2017年，是房地產(chǎn)行業(yè)出臺政策調(diào)控頗為嚴厲和頻繁的一年。這一年，全國各地出臺樓市相關(guān)政策和規(guī)定的次數(shù)之多、力度之大，都超過了以往。業(yè)內(nèi)人士稱，五限政策、因城施策、租售并舉等調(diào)控系列措施的出臺，讓樓市逐漸回歸理性。
（圖片來源：互聯(lián)網(wǎng)） 據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年1月至11月，商品房銷售面積為146568萬平方米，同比增長了7.9%，但是增速卻比1月至10月回落0.3個百分點。此外，很多熱點城市的房價也在不斷下跌。
業(yè)內(nèi)普遍認為，房價的下降從一定程度上還要歸功于全國各地出臺的調(diào)控新政。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，已有超過百城發(fā)布了150余次樓市調(diào)控政策。而事實上，為了給樓市降溫，調(diào)控政策也有不少“神助攻”。
土地市場：加供應(yīng)多限制
在樓市調(diào)控的持續(xù)加碼下，土地市場也在發(fā)生著變化。
國土部、住建部于2017年4月1日印發(fā)的《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》給土地市場帶來了深刻的影響。在政策的影響下，熱點城市土地供應(yīng)規(guī)模加大，這是最主要的變化；另一個變化在于價格的控制。雖然平均拿地價格仍在上升，但由于設(shè)置最高限價的做法越來越普遍，所以2017年幾乎沒有高總價“地王”誕生，高單價地塊也很少出現(xiàn)；租賃用地供應(yīng)增加，也是一個重要特征，具體表現(xiàn)為多個熱點城市推出“全自持地塊”。這些地塊并未受到冷遇，部分反而很受歡迎。
中國指數(shù)研究院2018年1月2日發(fā)布的2017年全國300個城市土地市場成交數(shù)據(jù)顯示，全年300個城市土地出讓金收入總額為40123億元，同比增加了36%。中國指數(shù)研究院方面分析認為，2017年年內(nèi)有300個城市的土地供應(yīng)整體小幅上升。熱點城市供應(yīng)增加、預(yù)期穩(wěn)定，促成了成交量及出讓金的上漲。
除了加大土地供應(yīng)外，住宅建設(shè)用地出讓方式也發(fā)生了重大變化。2017年6月2日，南京掛出總面積36.15公頃的11幅地塊出售。值得注意的是，此次土地出讓方式做出了重大調(diào)整：搖號被取消，取而代之的是競爭保障性住房建設(shè)面積，所建保障性住房會無償移交給政府，相應(yīng)的房屋建設(shè)成本不納入該地塊商品住宅房價準許成本。對于取消搖號，南京多家房企負責人表示贊許，認為這有助于地價的穩(wěn)定和樓市的發(fā)展。
事實上，早在2016年9月30日北京市就出臺了新的土地出讓方式———當競買報價達到上限時不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場競報企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競得人。此外，上海也在收緊地價，對宅地首次嘗試招標拍賣復合模式。而廣州為了控制地價則實施“一地一策”，組合使用“限地價、競配建”“限房價、競地價”“限地價、競房價”等多種競價方式……
值得注意的是，2017年被稱為住房租賃市場的元年。年內(nèi)，在多方利好政策的促進下，住房租賃市場在土地方面也同時發(fā)力。來自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年，全國至少有超過12個省份的50個以上城市發(fā)布了與“租房租賃”相關(guān)的政策內(nèi)容，同時還推出了住房租賃市場土地供應(yīng)規(guī)劃。
而對于土地市場的改變，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從全國主要城市的土地市場情況來看，2017年土地成交總額刷新了歷史紀錄。其中，土地供應(yīng)量明顯增加，尤其是限價房與租賃房等供應(yīng)增加，將對2018年的房地產(chǎn)市場帶來明顯影響。“通過平穩(wěn)市場供需結(jié)構(gòu)、增加供應(yīng)等綜合措施，未來房地產(chǎn)市場價格預(yù)期將繼續(xù)降低”。
金融手段：調(diào)利率限資金
在經(jīng)歷了史上最嚴調(diào)控后，貸款利率上浮、額度收緊、放款周期長已成為2017年按揭貸款的年度關(guān)鍵詞。
從2016年“9·30”新政到2017年“3·17”新政，北京地區(qū)樓市調(diào)控持續(xù)升級。不僅是北京，在全國范圍內(nèi)都掀起了“漲利率”的浪潮。
數(shù)據(jù)顯示，2017年11月全國首套房貸款平均利率為5.36%，相當于基準利率1.09倍，同比2016年11月上升逾20%。如果目下貸款200萬買房，要比2016年多支付40多萬元利息。其實，市面上幾乎沒有銀行提供首套房貸優(yōu)惠利率。
而除了房貸利率被上調(diào)外，信貸額度的緊張也促使購房者獲得銀行貸款的審批周期被拉長，從而提高了購房者獲得資金的難度。據(jù)興業(yè)證券對銀行按揭市場的跟蹤數(shù)據(jù)顯示，已有不少銀行將放款期限提升至45天甚至是60天。
除了對房貸進行量價調(diào)整外，此前已有北京、深圳、南京等地連續(xù)出手規(guī)范消費貸。中國人民銀行廣州分行和廣東銀監(jiān)局也在近期聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于消費貸管理、防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的通知》，這為消費貸入樓市上了一把“安全鎖”———沒有資金的支撐，也就意味著再度提升了購房者的購房門檻，有利于樓市的降溫。
行業(yè)把控：查中介嚴要求
伴隨著2016年春天的房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)中介也迎來了更為嚴格的監(jiān)管。2017年3月29日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求各地持續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，重點整治房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)壟斷房源、操縱市場價格等三類違法違規(guī)行為。
實際上，自2016年以來，北京數(shù)次嚴查房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，“商住兩用”、“學區(qū)房”等涉及虛假宣傳的房源被要求撤下。截至2017年3月25日，北京已有38家房地產(chǎn)中介被責令關(guān)?；蛲I(yè)整頓，另有91家房地產(chǎn)中介公司已自行關(guān)停。
2017年4月11日，北京市住建委、北京市工商局、北京市網(wǎng)信辦聯(lián)合約談了15家發(fā)布房源信息的網(wǎng)站。上述三部門對網(wǎng)站發(fā)布虛假房源信息、違規(guī)代理房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)等違法違規(guī)行為提出規(guī)范，要求各網(wǎng)站要在次日24時前撤下明顯存在違規(guī)信息的房源，如包含“升值潛力無限”“商住兩用”“學區(qū)房”“買一層送一層”“全款收房”等虛假宣傳詞匯的房源信息。
北京的示范效應(yīng)，火速在全國范圍內(nèi)引發(fā)了跟進。
同樣是在2017年4月11日，重慶市國土房管局官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于從重從快查處一批房地產(chǎn)開發(fā)銷售中介違法違規(guī)案件的緊急通知》，決定開展整頓規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)銷售中介行為專項工作。
2017年4月13日，長沙市住建委、長沙市發(fā)改委和長沙市工商局聯(lián)合召開了長沙市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)座談會。會上公布了被抽查的49家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)總店及門店的經(jīng)營問題普遍為門店無經(jīng)營執(zhí)照、無房源委托書、房源信息臺賬記錄不規(guī)范、委托合同示范文本缺失、工作人員無經(jīng)紀人資格證從事經(jīng)紀活動等。11家違規(guī)經(jīng)營經(jīng)紀機構(gòu)門店典型案例被曝光。同日，浙江省杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局下發(fā)通知稱，當?shù)刈》?、國土、公安?部門將開展為期10個月的聯(lián)合專項執(zhí)法行動。此外，青海省也傳出了推進房產(chǎn)中介和從業(yè)人員信用等級評定并向社會公示的消息。
事實上，房地產(chǎn)中介對于樓市的發(fā)展也起到不小的作用，規(guī)范房地產(chǎn)中介的行為，從一定程度上來說也有利于抑制炒房現(xiàn)象，從而為樓市降溫。（高偉 蔡胤）
轉(zhuǎn)自：中國商報
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