市場冷熱不均 供給結構待調——樓市調控百日成效觀察與分析
（資料圖片 來源于網絡） 3月17日，北京市住建委、人民銀行營管部、北京銀監(jiān)局、北京公積金中心四部門聯合發(fā)布《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，在認房又認貸的同時提高非普通住宅首付比例，要求暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含住房公積金貸款）。以“3·17”北京樓市調控為節(jié)點，全國共52個城市、地區(qū)接連出臺了調控政策。時過百日，這些房地產調控政策效果如何？6月29日，鏈家研究院發(fā)布的《百日調控全景速覽》顯示，新一輪樓市調控以來，一線城市新房和二手房市場均出現變慢變冷的態(tài)勢；二線城市中，前期較熱的二線城市樓市出現冷卻，前期價格漲幅較弱的弱二線城市出現階段性反彈；環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深圳部分城市成交量明顯上揚。在此背景之下，又該如何構建房地產調控長效機制？記者結合《百日調控全景速覽》內容，就相關問題進行了深入分析。
房貸收緊，一線房地產市場變慢變冷
回顧我國歷次房地產政策，無論是刺激還是壓制，房貸政策是市場調整的決定性因素，這在2008年以后的市場中表現更加突出。這次行政密集調控正好與金融市場的強監(jiān)管相疊加，也與流動性緊縮的市場周期相疊加，對市場形成的沖擊是巨大的。
這次調控主動提高了貸款資質和首付比例。北京等15個城市實行“認房認貸”的首套認定標準，“先賣再買”的換房行為被界定為二套，嚴格納稅記錄和離婚資質，嚴控商住房貸款。各地提高了貸款首付比例，北京二套房普通住宅首付比例由50%提高到60%，非普通住宅由70%提高到80%，意味著二套房幾乎全款購買。
在行政性收緊的同時，金融市場開啟了一輪“去杠桿”。中央多次強調抑制資產泡沫，防止資金脫實向虛。銀監(jiān)會多次發(fā)文，要求金融機構規(guī)范業(yè)務操作，以期促進金融市場健康發(fā)展。監(jiān)管層要求金融機構合理收縮信貸規(guī)模，預計短期內“緊”仍將是金融政策的主基調。
金融“去杠桿”對房地產貸款的影響立竿見影，主要表現在兩個方面：一方面是全國多地多個銀行上調房貸利率。部分城市執(zhí)行首套房利率上浮10%的規(guī)定，對首套房實行利率上浮是之前沒有出現過的。二套房貸款利率執(zhí)行基準利率上浮20%，在“認房認貸”政策下，“賣一買一”執(zhí)行二套首付標準，對于投資需求有較大打擊。首套房利率的上浮使得對于首付和利率更為敏感的剛需群體也受到相應的影響，目前的狀況是剛需、改善、投資均受抑制。另一方面是銀行貸款額度減少，對于貸款資質的審核更加嚴格，居民貸款難度提高，放款周期從之前的10個工作日左右延長至2個月以上。不少銀行暫停接力貸等產品，部分銀行甚至暫停了房貸業(yè)務。
貸款成本的提高及難度的增加降低了居民對貸款的使用程度。北京鏈家數據顯示，二手房購房客戶中使用貸款成交的客戶所占比重由年初的83%降到5月的70%以下，而客戶的貸款成數更是一降再降，已經由2016年年中的52%降至今年5月的35%。信貸環(huán)境收緊將更多依靠杠桿的購房需求排擠出局。
本輪一線城市的調控力度最強，北上廣深均實行“認房認貸”的政策，執(zhí)行力度強，且對于購房資質進行了更加嚴格的認定，新房和二手房市場均出現變慢變冷的態(tài)勢。
與傳統(tǒng)熱點城市在調控中降溫不同，目前部分三四線城市的市場較為火熱。這里的三四線并非廣義的三四線，而是大型城市圈周邊的三四線城市。調控以來，環(huán)京城市圈中，廊坊、香河新房成交量增長，環(huán)滬城市圈中，嘉興、舟山、南京、湖州、太倉等城市的新房成交量明顯上揚。環(huán)上海和環(huán)深圳的部分三四線城市表現尤其明顯：浙江嘉興、江蘇無錫等環(huán)上海城市受到地理位置和政策環(huán)境相對寬松的利好，加上“地王”帶動預期，市場交易量出現明顯增長，嘉興的二手房交易量較調控前出現88%的較大幅增長。
調控之下，土地市場競爭依然激烈
這次調控下，總體上全國開發(fā)商拿地速度放慢，但部分地區(qū)的土地市場依然競爭激烈。
從城市看，長三角地區(qū)的杭州、嘉興、蘇州、南通，京津冀地區(qū)的承德、衡水，珠三角地區(qū)的佛山、肇慶，土地成交量明顯增長。從土地溢價率看，江門、宿州、泉州4~5月份土地溢價率超過2倍，馬鞍山、襄陽、肇慶、哈爾濱等地區(qū)土地溢價在2倍左右。即便是北京采取限房價、競地價、競自持的方式，依然擋不住開發(fā)商的拿地熱情。
從開發(fā)商的角度看，碧桂園、中糧地產、龍湖地產等開發(fā)商調控后拿地量有明顯增加，金地、恒大等4、5月拿地量同比去年大幅增加。華夏幸福在環(huán)京土地儲備位居第一位，土地儲備布局多在廊坊周邊以及新區(qū)。
房地產交易市場的冷卻并沒有改變土地市場的高溫，開發(fā)商之所以在調控后仍然維持較大的拿地熱情，主要是受土地供給政策的影響。在土地供應逐年減少的趨勢下，開發(fā)商拿地的難度越來越高，不僅體現在成本上，還有開發(fā)運營方式上。對開發(fā)商而言，即便長期持有運營也比無地在手強。因此，開發(fā)商在土地市場的爭奪戰(zhàn)是關乎未來生存空間的戰(zhàn)爭，一定程度上與二級市場的表現關系不大。
優(yōu)化供給，構建房地產長效調控機制
結合我國房地產發(fā)展的階段特點和現實問題，鏈家研究院院長楊現領認為，構建房地產長效機制應從以下幾方面入手著力深化供給側結構調整：
從中長期角度看，房地產調控應與城市圈發(fā)展趨勢相契合。以北京為例：北京正在大力疏解人口，京津冀一體化加速發(fā)展，正需要將產業(yè)和人口從北京有序轉移到周邊城市，形成城市圈。然而，北京與環(huán)京地區(qū)的市場均陷入冰凍，不利于北京人口疏解。因此，調控應與京津冀城市圈發(fā)展以及北京疏解非首都功能相契合。北京采取調控手段的同時，應當對周邊地區(qū)采取放松政策，引導產業(yè)和住房需求向周邊地區(qū)疏導轉移。
與此同時，優(yōu)化土地供給結構，提高土地供應彈性。一方面，土地供給不僅要與去化周期掛鉤，還要與城市的產業(yè)、人口結構掛鉤。近年來我國經濟向服務業(yè)主導過渡，人口就業(yè)結構也更集中于服務業(yè)，實際上大城市居住需求擴張快于產業(yè)需求。城市土地供地應當根據產業(yè)結構的轉變進行調整。對于北京、上海等特大城市，應該通過減少工業(yè)用地，引導產業(yè)轉移帶動人口有序疏解。同時，適度提高住宅用地的比例，緩解供不應求的矛盾。另一方面，著眼盤活存量土地，建立閑置土地轉讓流通制度，鼓勵社會資本以參股、聯營、轉讓等方式盤活低效用地。
他認為，擴大存量流通是增加有效供給的重要渠道。在房屋供需總體平衡且新房供應逐步緊縮的趨勢下，增加市場有效供給更多需要靠二手房的流通。近年我國存量房流通率僅在1.6%~2.1%之間，比發(fā)達國家偏低，一線城市的二手房流通率也比其他國際大城市偏低。這主要由于：我國無房地產持有稅，綜合持有成本幾乎可以忽略，但同時交易稅費較多，房屋空置情況較為明顯；非商品房性質房屋流通受限。以北京為例，2016年已購公房、央產房和經濟適用房三類產權房屋總存量占到北京存量的33.6%，但換手率僅為0.39%。因此，擴大二手房流通，需要平衡房屋流通環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)稅收制度，平衡政策性住房與商品住房的關系。
此外，他建議補齊租賃市場發(fā)展短板，讓租房成為新市民的居住方式，增加租賃房屋供給。發(fā)展購租并舉，培育專業(yè)化、規(guī)?；赓U機構發(fā)展面臨的突出問題是租賃房屋供應不足。一線城市的存量房屋用于租賃比例僅為20%左右，遠遠低于發(fā)達國家，新增供應中租賃的比例更低，一些城市房屋空置與租賃短缺并存。對此，他建議通過稅收安排，鼓勵居民將空閑房屋拿出來租賃，同時從新增土地和存量土地盤活方面增加租賃土地供應。此外，還應該加快住房租賃市場立法，重點解決租賃市場中業(yè)主隨意趕人、隨意漲租金以及租賃無法享有買房同等權利3個核心痛點，建立交易雙方信用管理機制，保障交易雙方合法權益。（本報記者 孫國瑞）
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