房地產(chǎn)調(diào)控也需從供給端發(fā)力

2012年以來，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的急轉(zhuǎn)直下，宏觀調(diào)控從“預(yù)調(diào)微調(diào)”走向?qū)嵸|(zhì)性寬松，貨幣政策、財(cái)政政策齊發(fā)力。然而，宏觀調(diào)控的放松也有底線，就是堅(jiān)定不移地做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控工作。

　　但坊間流傳著這樣的說法：所有的政策都松了，只有房地產(chǎn)政策沒松；所有的政策幾乎還不見成效，只有房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖了。是的，二季度以來房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的跡象，6月全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格以0.05%的環(huán)比漲幅結(jié)束了連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)，7月再次環(huán)比上漲0.33%，與上月相比，環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)增加25個(gè)。資產(chǎn)市場(chǎng)都有追漲殺跌特性，為防止百姓的預(yù)期再起，溫總理在常州調(diào)研發(fā)表了調(diào)控絕不放松的講話，據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，近兩個(gè)月內(nèi)，國家相關(guān)部委已9次表態(tài)堅(jiān)決不放松房地產(chǎn)調(diào)控。

　　中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)到底是怎么了？為什么走不出“愈調(diào)愈高”的怪圈？筆者以為問題還是出在供需基本面上。

　　先說說需求，“十二五”期間，中國的城鎮(zhèn)化率還要提高4個(gè)百分點(diǎn)，大約有5000萬人口要進(jìn)入城市，這意味著2~3個(gè)類似于北京、上海這樣的大城市要崛起，這是構(gòu)成中國剛性需求的基本面。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下了大量的老房子，這些房子普遍面積較小，布局不盡合理，這些房子的房主構(gòu)成了龐大的改善性需求的主體。而中國還有中國的國情，中國的父母幫助子女照顧孩子，子女承擔(dān)著為父母養(yǎng)老送終的義務(wù)，這就需要父母和子女住在同一個(gè)城市，這也決定了第二套房子也近似于剛需。

　　這些需求是客觀存在的。限購、限貸政策只是暫時(shí)凍結(jié)、推遲了這些需求的實(shí)現(xiàn)，并無法從根本上掐滅這些需求。而且這些政策是建立在戶籍制度基礎(chǔ)上的，戶籍制度有其歷史必然性，同時(shí)也有其歷史局限性，或遲或早都會(huì)退出歷史舞臺(tái)。

　　筆者認(rèn)為，既然我們?cè)谛枨蠓降淖鳛橛邢?，就?yīng)該最大程度地增加供給，以滿足日益增長(zhǎng)的需求。

　　筆者并不否認(rèn)政府建設(shè)保障性住房在增加供給方面已經(jīng)發(fā)揮和即將發(fā)揮的重要作用。但提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，滿足13億中國人住房需求的主要依靠力量不應(yīng)是政府，而應(yīng)是市場(chǎng)。

　　對(duì)于保障房現(xiàn)在有一種共識(shí)：保障房建設(shè)應(yīng)以沒有產(chǎn)權(quán)的公租房和廉租房為主。這個(gè)思路是對(duì)的，目前在現(xiàn)實(shí)層面也是這么操作的。但公租房和廉租房靠微薄的租房收入難以收回投資，在地方政府財(cái)力捉襟見肘的今天，建設(shè)保障房的動(dòng)力就顯不足。

　　所以，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，在打擊投資、投機(jī)性需求的同時(shí)，需要鼓勵(lì)而不是抑制房地產(chǎn)商的建房行為。

　　我們看到，在每一輪調(diào)控中，房地產(chǎn)商都不可避免地受到?jīng)_擊。

　　政策的初衷是期望把房地產(chǎn)商逼到廉價(jià)甩賣的程度，從而造成房?jī)r(jià)的下跌。孰不知房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)不是一錘子買賣，需要房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)的投入，源源不斷地推出新的房源。想象一下，一家甩貨的小店，雖然可以給某些人提供淘到物美價(jià)廉商品的機(jī)會(huì)，但這家店還能再提供更多物美價(jià)廉的商品嗎？今天房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展好像走進(jìn)了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)商既沒有錢拿地也沒有錢開發(fā)。政府的地推不出去，土地財(cái)政就受到威脅，開發(fā)保障房的能力自然有限。今年以來已有部分省份下調(diào)保障房建設(shè)目標(biāo)。

　　在這樣的背景下，房屋的供給受到了明顯打擊。上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)16.6%扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)14.3%，增速比上年同期回落16.3個(gè)百分點(diǎn)。房屋新開工面積同比下降7.1%，上年同期則是增長(zhǎng)23.6%；其中住宅新開工面積下降10.7%。

　　潛在的需求仍在積蓄力量，而房屋的供給卻受到了重創(chuàng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一步發(fā)展令人堪憂。

　　所以，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)需求管理的同時(shí)，筆者認(rèn)為要千方百計(jì)地鼓勵(lì)房地產(chǎn)商的拿地和蓋房行為，大幅增加商品房的供給量。

來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

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