無最新法律依據(jù)。

　　“因?yàn)檗r(nóng)村集體土地直接上市，導(dǎo)致地方政府賣地收入大降，而村集體和農(nóng)民將會(huì)大大受益，這樣地方政府難免抵觸。而農(nóng)村土地既然可以上市，則土地承包法中應(yīng)該對土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓等具體做法，給以明確界定?！?/p>

　　農(nóng)業(yè)部農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究中心研究員廖洪樂也直陳，一旦未來《土地管理法》確定集體土地和國有土地一起上市，會(huì)使得地方土地收入幾乎為零。廖稱，土地管理法的修改，很可能規(guī)定切一部分地方收入給國家。

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