隨著樓市調(diào)控政策的不斷深入，如今，除了直接作用于樓市的限購(gòu)、限售等硬性指示外，信貸政策的收緊也在一定程度上成為限定部分購(gòu)房者購(gòu)房資格的“軟約束”。事實(shí)上，除了用上述政策為購(gòu)房者劃定合理購(gòu)買范疇之外，一二線城市土地市場(chǎng)的改變也起到了風(fēng)向標(biāo)的作用。
（資料圖片 來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)） 北京供地情況發(fā)生變化
相較于2016年北京全年土地出讓44宗、成交總金額852億元的情況，今年北京市明顯加大了土地的供應(yīng)。
6月27日，北京掛出了5宗限價(jià)住宅用地，其中一宗位于東城區(qū)南二環(huán)外的地塊，以歷史最高的93521元/平方米最高銷售單價(jià)為熱鬧的北京土地市場(chǎng)2017年“上半場(chǎng)”畫(huà)上了句號(hào)。
時(shí)隔5年再次推出位于東城區(qū)的地塊，北京在土地市場(chǎng)上的動(dòng)作惹人矚目。分析人士指出，為了維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給平衡及價(jià)格平穩(wěn)，在調(diào)控政策抑制需求的同時(shí)，北京今年開(kāi)始明顯加快了土地供給節(jié)奏，調(diào)整了土地供給結(jié)構(gòu)，在調(diào)控導(dǎo)致的樓市趨冷背景下，或?qū)?duì)北京的樓市帶來(lái)更加深遠(yuǎn)的影響。
來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，到目前為止，北京年內(nèi)已成交建設(shè)用地約335萬(wàn)平方米，土地成交金額合計(jì)達(dá)到了1006.22億元。而去年全年，北京土地市場(chǎng)卻僅成交了約468萬(wàn)平方米。
今年4月7日，北京市政府批準(zhǔn)《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，公布了未來(lái)五年的供應(yīng)計(jì)劃——住宅用地的供應(yīng)規(guī)模達(dá)6000公頃，以保障150萬(wàn)套住房建設(shè)的需求。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，政策層面的決心與發(fā)力將在下半年持續(xù)，而相應(yīng)的土地供應(yīng)也有望繼續(xù)增加。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，從目前來(lái)看，下半年北京的土地市場(chǎng)仍將增加供應(yīng)量，房子的居住屬性也將得到強(qiáng)化。但他同時(shí)表示，北京中心城區(qū)的建設(shè)用地存量不多，未來(lái)更多的土地將供應(yīng)于五環(huán)、六環(huán)以外的區(qū)域。
在供地節(jié)奏加快的同時(shí)，北京2017年上半年的土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了明顯的供地結(jié)構(gòu)調(diào)整。
來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，2017年北京市共成交住宅用地24宗，這些地塊的規(guī)劃建筑面積合計(jì)約為296.2萬(wàn)平方米，其中自住型商品房的規(guī)劃建筑面積約為90.57萬(wàn)平方米，占比達(dá)到30.5%，為2015年來(lái)的新高。
這被認(rèn)為與北京調(diào)整住房市場(chǎng)供給策略有關(guān)。今年初，北京市住建委即發(fā)文明確規(guī)定，2017年北京將增加1.5萬(wàn)套以上的自住房用地項(xiàng)目。而在隨后發(fā)布的上述供應(yīng)計(jì)劃中，則提出今后五年建設(shè)150萬(wàn)套住房，包括產(chǎn)權(quán)類住房100萬(wàn)套、租賃住房50萬(wàn)套。
土地調(diào)控政策不斷加碼
事實(shí)上，隨著樓市調(diào)控政策的不斷深入，土地市場(chǎng)的調(diào)控政策也在不斷加碼。
據(jù)了解，上述北京掛出的5宗地塊均屬于限價(jià)自持地塊。
所謂自持限價(jià)，就是指“土地限價(jià)＋商品房入市限價(jià)”的雙重限制。在規(guī)定了地塊商品房銷售價(jià)格上限的同時(shí)，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，將不再接受更高的報(bào)價(jià)，而轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積比例的程序，比例高者為競(jìng)得人。
需要指出的是，企業(yè)按此比例持有的商品房，只能用于對(duì)外租賃，企業(yè)的持有年限與土地出讓的年限一致。而剩余的商品房則可以按照規(guī)定的銷售限價(jià)進(jìn)行銷售。
事實(shí)上，北京是較早提出控制地價(jià)的城市。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前至少有十多個(gè)熱點(diǎn)城市開(kāi)始限制地價(jià)，在土地拍賣時(shí)要求開(kāi)發(fā)商自持一定的比例。
6月5日，杭州市主城區(qū)競(jìng)拍三宗宅地，三家競(jìng)拍成功的房企自持比例達(dá)到了41%、36%及36%。同日，天津市也掛出了面積為229354.1平方米的地塊進(jìn)行出讓，要求競(jìng)買人在接受75億元掛牌起始價(jià)和配建5萬(wàn)平方米棚戶區(qū)改造安置商品房的條件下，直接競(jìng)報(bào)自持住房建筑面積，而不再競(jìng)報(bào)土地價(jià)格。
此外，上海市也在收緊地價(jià)，對(duì)宅地首次嘗試招標(biāo)拍賣復(fù)合模式；廣州市也為控制地價(jià)開(kāi)始實(shí)施“一地一策”，組合使用“限地價(jià)、競(jìng)配建”“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”等等多種競(jìng)價(jià)方式。
而除了限制房?jī)r(jià)外，如今全國(guó)還有多地改變了土地的出讓方式。
6月2日，南京市國(guó)土局共掛出11宗地塊，總用地面積達(dá)36.15公頃，實(shí)際出讓面積為30.47公頃，而此次土地出讓與以前最大的變化就是出讓方式的改變，即沿用了多年的搖號(hào)制度被取消。此外，在今年4月采取“競(jìng)自持、搖號(hào)”的新模式賣地后，廣州市最火住宅用地的溢價(jià)率總體有所下降。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一旦地價(jià)被摁住，房?jī)r(jià)就會(huì)失去上漲的動(dòng)力，如果再加大土地供給，那么樓市就可以實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展了。
土地市場(chǎng)降溫明顯
隨著上述情況的改變，如今的土地市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)已十分明顯。
南京市國(guó)土部門在6月26日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，南京一共舉行了3場(chǎng)土地拍賣，成交土地22宗，成交總金額達(dá)430億元，同比去年上半年的土拍成交總金額736億元直線下降了41%。
在地價(jià)方面，樓面地價(jià)超過(guò)10000元/平方米的地塊共有12宗，其中20000元—30000元/平方米的為6宗，超過(guò)30000元/平方米的則有1宗。而去年同期卻總共誕生了20宗萬(wàn)元地塊，20000元—30000元/平方米的共有9宗，超過(guò)40000元/平方米的也有2宗。
對(duì)此，房地產(chǎn)行業(yè)專家張健初表示，上半年南京土地市場(chǎng)降溫主要有兩個(gè)原因，第一是土地供應(yīng)量不足，第二是宏觀政策原因所致，“土地出讓量不足是一個(gè)原因，而更為重要的原因是，南京從實(shí)施土地競(jìng)拍到最高限價(jià)搖號(hào)拿地等政策，導(dǎo)致土地拍賣的溢價(jià)率大幅下滑，從而出現(xiàn)了土地出讓金比去年上半年大幅下滑的情況。”
事實(shí)上，除了南京外，去年合肥、蘇州等熱點(diǎn)二線城市的土地出讓金雖然在今年上半年仍居于全國(guó)前列，但同比卻還是出現(xiàn)了不同程度的下滑。
其中，去年房?jī)r(jià)上漲為全國(guó)第一的城市合肥，當(dāng)年土地出讓金額高達(dá)1148億元，今年以來(lái)其土地市場(chǎng)也降溫明顯。來(lái)自星空地產(chǎn)研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，2017年5月合肥全市累計(jì)成交經(jīng)營(yíng)性用地1宗，同比2016年5月減少了17宗；成交面積累計(jì)104.38畝，同比2016年5月減少了968.74畝，降幅達(dá)90.27%。
來(lái)自合肥市國(guó)土部門的消息顯示，今年上半年合肥無(wú)論是土地出讓金額還是土地出讓量，對(duì)比去年上半年都是全面下滑，特別是土地出讓金下滑幅度較大，其原因是土地出讓溢價(jià)率的走低。
此外，來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，蘇州市土拍共成功出讓80宗地塊，出讓土地總面積約309.02萬(wàn)平方米，土地出讓總金額約508.64億元，其中住宅(含商住)成交47宗，用地229.26萬(wàn)平方米，成交金額485.82億元，占總金額的95.51%。
還可以對(duì)比的是，蘇州市區(qū)今年上半年土地出讓金額為376億元，而去年上半年蘇州市區(qū)的土地出讓金額則高達(dá)507億元。
“二線城市去年10月以后紛紛加碼限購(gòu)令，并且對(duì)土地出讓價(jià)格進(jìn)行限制，導(dǎo)致了土地成交溢價(jià)率的走低。”克爾瑞南京高級(jí)分析師楊洋的觀點(diǎn)與張健初一致，“比如蘇州市區(qū)今年上半年土地出讓平均溢價(jià)率僅為40%，這比去年普遍存在的200%，甚至高達(dá)300%的溢價(jià)率明顯下滑了很多，所以說(shuō)限價(jià)令的加碼使得部分二線城市的土地市場(chǎng)降溫明顯。”（付依珞）
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