“地市”寒流 加大房價調(diào)整空間

“面粉”與“面包”的價格向來是相輔相成。今年以來，各主要城市土地市場普遍遭遇寒流，各類用地“底價成交”和流拍的現(xiàn)象日益增多。整體而言，近期，各大城市土地市場出讓宗地的樓面價格已經(jīng)出現(xiàn)明顯回調(diào)，這必然會擴大房價調(diào)整的空間。

　　2012年一季度，全國土地市場需求萎縮，供應也呈現(xiàn)放緩趨勢；其中住宅用地的成交量和成交單價跌幅明顯。在調(diào)控重壓下，開發(fā)商拿地意愿不足，土地市場的冷清程度超過商品房市場，土地成交樓面均價明顯低于去年同期。

　　中原地產(chǎn)市場研究部提供的數(shù)據(jù)顯示：今年一季度，全國30個主要城市共成交住宅用地336塊，環(huán)比下降51.6%，同比下降47.5%；成交的住宅建設用地面積為1865公頃，環(huán)比下降48.3%，同比下降51.6%；平均樓面價為1833元，環(huán)比下降11%，同比下降13.5%。

　　從數(shù)據(jù)分析，今年一季度，全國主要城市出讓土地的總體溢價率步入近年來的最低點，部分城市溢價率甚至低于2008年市況。全國30個城市土地平均溢價率1.8%，環(huán)比減少2.5個百分點，較去年同期減少18個百分點。主要城市均明顯出現(xiàn)土地市場冰點現(xiàn)象，以北京為例，在一季度出讓的45宗土地中，全部以零溢價率成交。

　　顯然，在調(diào)控重壓下，房價下調(diào)已影響到開發(fā)商對土地價格的判斷，而土地價格除反映當前房價外，還反映開發(fā)商對未來房價的預期。目前，多數(shù)開發(fā)商對后市的判斷偏悲觀，他們的“棄地”策略預示著整體房價仍有下行空間。

　　面包要降價，需要面粉價格“配合”，而面粉降價后，面包降價的余地也就越大。作為房地產(chǎn)市場的最基本要素，土地市場的變化更反映未來樓市的變化。今年一季度，土地價格已開始下調(diào)，但幅度尚不充分，地方政府對土地出讓底價的定價依然較高，大部分土地的競爭也比較少。業(yè)內(nèi)預期，進入下半年，各城市的土地價格將進一步下降。

　　通常來說，房企2011年下半年新開的樓盤將成為2012年的銷售主力?？傮w來看，去年四季度以來，全國性房企開盤項目的土地成本相當于目前銷售均價的三成左右。分城市來看，全國性房企在一線城市的土地成本略高于在二、三線城市的土地成本。比如，這些房企在一線城市的土地成本約占當前銷售均價的40%，而二、三線城市的土地成本約占售價的20-30%。因此，全國性房企在二、三線城市的降價空間大于一線。尤其是一些土地購入成本占比低于20%的項目，未來降價空間廣闊。

　　從庫存量看，房企普遍存在進一步降價的壓力。數(shù)據(jù)顯示，目前，A股上市房企2011年末的存貨合計超過6000億元，同比增長近50%，以去年的開發(fā)和銷售進度計算，這些房企存貨的消化周期達4.6年。3月以來，在信貸出現(xiàn)定向?qū)捤傻睦孟?，各城市商品房的成交量有所抬升，但目前市場對價格的敏感度依然比較高，而且限購及二套以上的貸款依然嚴格執(zhí)行，這使得市場出現(xiàn)量價齊漲的可能性微乎其微；因此，“降價跑量”策略依然是今后一段時期內(nèi)房企的主要選擇。（林喆）

來源：中國證券報

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