降價陣營擴大 樓市拐點“五重門”纏身

在政策沒有松動跡象的情況下，市場觀望情緒彌漫，住宅成交量依然低位徘徊。國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年10月份與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有34個，持平的城市有20個。統(tǒng)計還顯示，10月70個大中城市房價平均環(huán)比指數(shù)年內(nèi)首次出現(xiàn)負增長，平均環(huán)比下降0.14%。

　　種種跡象表明，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實，房價在全國出現(xiàn)下滑的范圍在繼續(xù)擴大。全國重點城市成交量環(huán)比雖有小幅增加，但仍維持今年以來的低位，而二手房掛牌價格指數(shù)創(chuàng)今年以來的新低，在置業(yè)者預(yù)期不斷下調(diào)的情況下，樓市價格的下行也是大勢所趨。

　　成交量遲遲難有起色，給開發(fā)商的資金面帶來較大的壓力。為了加速銷售回款，更多大型開發(fā)商也紛紛加入降價浪潮。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，近兩個月來，十大標桿房企中已有過半進行大規(guī)模降價促銷，不少品牌房企10月銷售均價環(huán)比降幅超過一成。這也使得近期有關(guān)樓市拐點是否已經(jīng)到來的討論日益激烈。

　　降價門

　　降價陣營擴大呈階梯式蔓延

　　據(jù)研究機構(gòu)克而瑞對樓市的監(jiān)測統(tǒng)計，深圳11月17日-11月23日新建商品住宅共成交292套，成交面積2.5萬平方米，套數(shù)環(huán)比下降25.13%，成交面積環(huán)比下降28.49%。近7天商品住宅市場成交量環(huán)比大幅下降，成交均價也大幅下降。

　　成交量的冷清讓開發(fā)商們的心情更加焦慮。為加速銷售回款，近期有更多的大型開發(fā)商加入降價的行列。據(jù)中原統(tǒng)計，上周萬科和保利分別在上海、南京、重慶、深圳等城市進行大幅度降價，如萬科在深圳的兩個項目分別推出特價房，最低折扣達到88折；保利在重慶的6個項目也傳出打折促銷的消息，最大降幅接近20%。中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至目前，十大標桿房企中已有中海、保利、萬科、富力等7家開發(fā)商進行大規(guī)模的降價銷售。10月，十大標桿房企在售項目的銷售價格環(huán)比和同比分別微跌3%和2%，其中保利、富力、綠城、萬科和中海的銷售均價環(huán)比都有超過1至2成的下降。專業(yè)機構(gòu)瑞銀日前預(yù)期，今年第三季度至明年年底，中國一、二線以及其他城市房價將分別下跌20%、10%和5%。

　　在日益擴大的降價陣營中，龍頭房企的表現(xiàn)更引起關(guān)注。萬科11月再次成為樓市焦點，深圳和上海清林徑項目都下調(diào)售價15%，南京和青島項目也是低價開盤。萬科總裁郁亮“冬天論調(diào)”迎面撲來，三季度典型房企掀起的“以價換量”降價潮階梯式蔓延，城市價格體系有望重構(gòu)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，雖然萬科表示沒有實施全國范圍降價，但萬科上百個項目在同時動工建設(shè)是不爭的事實。特別是萬科深圳市場年內(nèi)有11個項目推盤，上業(yè)績壓力不小。

　　中房信研究表明，在萬科等品牌房企的帶動下，降價隊伍擴大，二線、區(qū)域和城市本地房企主動加入降價陣營。先期高調(diào)降價企業(yè)多發(fā)生在中海、萬科等第一梯隊，目前金科、金融街等二三級梯隊，以及城市本地企業(yè)加入降價隊伍，已爭奪市場有限客源，搶得銷售話語權(quán)。降價潮由城市外圍向市中心蔓延，一線城市向樓市發(fā)達的二三線城市輻射。

　　此外，業(yè)內(nèi)人士認為，房企加大項目的銷售力度將帶動整個房價下行，特別標桿企業(yè)的高調(diào)降價行為可能重構(gòu)區(qū)域房價，也將進一步推動樓市拐點的確立。

　　資金門

　　房企短期內(nèi)資金鏈緊繃

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，短期的資金鏈安全性正持續(xù)下降。A股房地產(chǎn)上市企業(yè)三季度報告顯示，開發(fā)企業(yè)總體資金狀況已經(jīng)下滑到警戒線附近。從房企貨幣資金短期債務(wù)比這一指標上來看，自2009年四季度以來基本呈逐季下降趨勢，今年三季度這一指標為1.07，幾乎已經(jīng)到了臨界點上，顯示短期資金壓力巨大。

　　除了銷售遇阻外、資金難以回流外，當前緊縮的貨幣政策使房企融資更加艱難，特別是很難從常規(guī)銀行途徑獲得長期借款。房企不得不借道融資成本較高的短期委托貸款和信托等方式，使得短期還款壓力激增，加上2009、2010年的長期借款將陸續(xù)到期，短期資金鏈的承壓會加重。

　　央行日前發(fā)布數(shù)據(jù)表明，10月全國新增信貸為5868億元，比9月的4700億元明顯增多。與此同時，10月M2廣義貨幣供應(yīng)同比增速為12.9%，比9月略有下降，但降幅趨緩，表明M2增速放緩即將見底。CRIC研究機構(gòu)對137家內(nèi)地上市房企貨幣資金對短期債務(wù)覆蓋率與M2同比增速走勢進行了深入分析。分析指出上市房企貨幣資金對短期債務(wù)覆蓋率與M2同比增速走勢幾乎趨于一致，呈現(xiàn)出顯著的相關(guān)性。那么伴隨著貨幣政策的觸底反彈，企業(yè)的現(xiàn)金流狀況預(yù)期也會有所改觀。

　　但從另一個角度來看，情況似乎還沒有那么樂觀的預(yù)期。央行近期表態(tài)稱或?qū)ω泿耪哌M行微調(diào)，這表明如果外部環(huán)境繼續(xù)惡化，或?qū)⒋偈寡胄邢抡{(diào)存款準備金率，并有可能放松差別準備金政策和信貸投放的約束。研究機構(gòu)認為，即使出現(xiàn)了定向?qū)捤傻目谧?，這些資金也很難大規(guī)模地流入房地產(chǎn)行業(yè)，從這個意義上看，整個行業(yè)資金狀況改善有限，企業(yè)缺錢的大趨勢很難逆轉(zhuǎn)。中房信就此預(yù)期，明年市場窗口性機會仍在，但大牛市出現(xiàn)的幾率很小。

　　轉(zhuǎn)自：

　　【版權(quán)及免責聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀