“十一”長假期間，全國樓市十分冷清。多家機構(gòu)發(fā)布的研究數(shù)據(jù)顯示，近期全國樓市的交易量普遍出現(xiàn)下滑。但值得注意的是，土地市場的狀況與樓市截然不同———在樓市調(diào)控的背景下，房企仍愿意花重金買地。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月至9月，全國多個城市的土地出讓金仍保持大幅上漲態(tài)勢，土地市場熱度依舊。
資料圖：樓盤銷售（圖片來源：互聯(lián)網(wǎng)） 樓市逐漸回歸理性
在樓市調(diào)控的浪潮下，房地產(chǎn)市場正在逐漸回歸理性。
如今，距離去年各地共同開展的“9·30”樓市調(diào)控已經(jīng)過去了一年。據(jù)不完全統(tǒng)計，在這一年間中，全國有超過55個城市加入到調(diào)控行列，累計出臺各項調(diào)控措施超過300次。而在今年“十一”長假前，重慶、南昌、西安等多個重點城市還進一步收緊了調(diào)控政策以遏制購房者對樓市的非理性投資需求。受此影響，今年國慶黃金周期間多地區(qū)的房地產(chǎn)市場顯著降溫。
根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年國慶長假前7天，北京樓市商品住宅（含新建商品住宅和二手住宅）網(wǎng)簽總量為98套，與去年國慶長假同期相比下跌了76.9%。與此同時，其他熱門城市商品房市場同樣保持“冷靜”———“十一”長假前7天，上海新房網(wǎng)簽量同比下降了78%、廣州新房成交量同比下降了78%。
而實際上，全國樓市逐漸回歸冷靜的態(tài)勢在前幾個月就有所體現(xiàn)。此前國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年8月全國15個一二線熱點城市的新房價格首次出現(xiàn)了環(huán)比零增長。而樓市傳統(tǒng)的“金九”旺季同樣風(fēng)光不再———來自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計顯示，今年9月首周，一線城市整體成交量平均環(huán)比下調(diào)了20%。其中，北京環(huán)比下調(diào)28%，同比跌幅達60%；上海環(huán)比下調(diào)22%，同比跌幅為27%。
而上海易居的報告則顯示，去年“9·30”新政后，各地樓市政策持續(xù)收緊。限購、限貸、限售、限價等政策抬高了住房交易成本，使得樓市的交易頻率放緩。“在近一年的樓市發(fā)展過程中，各地積極堅持房住不炒、因地制宜的調(diào)控導(dǎo)向，有效地促進了量價等指標(biāo)的平穩(wěn)回歸。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，過去的調(diào)控更多的是事后管理，而今年樓市調(diào)控更多的是預(yù)期管理———在市場出現(xiàn)不穩(wěn)定因素后提前發(fā)布政策。相比于往年的調(diào)控措施，其效果更好。
在樓市調(diào)控的浪潮之下，房屋中介群體的調(diào)整也從一定程度上反映出樓市已重回理性。
據(jù)了解，在過去這一年里，房屋中介的經(jīng)紀(jì)人們正在經(jīng)歷著“離職潮”。據(jù)麥田房產(chǎn)門店的一名中介經(jīng)紀(jì)人介紹，在工作人員最多的時期該門店有近50個經(jīng)紀(jì)人，而現(xiàn)在卻只有30多個了。事實上，離市場最近的中介經(jīng)紀(jì)人堪稱二手房市場上的晴雨表。該職業(yè)薪資主要靠從中介賣房收益中提成，如今樓市不景氣、交易量上不來，掙過了“大錢”的經(jīng)紀(jì)人便作鳥獸散。
而對于樓市后市的發(fā)展，易居研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，目前政策仍在持續(xù)收緊，樓市成交的“量縮”階段還沒有結(jié)束，直至明年成交量才會慢慢筑底。當(dāng)成交量持續(xù)低迷后，成交價格就會出現(xiàn)下跌，例如目前北京、天津、上海、深圳、合肥等地的二手房都呈價格微跌狀態(tài)。據(jù)楊紅旭估計，二手房成交價格下跌的城市數(shù)量還會進一步增加。
土地市場熱度依舊
雖然樓市較為清冷，但這并未反映在土地市場上。中國指數(shù)研究院10月10日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2017年1月至9月，全國300個城市土地出讓金總額為26384億元，同比增加了35%。其中，住宅用地出讓金總額為21665億元，同比增加了42%。
2017年9月，全國300個城市土地出讓金總額為4088億元，環(huán)比增加了21%，同比增加了30%。其中，住宅用地出讓金總額為3548億元，環(huán)比增加了25%，同比增加了32%。1月至9月，全國40個大中城市出讓金過半數(shù)同比增加，其中北京增加得最為明顯，本年度收金總額有望繼2015年后再次突破2000億元；而在同比下滑的城市中，銀川、蘇州降幅超五成，一線城市中深圳、上海入圍。
而縮小范圍來看，截至2017年9月30日，全國單城市賣地最多的50大城市，合計賣地金額達到了刷新歷史記錄的2.4萬億元，同比上漲達到了37%。
其中，北京賣地金額高達1847.4億元，領(lǐng)先于全國；杭州、南京、重慶、上海也超過了千億元；武漢、蘇州、廣州、合肥、天津、鄭州、佛山、濟南、嘉興、成都等10個城市賣地超過500億元；累計有40個城市賣地金額超過了200億元。
從溢價率看，武漢、北京、南京、合肥、天津、重慶、上海、蘇州等一二線城市在2017年的土地溢價率相比2016年同期有明顯降低，但三線城市的溢價率則有明顯上升。揚州、金華、漳州、常州、嘉興、鹽城等城市的溢價率在熱點城市中排名前十。從同比漲幅來看，最明顯的城市以三四線城市為主，如菏澤、漳州、無錫、湖州、滁州、嘉興等。
在樓市調(diào)控持續(xù)的背景下，為何土地市場交易活躍？張大偉認(rèn)為，經(jīng)過持續(xù)兩年的去庫存，中國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都處于補充庫存階段，而且房企互相競爭做大，拿地依然是企業(yè)發(fā)展最為重要的路徑。
來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前9個月，拿地最積極的50大房企合計拿地金額為17711.8億元，同比增長了48%。其中，拿地支出超過100億元的企業(yè)有49家，超過200億元的企業(yè)達到了26家。碧桂園、保利、萬科的拿地支出甚至超過千億元。
未來土地市場會怎么走在土地市場仍舊十分活躍的背景下，未來的土地市場又會走向何方？據(jù)易居房地產(chǎn)研究院研究員王夢雯分析，2016年下半年部分熱點城市雖然出臺了控制地價增長的政策，但從全國層面來看地價漲幅并未受到抑制，今年前幾個月全國地價依舊保持上行的態(tài)勢。據(jù)分析，這種情況主要與市場成交較活躍、去年基期值較低有關(guān)。而到了下半年，房企資金面大概率趨緊，三季度出現(xiàn)了增幅持續(xù)高位盤整的情況，四季度增幅或出現(xiàn)下行態(tài)勢。
此外，從上半年出現(xiàn)高價地的城市來看，一線城市中的上海、廣州、深圳三地已不再是主角。對此張大偉稱，“從最近調(diào)控重壓下的樓市趨勢來看，熱點一二線城市的調(diào)控政策非常多，土地溢價率被各種政策所抑制。此前統(tǒng)計局公布的房價上漲城市基本為三線城市，除廣州上漲了1.4%外，其他城市均為之前漲幅較低的城市”。他認(rèn)為，熱點一二線城市全面進入調(diào)控周期，房價漲幅明顯收窄，土地價格也逐漸失去了上漲動力。
事實上，就熱點城市的土地市場而言，大房企低溢價成交或成主流趨勢。
以上海為例，在“金九”的前半程，上海已經(jīng)拍出15幅土地，但土地市場并未出現(xiàn)房企“瘋狂”舉牌和頻繁加價的情況———掛牌價格的準(zhǔn)確把關(guān)及“招掛復(fù)合”的拿地制度推動著市場走向冷靜。之后上海土地市場的“開閘”，已是一幅新的景象。
而對于未來房企的拿地走向，張大偉表示：“今年以來，全國樓市成交分化顯著，一線城市明顯降溫，二線逐漸平穩(wěn)，三線城市有所上升。房企開始集中于部分圍繞一二線熱點城市的三四線區(qū)域拿地。預(yù)計后續(xù)政策將繼續(xù)擴圍，調(diào)控城市數(shù)量也將繼續(xù)增加，整體市場的調(diào)控目標(biāo)是約束房價上漲過快區(qū)域，穩(wěn)定市場預(yù)期。”
另外，此前有數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月全國283個三四線城市的住宅用地成交金額達9830.3億元，平均土地成交溢價率超五成，創(chuàng)下歷史新高。專家分析，受政策和市場因素影響，今年三四線城市的土地市場仍將持續(xù)活躍。（張敏 蔣夢惟）
轉(zhuǎn)自：中國商報
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