如今的樓市調(diào)控已邁入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限時代”。與往年不同的是，今年樓市除了要面對不斷加碼的調(diào)控政策外，還要面對樓市格局調(diào)整新政的接踵而來。自2016年年底至今，各地已出臺了包括自持地塊、租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)、集體用地等多項新政，促進了租房市場的發(fā)展。
不可否認的是，住房租賃市場正在獲得國家部委、地方政府的雙重支持，中國房地產(chǎn)市場正迎來租賃時代。業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)正在從重購輕租向租售并舉轉(zhuǎn)變，市場供應(yīng)格局有望被重構(gòu)。
（資料圖片 來源于網(wǎng)絡(luò)） 逾20個省市出臺細則
近日，國土資源部會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，確定了第一批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點的城市，包括北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，主要供給新市民。
國土部相關(guān)負責人表示，對于商品住房價格較高、建設(shè)用地緊缺的直轄市和少數(shù)省會城市，該政策一方面會增加住宅用地來源及租賃住房供給；另一方面，則擴展了集體經(jīng)營性建設(shè)用地的居住和產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能，對盤活低效集體建設(shè)用地、解決城市周邊外來務(wù)工人員居住問題、改善城郊經(jīng)濟社會環(huán)境等方面發(fā)揮了積極作用。此外，還拓寬了集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道，使農(nóng)民能夠獲得長遠穩(wěn)定的收益。
有業(yè)內(nèi)人士認為，在集體建設(shè)用地上建造租賃房，這既是對中央提出的“租售并舉”、建設(shè)多層次住房體系的落實，也是努力盤活城市存量用地、提高閑置土地使用效率的嘗試。
實際上，發(fā)展住房租賃市場在此前已有政策的鋪墊，國務(wù)院辦公廳2015年11月印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》首次把公寓業(yè)納入了生活服務(wù)業(yè)；緊接著，2016年3月財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于全面推開營業(yè)稅收改征增值稅試點的通知》將長租公寓所在的生活服務(wù)業(yè)納入到營改增試點；隨后，多部門2016年4月發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)促進消費帶動轉(zhuǎn)型升級行動方案》和國務(wù)院辦公廳2016年6月印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》明確鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。
進入2017年5月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》公開征求意見；7月九部門印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，直至方案近日印發(fā)，為住房租賃市場鋪就了發(fā)展之路。另外，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，已有20多個省市出臺了住房租賃實施細則。在部委政策以及地方政府實施細則的推動下，住房租賃市場的培育與發(fā)展已正式起步。
未來兩年會有爆發(fā)式增長
在政策力挺下，租房時代已經(jīng)離我們越來越近。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，到2020年，中國租房市場租金總收入價值將達1.6萬億元。2030年，這一數(shù)據(jù)將達4.6萬億元。
報告指出，在房地產(chǎn)市場泡沫化程度依然較高的背景下，國家推動住房租賃市場發(fā)展，其根本出發(fā)點在于激活住房租賃的市場需求，以平衡房地產(chǎn)市場供需矛盾、平抑房價，推動住房向居住屬性回歸。
“今年最大的變化就是租賃政策的出臺。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，后續(xù)房企勢必會積極參與租賃市場，這對房企的經(jīng)營模式將會產(chǎn)生較大影響。
看好住房租賃市場的前景，各上市房企已躍躍欲試，“在政策支持背景下，標桿房企正積極布局這一領(lǐng)域。”易居企業(yè)集團研究中心研究經(jīng)理沈曉玲表示，從去年開始，萬科、龍湖、碧桂園、綠地、旭輝等一批房企便紛紛以不同形式涉足其中。萬科去年將長租公寓項目上升到“泊寓計劃”后，今年更是加速規(guī)模擴張，并計劃年內(nèi)在全國范圍內(nèi)開發(fā)10萬套公寓。龍湖將長租公寓業(yè)務(wù)上升到集團戰(zhàn)略發(fā)展層面，成立了“冠寓”運營公司。碧桂園上海區(qū)域新成立了長租公寓和產(chǎn)城事業(yè)部。綠地也將長租公寓納入發(fā)展戰(zhàn)略。旭輝領(lǐng)寓計劃未來5年將打造20萬套公寓，并進行IPO上市。
沈曉玲表示，目前長租公寓領(lǐng)域主要集聚著四類主體，包括開發(fā)商類、中介類、酒店類和創(chuàng)業(yè)類。在目前長租公寓領(lǐng)域還未出現(xiàn)壟斷性龍頭的局面下，所有參與主體都處于競速賽跑以擴大管理規(guī)模，搶占市場份額的階段。
據(jù)了解，目前房企切入這一領(lǐng)域的主要有兩種方式，一種是單獨成立長租公寓品牌，即自營長租公寓品牌；而另一種則是與專業(yè)的長租公寓運營公司合作。
值得一提的是，長租公寓除了獨立私享的臥室、衛(wèi)浴等之外，基本上都配備了社區(qū)共享的書房、會客廳、廚房、健身房、影音廳、娛樂室等功能區(qū)域。多數(shù)長租公寓還建立了管家負責制，即每家門店都配有一位管家進行租前或租后的服務(wù)。
“雖然不斷有房企參與到長租公寓領(lǐng)域中來，但目前該行業(yè)的投資回報及盈利前景卻并不樂觀，所以對目前加快布局長租公寓的房企來說，解決盈利問題才是面對激烈競爭的市場首要解決問題。”沈曉玲強調(diào)。但沈曉玲預(yù)計未來兩年內(nèi)住房租賃市場會有爆發(fā)式增長。
另有業(yè)內(nèi)分析人士指出，相比銷售業(yè)務(wù)，租賃業(yè)務(wù)屬于重資產(chǎn)經(jīng)營，一旦由售轉(zhuǎn)租，房企的收入及利潤都可能出現(xiàn)比較大幅度的下滑，但房企的固定資產(chǎn)將會增加，尤其是在一線城市、核心區(qū)域的持有物業(yè)增值也可能會帶來可觀的收益。房企長租業(yè)務(wù)的開啟或在未來兩三年內(nèi)影響到房企的收入。（左永剛 王心昊）
轉(zhuǎn)自：中國商報
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