降價(jià)陣營擴(kuò)大 樓市拐點(diǎn)“五重門”纏身

在政策沒有松動(dòng)跡象的情況下，市場觀望情緒彌漫，住宅成交量依然低位徘徊。國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年10月份與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有34個(gè)，持平的城市有20個(gè)。統(tǒng)計(jì)還顯示，10月70個(gè)大中城市房價(jià)平均環(huán)比指數(shù)年內(nèi)首次出現(xiàn)負(fù)增長，平均環(huán)比下降0.14%。

　　種種跡象表明，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)，房價(jià)在全國出現(xiàn)下滑的范圍在繼續(xù)擴(kuò)大。全國重點(diǎn)城市成交量環(huán)比雖有小幅增加，但仍維持今年以來的低位，而二手房掛牌價(jià)格指數(shù)創(chuàng)今年以來的新低，在置業(yè)者預(yù)期不斷下調(diào)的情況下，樓市價(jià)格的下行也是大勢所趨。

　　成交量遲遲難有起色，給開發(fā)商的資金面帶來較大的壓力。為了加速銷售回款，更多大型開發(fā)商也紛紛加入降價(jià)浪潮。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，近兩個(gè)月來，十大標(biāo)桿房企中已有過半進(jìn)行大規(guī)模降價(jià)促銷，不少品牌房企10月銷售均價(jià)環(huán)比降幅超過一成。這也使得近期有關(guān)樓市拐點(diǎn)是否已經(jīng)到來的討論日益激烈。

　　降價(jià)門

　　降價(jià)陣營擴(kuò)大呈階梯式蔓延

　　據(jù)研究機(jī)構(gòu)克而瑞對(duì)樓市的監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，深圳11月17日-11月23日新建商品住宅共成交292套，成交面積2.5萬平方米，套數(shù)環(huán)比下降25.13%，成交面積環(huán)比下降28.49%。近7天商品住宅市場成交量環(huán)比大幅下降，成交均價(jià)也大幅下降。

　　成交量的冷清讓開發(fā)商們的心情更加焦慮。為加速銷售回款，近期有更多的大型開發(fā)商加入降價(jià)的行列。據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，上周萬科和保利分別在上海、南京、重慶、深圳等城市進(jìn)行大幅度降價(jià)，如萬科在深圳的兩個(gè)項(xiàng)目分別推出特價(jià)房，最低折扣達(dá)到88折；保利在重慶的6個(gè)項(xiàng)目也傳出打折促銷的消息，最大降幅接近20%。中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至目前，十大標(biāo)桿房企中已有中海、保利、萬科、富力等7家開發(fā)商進(jìn)行大規(guī)模的降價(jià)銷售。10月，十大標(biāo)桿房企在售項(xiàng)目的銷售價(jià)格環(huán)比和同比分別微跌3%和2%，其中保利、富力、綠城、萬科和中海的銷售均價(jià)環(huán)比都有超過1至2成的下降。專業(yè)機(jī)構(gòu)瑞銀日前預(yù)期，今年第三季度至明年年底，中國一、二線以及其他城市房價(jià)將分別下跌20%、10%和5%。

　　在日益擴(kuò)大的降價(jià)陣營中，龍頭房企的表現(xiàn)更引起關(guān)注。萬科11月再次成為樓市焦點(diǎn)，深圳和上海清林徑項(xiàng)目都下調(diào)售價(jià)15%，南京和青島項(xiàng)目也是低價(jià)開盤。萬科總裁郁亮“冬天論調(diào)”迎面撲來，三季度典型房企掀起的“以價(jià)換量”降價(jià)潮階梯式蔓延，城市價(jià)格體系有望重構(gòu)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，雖然萬科表示沒有實(shí)施全國范圍降價(jià)，但萬科上百個(gè)項(xiàng)目在同時(shí)動(dòng)工建設(shè)是不爭的事實(shí)。特別是萬科深圳市場年內(nèi)有11個(gè)項(xiàng)目推盤，上業(yè)績壓力不小。

　　中房信研究表明，在萬科等品牌房企的帶動(dòng)下，降價(jià)隊(duì)伍擴(kuò)大，二線、區(qū)域和城市本地房企主動(dòng)加入降價(jià)陣營。先期高調(diào)降價(jià)企業(yè)多發(fā)生在中海、萬科等第一梯隊(duì)，目前金科、金融街等二三級(jí)梯隊(duì)，以及城市本地企業(yè)加入降價(jià)隊(duì)伍，已爭奪市場有限客源，搶得銷售話語權(quán)。降價(jià)潮由城市外圍向市中心蔓延，一線城市向樓市發(fā)達(dá)的二三線城市輻射。

　　此外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企加大項(xiàng)目的銷售力度將帶動(dòng)整個(gè)房價(jià)下行，特別標(biāo)桿企業(yè)的高調(diào)降價(jià)行為可能重構(gòu)區(qū)域房價(jià)，也將進(jìn)一步推動(dòng)樓市拐點(diǎn)的確立。

　　資金門

　　房企短期內(nèi)資金鏈緊繃

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，短期的資金鏈安全性正持續(xù)下降。A股房地產(chǎn)上市企業(yè)三季度報(bào)告顯示，開發(fā)企業(yè)總體資金狀況已經(jīng)下滑到警戒線附近。從房企貨幣資金短期債務(wù)比這一指標(biāo)上來看，自2009年四季度以來基本呈逐季下降趨勢，今年三季度這一指標(biāo)為1.07，幾乎已經(jīng)到了臨界點(diǎn)上，顯示短期資金壓力巨大。

　　除了銷售遇阻外、資金難以回流外，當(dāng)前緊縮的貨幣政策使房企融資更加艱難，特別是很難從常規(guī)銀行途徑獲得長期借款。房企不得不借道融資成本較高的短期委托貸款和信托等方式，使得短期還款壓力激增，加上2009、2010年的長期借款將陸續(xù)到期，短期資金鏈的承壓會(huì)加重。

　　央行日前發(fā)布數(shù)據(jù)表明，10月全國新增信貸為5868億元，比9月的4700億元明顯增多。與此同時(shí)，10月M2廣義貨幣供應(yīng)同比增速為12.9%，比9月略有下降，但降幅趨緩，表明M2增速放緩即將見底。CRIC研究機(jī)構(gòu)對(duì)137家內(nèi)地上市房企貨幣資金對(duì)短期債務(wù)覆蓋率與M2同比增速走勢進(jìn)行了深入分析。分析指出上市房企貨幣資金對(duì)短期債務(wù)覆蓋率與M2同比增速走勢幾乎趨于一致，呈現(xiàn)出顯著的相關(guān)性。那么伴隨著貨幣政策的觸底反彈，企業(yè)的現(xiàn)金流狀況預(yù)期也會(huì)有所改觀。

　　但從另一個(gè)角度來看，情況似乎還沒有那么樂觀的預(yù)期。央行近期表態(tài)稱或?qū)ω泿耪哌M(jìn)行微調(diào)，這表明如果外部環(huán)境繼續(xù)惡化，或?qū)⒋偈寡胄邢抡{(diào)存款準(zhǔn)備金率，并有可能放松差別準(zhǔn)備金政策和信貸投放的約束。研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，即使出現(xiàn)了定向?qū)捤傻目谧?，這些資金也很難大規(guī)模地流入房地產(chǎn)行業(yè)，從這個(gè)意義上看，整個(gè)行業(yè)資金狀況改善有限，企業(yè)缺錢的大趨勢很難逆轉(zhuǎn)。中房信就此預(yù)期，明年市場窗口性機(jī)會(huì)仍在，但大牛市出現(xiàn)的幾率很小。

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