部分城樓市“加速回暖”兩極分化依舊

　　連日來(lái)，一線城市和部分二線城市樓市“發(fā)燒”，成了市場(chǎng)熱門話題。有分析認(rèn)為，對(duì)于眼下多地樓市火爆局面，不宜采取過(guò)多行政性干預(yù)措施，而應(yīng)根據(jù)土地價(jià)格溢價(jià)率，適時(shí)將競(jìng)投商品房轉(zhuǎn)向競(jìng)投配建保障性住房建設(shè)，保障公租房等保障性住房的供應(yīng)并完善其政策設(shè)計(jì)，同時(shí)對(duì)壟斷抬價(jià)的房產(chǎn)商和相關(guān)中介加強(qiáng)約束。

　　裹被子徹夜排號(hào)、開(kāi)發(fā)商及房主坐地漲價(jià)、日光盤……連日來(lái)，一線城市和部分二線城市樓市“發(fā)燒”，成了市場(chǎng)熱門話題。據(jù)報(bào)道，在上海，春節(jié)過(guò)后，突然上升的成交量讓各大房產(chǎn)交易中心不堪重負(fù)；深圳官方則三天內(nèi)兩度對(duì)房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)問(wèn)題作出回應(yīng)；而南京房?jī)r(jià)沖破每平方米4萬(wàn)元大關(guān)后，還緊急出臺(tái)政策降溫，加大土地供應(yīng)、調(diào)整拍地方式、嚴(yán)控捂盤惜售等“大招”密集“上線”。多地樓市“發(fā)燒”，是否意味著房地產(chǎn)業(yè)瘋狂模式再次開(kāi)啟？

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的“70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，1月份房?jī)r(jià)同比上漲城市數(shù)量增至25個(gè)，占比超30%。其中，漲幅最高的仍是領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)14個(gè)月的深圳，同比上漲52.7%，上海和北京分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其后。隨著房貸首付比例下調(diào)、公積金利率上調(diào)、房產(chǎn)交易契稅營(yíng)業(yè)稅減免等一系列“政策紅包”逐步落地，春節(jié)后樓市出現(xiàn)一波“加速回暖”行情。

　　而在此背景下，深圳方面已連續(xù)三次表示，正研究有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)控政策。此前深圳市市長(zhǎng)許勤在深圳市六屆人大二次會(huì)議記者會(huì)上表示，深圳去年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，和全國(guó)二線城市的房?jī)r(jià)方向不太一致，因此，深圳正在研究調(diào)控政策，確保房?jī)r(jià)在合理區(qū)間運(yùn)行。

　　易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期多地樓市火爆、房?jī)r(jià)上漲的原因有三點(diǎn)：一是寬松的購(gòu)房政策使各類購(gòu)房者在更低的門檻下得以進(jìn)入樓市，市場(chǎng)交易活躍反過(guò)來(lái)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；二是局部?jī)?yōu)質(zhì)供給開(kāi)始出現(xiàn)庫(kù)存規(guī)模不足，進(jìn)一步刺激一二手房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)快速飆升態(tài)勢(shì)；三是受心理預(yù)期影響，尤其是在“買漲不買跌”心態(tài)下，會(huì)有一部分“恐慌心理”存在，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)的非理性上漲。

　　雖然短期內(nèi)存在一定程度的非理性因素，但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，當(dāng)前諸多樓市火爆城市從中長(zhǎng)期看普遍存在較強(qiáng)需求支持。同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉指出，像京滬深等一線城市，因地理位置、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、教育環(huán)境以及公共資源的優(yōu)越性對(duì)外地居民具有強(qiáng)烈吸引力，人口凈流入量長(zhǎng)期處于高位，這種基本面對(duì)樓市構(gòu)成顯著支撐。

　　另?yè)?jù)易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前主要熱門城市樓市的存銷比普遍小于10，如上海、深圳為7，近期持續(xù)走強(qiáng)的合肥、南京為4，這些去庫(kù)存周期較短、局部供應(yīng)出現(xiàn)緊缺的城市，樓市延續(xù)火爆態(tài)勢(shì)、價(jià)格逐步上行屬于正?，F(xiàn)象。

　　同樣，在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和貨幣政策，甚至在去庫(kù)存政策優(yōu)勢(shì)更傾向于三四線城市的情況下，但一線城市和二線發(fā)達(dá)城市房?jī)r(jià)能夠?qū)覄?chuàng)新高，而三四線城市卻難以止跌回升，關(guān)鍵原因就在于人口流動(dòng)風(fēng)向，而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷則是導(dǎo)致人口流動(dòng)的關(guān)鍵推手。由此不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下樓市的兩極分化其實(shí)是種必然，而且將來(lái)或成為一種常態(tài)，短期內(nèi)很難消弭。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前監(jiān)測(cè)的一二三線35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存同比增幅分別為-12.9%、-3.9%和-0.8%，這說(shuō)明三四線城市去庫(kù)存效果遠(yuǎn)不及一二線城市?！皩?duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，后續(xù)補(bǔ)庫(kù)存的迫切程度將加大，否則庫(kù)存不足容易加快房?jī)r(jià)上漲節(jié)奏，而三線城市去庫(kù)存任務(wù)依然艱巨?！?/br>

　　專業(yè)人士認(rèn)為，這些均構(gòu)不成導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲跌的核心因素，也難以解釋當(dāng)下樓市日趨擴(kuò)大的分化態(tài)勢(shì)。在2012年之前，普遍性的房?jī)r(jià)兩極分化現(xiàn)象之所以未形成，說(shuō)到底是因?yàn)樵谛屡d產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚的一線和二線發(fā)達(dá)城市持續(xù)高速發(fā)展的同時(shí)，以傳統(tǒng)低端制造業(yè)為主體的三四線城市也能在人口紅利助推下保持增長(zhǎng)。而這也保證了其一定基數(shù)的就業(yè)人口。當(dāng)下，伴隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩及人口紅利逐步消失，很多三四線城市正處在落后產(chǎn)能加速被淘汰的轉(zhuǎn)型期。相比之下，擁有更多科研、高校和金融等資源，創(chuàng)新拉動(dòng)和內(nèi)需提振更容易得以實(shí)現(xiàn)的大城市，對(duì)人才的吸納能力依舊強(qiáng)勁。

　　有分析認(rèn)為，本質(zhì)上當(dāng)下國(guó)內(nèi)的樓市分化，是人口流動(dòng)趨勢(shì)的反射，也是基于復(fù)雜發(fā)展格局的必然。這也構(gòu)成了房地產(chǎn)去庫(kù)存面臨的“基本面”，對(duì)此社會(huì)也應(yīng)有理性預(yù)期。對(duì)三四線城市而言，降價(jià)消化房地產(chǎn)“存量”外，顯然有必要加速轉(zhuǎn)型，并更加徹底地打破城鄉(xiāng)間的壁壘、為人口流動(dòng)提供完善公共服務(wù)。

　　業(yè)界認(rèn)為，即使“樓市紅包”持續(xù)給出，“在分化加劇中去庫(kù)存”依然是2016年樓市“主旋律”。而對(duì)于眼下多地樓市火爆局面，也不宜采取過(guò)多行政性干預(yù)措施。要做的，是根據(jù)土地價(jià)格溢價(jià)率，適時(shí)將競(jìng)投商品房轉(zhuǎn)向競(jìng)投配建保障性住房建設(shè)，保障公租房等保障性住房的供應(yīng)并完善其政策設(shè)計(jì)，同時(shí)對(duì)壟斷抬價(jià)的房產(chǎn)商和相關(guān)中介加強(qiáng)約束。（陳荷西）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)

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