市場冷熱不均 供給結(jié)構(gòu)待調(diào)——樓市調(diào)控百日成效觀察與分析
（資料圖片 來源于網(wǎng)絡(luò)） 3月17日，北京市住建委、人民銀行營管部、北京銀監(jiān)局、北京公積金中心四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，在認(rèn)房又認(rèn)貸的同時(shí)提高非普通住宅首付比例，要求暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個(gè)人住房貸款（含住房公積金貸款）。以“3·17”北京樓市調(diào)控為節(jié)點(diǎn)，全國共52個(gè)城市、地區(qū)接連出臺(tái)了調(diào)控政策。時(shí)過百日，這些房地產(chǎn)調(diào)控政策效果如何？6月29日，鏈家研究院發(fā)布的《百日調(diào)控全景速覽》顯示，新一輪樓市調(diào)控以來，一線城市新房和二手房市場均出現(xiàn)變慢變冷的態(tài)勢(shì)；二線城市中，前期較熱的二線城市樓市出現(xiàn)冷卻，前期價(jià)格漲幅較弱的弱二線城市出現(xiàn)階段性反彈；環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深圳部分城市成交量明顯上揚(yáng)。在此背景之下，又該如何構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制？記者結(jié)合《百日調(diào)控全景速覽》內(nèi)容，就相關(guān)問題進(jìn)行了深入分析。
房貸收緊，一線房地產(chǎn)市場變慢變冷
回顧我國歷次房地產(chǎn)政策，無論是刺激還是壓制，房貸政策是市場調(diào)整的決定性因素，這在2008年以后的市場中表現(xiàn)更加突出。這次行政密集調(diào)控正好與金融市場的強(qiáng)監(jiān)管相疊加，也與流動(dòng)性緊縮的市場周期相疊加，對(duì)市場形成的沖擊是巨大的。
這次調(diào)控主動(dòng)提高了貸款資質(zhì)和首付比例。北京等15個(gè)城市實(shí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”的首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，“先賣再買”的換房行為被界定為二套，嚴(yán)格納稅記錄和離婚資質(zhì)，嚴(yán)控商住房貸款。各地提高了貸款首付比例，北京二套房普通住宅首付比例由50%提高到60%，非普通住宅由70%提高到80%，意味著二套房幾乎全款購買。
在行政性收緊的同時(shí)，金融市場開啟了一輪“去杠桿”。中央多次強(qiáng)調(diào)抑制資產(chǎn)泡沫，防止資金脫實(shí)向虛。銀監(jiān)會(huì)多次發(fā)文，要求金融機(jī)構(gòu)規(guī)范業(yè)務(wù)操作，以期促進(jìn)金融市場健康發(fā)展。監(jiān)管層要求金融機(jī)構(gòu)合理收縮信貸規(guī)模，預(yù)計(jì)短期內(nèi)“緊”仍將是金融政策的主基調(diào)。
金融“去杠桿”對(duì)房地產(chǎn)貸款的影響立竿見影，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是全國多地多個(gè)銀行上調(diào)房貸利率。部分城市執(zhí)行首套房利率上浮10%的規(guī)定，對(duì)首套房實(shí)行利率上浮是之前沒有出現(xiàn)過的。二套房貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%，在“認(rèn)房認(rèn)貸”政策下，“賣一買一”執(zhí)行二套首付標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于投資需求有較大打擊。首套房利率的上浮使得對(duì)于首付和利率更為敏感的剛需群體也受到相應(yīng)的影響，目前的狀況是剛需、改善、投資均受抑制。另一方面是銀行貸款額度減少，對(duì)于貸款資質(zhì)的審核更加嚴(yán)格，居民貸款難度提高，放款周期從之前的10個(gè)工作日左右延長至2個(gè)月以上。不少銀行暫停接力貸等產(chǎn)品，部分銀行甚至?xí)和Ａ朔抠J業(yè)務(wù)。
貸款成本的提高及難度的增加降低了居民對(duì)貸款的使用程度。北京鏈家數(shù)據(jù)顯示，二手房購房客戶中使用貸款成交的客戶所占比重由年初的83%降到5月的70%以下，而客戶的貸款成數(shù)更是一降再降，已經(jīng)由2016年年中的52%降至今年5月的35%。信貸環(huán)境收緊將更多依靠杠桿的購房需求排擠出局。
本輪一線城市的調(diào)控力度最強(qiáng)，北上廣深均實(shí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”的政策，執(zhí)行力度強(qiáng)，且對(duì)于購房資質(zhì)進(jìn)行了更加嚴(yán)格的認(rèn)定，新房和二手房市場均出現(xiàn)變慢變冷的態(tài)勢(shì)。
與傳統(tǒng)熱點(diǎn)城市在調(diào)控中降溫不同，目前部分三四線城市的市場較為火熱。這里的三四線并非廣義的三四線，而是大型城市圈周邊的三四線城市。調(diào)控以來，環(huán)京城市圈中，廊坊、香河新房成交量增長，環(huán)滬城市圈中，嘉興、舟山、南京、湖州、太倉等城市的新房成交量明顯上揚(yáng)。環(huán)上海和環(huán)深圳的部分三四線城市表現(xiàn)尤其明顯：浙江嘉興、江蘇無錫等環(huán)上海城市受到地理位置和政策環(huán)境相對(duì)寬松的利好，加上“地王”帶動(dòng)預(yù)期，市場交易量出現(xiàn)明顯增長，嘉興的二手房交易量較調(diào)控前出現(xiàn)88%的較大幅增長。
調(diào)控之下，土地市場競爭依然激烈
這次調(diào)控下，總體上全國開發(fā)商拿地速度放慢，但部分地區(qū)的土地市場依然競爭激烈。
從城市看，長三角地區(qū)的杭州、嘉興、蘇州、南通，京津冀地區(qū)的承德、衡水，珠三角地區(qū)的佛山、肇慶，土地成交量明顯增長。從土地溢價(jià)率看，江門、宿州、泉州4~5月份土地溢價(jià)率超過2倍，馬鞍山、襄陽、肇慶、哈爾濱等地區(qū)土地溢價(jià)在2倍左右。即便是北京采取限房價(jià)、競地價(jià)、競自持的方式，依然擋不住開發(fā)商的拿地?zé)崆椤?/div>
從開發(fā)商的角度看，碧桂園、中糧地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等開發(fā)商調(diào)控后拿地量有明顯增加，金地、恒大等4、5月拿地量同比去年大幅增加。華夏幸福在環(huán)京土地儲(chǔ)備位居第一位，土地儲(chǔ)備布局多在廊坊周邊以及新區(qū)。
房地產(chǎn)交易市場的冷卻并沒有改變土地市場的高溫，開發(fā)商之所以在調(diào)控后仍然維持較大的拿地?zé)崆椋饕鞘芡恋毓┙o政策的影響。在土地供應(yīng)逐年減少的趨勢(shì)下，開發(fā)商拿地的難度越來越高，不僅體現(xiàn)在成本上，還有開發(fā)運(yùn)營方式上。對(duì)開發(fā)商而言，即便長期持有運(yùn)營也比無地在手強(qiáng)。因此，開發(fā)商在土地市場的爭奪戰(zhàn)是關(guān)乎未來生存空間的戰(zhàn)爭，一定程度上與二級(jí)市場的表現(xiàn)關(guān)系不大。
優(yōu)化供給，構(gòu)建房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制
結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展的階段特點(diǎn)和現(xiàn)實(shí)問題，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，構(gòu)建房地產(chǎn)長效機(jī)制應(yīng)從以下幾方面入手著力深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)調(diào)整：
從中長期角度看，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)與城市圈發(fā)展趨勢(shì)相契合。以北京為例：北京正在大力疏解人口，京津冀一體化加速發(fā)展，正需要將產(chǎn)業(yè)和人口從北京有序轉(zhuǎn)移到周邊城市，形成城市圈。然而，北京與環(huán)京地區(qū)的市場均陷入冰凍，不利于北京人口疏解。因此，調(diào)控應(yīng)與京津冀城市圈發(fā)展以及北京疏解非首都功能相契合。北京采取調(diào)控手段的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)周邊地區(qū)采取放松政策，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和住房需求向周邊地區(qū)疏導(dǎo)轉(zhuǎn)移。
與此同時(shí)，優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)，提高土地供應(yīng)彈性。一方面，土地供給不僅要與去化周期掛鉤，還要與城市的產(chǎn)業(yè)、人口結(jié)構(gòu)掛鉤。近年來我國經(jīng)濟(jì)向服務(wù)業(yè)主導(dǎo)過渡，人口就業(yè)結(jié)構(gòu)也更集中于服務(wù)業(yè)，實(shí)際上大城市居住需求擴(kuò)張快于產(chǎn)業(yè)需求。城市土地供地應(yīng)當(dāng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變進(jìn)行調(diào)整。對(duì)于北京、上海等特大城市，應(yīng)該通過減少工業(yè)用地，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶動(dòng)人口有序疏解。同時(shí)，適度提高住宅用地的比例，緩解供不應(yīng)求的矛盾。另一方面，著眼盤活存量土地，建立閑置土地轉(zhuǎn)讓流通制度，鼓勵(lì)社會(huì)資本以參股、聯(lián)營、轉(zhuǎn)讓等方式盤活低效用地。
他認(rèn)為，擴(kuò)大存量流通是增加有效供給的重要渠道。在房屋供需總體平衡且新房供應(yīng)逐步緊縮的趨勢(shì)下，增加市場有效供給更多需要靠二手房的流通。近年我國存量房流通率僅在1.6%~2.1%之間，比發(fā)達(dá)國家偏低，一線城市的二手房流通率也比其他國際大城市偏低。這主要由于：我國無房地產(chǎn)持有稅，綜合持有成本幾乎可以忽略，但同時(shí)交易稅費(fèi)較多，房屋空置情況較為明顯；非商品房性質(zhì)房屋流通受限。以北京為例，2016年已購公房、央產(chǎn)房和經(jīng)濟(jì)適用房三類產(chǎn)權(quán)房屋總存量占到北京存量的33.6%，但換手率僅為0.39%。因此，擴(kuò)大二手房流通，需要平衡房屋流通環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)稅收制度，平衡政策性住房與商品住房的關(guān)系。
此外，他建議補(bǔ)齊租賃市場發(fā)展短板，讓租房成為新市民的居住方式，增加租賃房屋供給。發(fā)展購租并舉，培育專業(yè)化、規(guī)?；赓U機(jī)構(gòu)發(fā)展面臨的突出問題是租賃房屋供應(yīng)不足。一線城市的存量房屋用于租賃比例僅為20%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家，新增供應(yīng)中租賃的比例更低，一些城市房屋空置與租賃短缺并存。對(duì)此，他建議通過稅收安排，鼓勵(lì)居民將空閑房屋拿出來租賃，同時(shí)從新增土地和存量土地盤活方面增加租賃土地供應(yīng)。此外，還應(yīng)該加快住房租賃市場立法，重點(diǎn)解決租賃市場中業(yè)主隨意趕人、隨意漲租金以及租賃無法享有買房同等權(quán)利3個(gè)核心痛點(diǎn)，建立交易雙方信用管理機(jī)制，保障交易雙方合法權(quán)益。（本報(bào)記者 孫國瑞）
轉(zhuǎn)自：中國國土資源報(bào)
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