自去年以來，在“房住不炒”及“租購同權”等政策的刺激下，住房租賃市場的發(fā)展進入了快車道，其中長租公寓行業(yè)受到高度關注和資本的追逐。近期，包括房企、資本和長租公寓運營企業(yè)等在內的眾多主體紛紛跑馬圈地、加碼投資。
（資料圖片 來源互聯網） 58安居客房產研究院首席分析師張波認為，放眼2018年，租賃市場將是房地產紅利的焦點，租購并舉也將在更多層面得到進一步體現。
不過，有業(yè)內人士認為，目前我國租房市場正處于早期發(fā)展階段，仍面臨著一些困境。對于長租市場而言，無論是運營模式還是盈利渠道都尚無經驗可循，生搬硬套國外的經驗似乎也并不符合當下中國人的習慣，如何更健康、更穩(wěn)定地發(fā)展還需要不斷摸索。
會否推動租金價格上漲
目前，市場上的長租公寓主要分為集中式和分散式兩種，其中開發(fā)商自持的占比越來越高，碧桂園、萬科、龍湖、朗詩等知名房企都已推出自己的長租公寓品牌，且大多定位于青年群體。與傳統民用出租房相比，長租公寓憑借自身特有的優(yōu)勢在年輕人中頗受歡迎。
張波認為，近年來上海、北京等城市在土地出讓環(huán)節(jié)制定的鼓勵住房租賃的相關政策，也將推動長租公寓市場供應加速。隨著越來越多“國家隊”“房企”等正規(guī)軍加入長租市場，未來租房者將會有更多的選擇。
數據顯示，長租公寓因為有了服務的基因，其租金相較于同一地區(qū)的普通住宅要高出20%左右，但是長租的需求仍在持續(xù)上漲。
來自58安居客房產研究院的聯合調查顯示，49%的租房人群傾向于選擇個人房源，而32%的用戶對長租公寓的傾向性更強。作為近年來新興的租房產品類型，長租公寓以裝修風格多樣、服務較好、房源地段較優(yōu)等因素，而越來越受到市場的認可。而今年一季度租房用戶對長租公寓的租房需求環(huán)比上漲了24%，無論是與去年第一季度還是去年第四季度相比，都有明顯的漲幅。
不過，這是否會推動熱點城市的租房價格持續(xù)上漲呢？
“一個項目對市場租金的影響有兩部分：一是直接影響，即本身的高租金帶來的數據平均值上漲；另外一部分則是心理影響。”有專家表示，按照全北京有150萬套出租房、月租平均在6000元左右計算，有大約1%左右的月租金平均2萬元的租賃房，那么未來租金預期均價會拉高2.3%。
不過，也有業(yè)內人士認為，如果就房屋的租售比而言，由于北京等一線城市的房屋售價高，所以相對來講租金價格仍處于低位。而每年北京等地區(qū)的房屋租金都在上漲，即便沒有長租公寓，租金價格也呈現出上漲的趨勢。
“從長遠來看，根據房源品質的不同，市場上會同時存在高中端不同價格區(qū)間的租金水平，這是租賃市場規(guī)范化發(fā)展的必然趨勢。”張波認為，隨著高品質長租公寓的規(guī)?；l(fā)展，如果能有長期穩(wěn)定的租賃政策作為保障，未來選擇租房的人會越來越多。
住房需求可以通過多樣化的方式得到滿足，從而也有利于房產交易市場的穩(wěn)定，對房價的穩(wěn)定也是一個利好因素。
長租市場仍面臨困境
長租市場，這個剛剛興起卻蘊含著巨大潛力的市場，吸引了大量資本紛紛進入。中國建設銀行的“存房”業(yè)務上線3個多月就完成了近400筆交易；而鏈家旗下主打長租公寓的品牌自如，今年則獲得了40億A輪融資，公司估值已近200億元。
隨著銀行、房企等正規(guī)軍的介入，已經讓住房租賃行業(yè)看到了曙光。不過，也有業(yè)內人士認為，銀行的客源在廣闊的租房市場中所占比重很小，而在更廣闊的市場中，如何克服同質化競爭、進行精細化運營仍是盈利的重點。
實際上，對于絕大部分長租公寓企業(yè)來說，目前主要的盈利方式還是“二房東”方式，即其在獲取房源后，經過“N+1”改造（將房源中的客廳隔斷并改造成一間臥室，進行一定裝修、配置相應的家居家電等），通過租金差來實現盈利。
以一套一線城市的二居室為例，假如長租公寓企業(yè)以5000元的月租金獲取該房源，通過改造雖然能夠增加一間臥室，但每間4萬至5萬元的裝修成本意味著裝修投入將超過12萬元；以5年租期計算，每年攤銷成本2.4萬元，意味著每間臥室的租金須由改造前的2500元增加到3200元才能覆蓋掉裝修的成本。而如果再考慮人員、資金、稅收等成本的話，租金差往往不足以覆蓋所有的成本。
“長租公寓企業(yè)主要的盈利方式還是租金差。”窩趣創(chuàng)始人兼CEO劉輝表示。劉輝認為，目前相對較高的房價導致房源獲取成本居高不下，而租金又不會快速上漲，所以企業(yè)的盈利壓力非常大。此外，在業(yè)內看來，目前租房市場仍處于早期發(fā)展階段，開發(fā)的難度并不小。
有資深人士坦言，去年與碧桂園成立的長租住宅保障基金有300億元，但至今使用的資金卻很少。“都在考慮究竟怎么弄項目，目前還沒有更多的內容出來。”
業(yè)內人士直言，中國的房屋租賃市場仍然處于野蠻發(fā)展階段，大部分都是個人對個人的出租，長租市場幾乎沒有先例可循。而由于樓市發(fā)展的特點不同，國外的經驗也很難拿過來就用。如何打造能夠盈利的長租項目，仍是業(yè)界面臨的巨大難題。
有專家也指出，推動租賃市場發(fā)展最大的難題是租售比。“目前北京等一線城市的租金年回報率只有1%到2%，按照正常的市場邏輯，租賃成為資本首選的投資前提是租金回報率超過資金成本的1%以上，但現在的回報率根本就做不到。”
此外，目前，我國的租賃市場還是以房東自發(fā)出租、房地產中介提供服務的模式為主，缺乏專門運營租賃服務的企業(yè)。據了解，不少租客們幾乎都會反映房間的隔音效果差，較高的租金卻沒能帶來預期的居住品質。不少租客表示，長租公寓并非是長期租住的優(yōu)先選擇；個別租客甚至稱，若工作或經濟能力有所改觀，會盡快選擇搬離。
對于長租公寓而言，張波認為，在目前的狀態(tài)下，單靠租金收入來實現盈利較為艱難，需要積極探索多樣化的盈利模式，如提供資產證券化服務、建立以公寓社區(qū)為基礎的社交平臺等，只有多渠道發(fā)展才會有更多的機會。（姜樊 唐潔）
轉自：中國商報
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