樓市政策可微調(diào)但要守底線(xiàn)

　　進(jìn)入2012年后，被稱(chēng)為“史上最猛”的此輪房地產(chǎn)調(diào)控便進(jìn)入了第3個(gè)年頭，但是，這一輪由中央政府主導(dǎo)的調(diào)控也進(jìn)入了微妙的階段，不斷傳出一些地方政府對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)的消息。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到目前為止，國(guó)內(nèi)已有超過(guò)14個(gè)城市的地方政府在近期出臺(tái)了微調(diào)政策，其中佛山、成都、蕪湖3個(gè)城市的微調(diào)被及時(shí)叫停，政策的“有效期”最短的連一天都不到，但更多城市出臺(tái)的微調(diào)政策卻未見(jiàn)叫停，也就是說(shuō)，它們?cè)谡{(diào)控初期發(fā)布的嚴(yán)厲政策已經(jīng)不再執(zhí)行，而代之以更貼近市場(chǎng)實(shí)際的政策了。

　　看一看這些被叫停的微調(diào)政策，有助于我們對(duì)下階段房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該把握的方向作出一個(gè)可靠的判斷。佛山市住建局在去年10月出臺(tái)的一項(xiàng)政策規(guī)定，已辦理房地產(chǎn)權(quán)證超過(guò)5年含的住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不納入限購(gòu)范圍；允許佛山市戶(hù)籍居民家庭增購(gòu)一套7500元/平方米以下的住房。成都市房管局在去年11月召集當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商開(kāi)會(huì)，表達(dá)了兩條政策變化：一是開(kāi)發(fā)商可擁有網(wǎng)上簽約時(shí)購(gòu)房資格審核權(quán)；二是在全款付清的情況下，主城區(qū)家庭限購(gòu)房屋套數(shù)由兩套增至4套。蕪湖市政府則在今年2月決定，對(duì)在蕪湖市區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)普通商品房的居民實(shí)行契稅優(yōu)惠和購(gòu)房補(bǔ)貼。細(xì)看這3個(gè)城市的政策調(diào)整，其實(shí)已經(jīng)不能用“微調(diào)”來(lái)形容，而是一種重大調(diào)整。這些政策一旦實(shí)施，實(shí)際上就使市場(chǎng)回到了本輪調(diào)控展開(kāi)之前的狀態(tài)，因此，它們被上級(jí)部門(mén)叫停是必然的。

　　原先推行的房地產(chǎn)調(diào)控政策能不能進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的答案，并不完全一致。2月14日，住建部政策研究中心副主任王玨林在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，地方政府不得擅自調(diào)整樓市調(diào)控政策。從佛山、成都、蕪湖3地的政策調(diào)整被相繼叫停來(lái)看，王玨林的表態(tài)基本上可認(rèn)為是住建部的態(tài)度。但是，如果說(shuō)地方政府對(duì)已經(jīng)出臺(tái)的調(diào)控政策一點(diǎn)也不能動(dòng)，可能也是不現(xiàn)實(shí)的，因?yàn)?，中央政府的調(diào)控政策只是提出了一些原則性的方向，具體的細(xì)則是由各地政府根據(jù)本地情況制訂的，各地出臺(tái)的調(diào)控政策在內(nèi)容上有很多的不同之處。因此，地方政府對(duì)職權(quán)范圍內(nèi)的某些政策細(xì)則進(jìn)行微調(diào)也是說(shuō)得過(guò)去的。事實(shí)也證明了這一點(diǎn)，住建部并沒(méi)有否定所有地方政府進(jìn)行的微調(diào)。

　　客觀(guān)地說(shuō)，本輪調(diào)控雖然聲勢(shì)浩大，但它基本上是由政府的行政權(quán)力在推動(dòng)，特別是其中的限購(gòu)政策，更是在非常時(shí)期不得已而為之的一種行政手段，這是住建部自己也承認(rèn)的。政府可以調(diào)集各種社會(huì)資源，在短時(shí)間里讓市場(chǎng)按自己的意志出現(xiàn)變化，但是，政府的調(diào)控手段畢竟是一種行政手段，它與市場(chǎng)難以做到嚴(yán)絲合縫，市場(chǎng)因?yàn)楦鞣N因素的作用，隨時(shí)會(huì)出現(xiàn)變化，使調(diào)控手段出現(xiàn)偏差。因此，政府根據(jù)市場(chǎng)的變化，不斷地調(diào)整調(diào)控政策，修改某些已經(jīng)不適應(yīng)市場(chǎng)情況的政策，不僅是可以理解的，而且是必需的。再看一看其他一些城市沒(méi)有被叫停的微調(diào)政策，大都就屬于這樣的范疇。比如，北京、上海、天津等城市都在最近提高了普通商品房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，原來(lái)屬于“豪宅”的一些商品房被劃歸到了普通商品房之列。這就是一種符合市場(chǎng)實(shí)際情況的微調(diào)，它能夠讓剛性需求者享受到調(diào)控政策所允許的對(duì)首次購(gòu)買(mǎi)普通商品房的稅收上的和房貸上的政策優(yōu)惠。

　　如果說(shuō)調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)有其理由的話(huà)，滿(mǎn)足剛性需求購(gòu)房者的需要，鼓勵(lì)他們購(gòu)房，這應(yīng)該是微調(diào)的一條底線(xiàn)。佛山、成都、蕪湖3地的所謂“新政”之所以被叫停，主要的原因就在于它們?cè)竭^(guò)了這條底線(xiàn)，調(diào)整的目的是為了通過(guò)這些大幅度的政策推動(dòng)，來(lái)讓當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)回到調(diào)控以前的狀態(tài)，讓地方政府能像以前那樣從市場(chǎng)中攫取“制度紅利”。地方政府應(yīng)該明白的一點(diǎn)是，政府再也不能像以往那樣過(guò)度利用房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)止境地?cái)U(kuò)大這個(gè)市場(chǎng)對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)和增加地方財(cái)政收入的作用，從而造成對(duì)房?jī)r(jià)的推高效應(yīng)，使市場(chǎng)遠(yuǎn)離給居民提供住房這個(gè)基本功能。

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