房地產(chǎn)并購(gòu)熱再度來(lái)襲 行業(yè)集中度加速提升

　　近日，包括恒大地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園等大型房企，通過(guò)加速收購(gòu)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)彌補(bǔ)在土地市場(chǎng)直接拿地投資的減少。此前，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提及“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度”，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)兼并的舉措。

　　并購(gòu)意在圈地

　　1月5日，融創(chuàng)中國(guó)在上海舉行的新聞發(fā)布會(huì)上透露，將2016年銷售目標(biāo)定為超過(guò)800億元，計(jì)劃到2017年底公司年銷售額突破千億元，同時(shí)將繼續(xù)在二線城市尋找新的投資機(jī)會(huì)，并購(gòu)將是公司未來(lái)獲得土地儲(chǔ)備的重要方式。

　　融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌在發(fā)布會(huì)上表示，“以前北京和上海等城市是什么地都可以買，現(xiàn)在再看北京和上海，是什么地都不能買，地價(jià)漲得太快，已經(jīng)不劃算了。”

　　2015年以來(lái)，融創(chuàng)中國(guó)先后在南京、武漢、成都、西安、太原、合肥等二線城市有過(guò)并購(gòu)舉動(dòng)。截至2015年底，融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備值達(dá)到了4427億元，其中通過(guò)公開(kāi)招拍掛獲得的土地僅占1/3，通過(guò)并購(gòu)獲得的土地比例則占比2/3。

　　近期，融創(chuàng)中國(guó)已通過(guò)并購(gòu)拿下北京、蘇州及上海的多個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)。今年1月宣布收購(gòu)蘇州石湖地塊的融創(chuàng)中國(guó)，2月1日發(fā)布公告，擬收購(gòu)蘇州市吳中區(qū)及七都鎮(zhèn)兩商住地塊，總價(jià)11.7億元。

　　在2月1日，上海萬(wàn)科公司內(nèi)部發(fā)文，鼓勵(lì)員工及合作方為公司提供項(xiàng)目信息，每塊地不論貨值大小，只要立項(xiàng)均可獲得獎(jiǎng)金。

　　2015年12月29日，恒大地產(chǎn)、新世界連發(fā)公告，恒大地產(chǎn)將收購(gòu)鄭裕彤家族新世界及周大福位于北京、上海、青島，成都、貴陽(yáng)的5個(gè)超大型項(xiàng)目，總建筑面積851萬(wàn)平米，涉及金額204億元。該月上旬，恒大地產(chǎn)收購(gòu)香港新世界的4個(gè)超大型項(xiàng)目，總建筑面積近400萬(wàn)平方米，總金額135億元人民幣，號(hào)稱年度最大房企并購(gòu)案。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，恒大地產(chǎn)2015年多次收購(gòu)地產(chǎn)項(xiàng)目。例如，華人置業(yè)、中渝置地、信和置業(yè)等知名房企的多個(gè)大型項(xiàng)目被恒大地產(chǎn)并購(gòu)。

　　碧桂園的收購(gòu)生意也在緊鑼密鼓地進(jìn)行之中。消息顯示，碧桂園與海昌集團(tuán)收購(gòu)談判進(jìn)展順利。收購(gòu)目標(biāo)包括海昌天集團(tuán)旗下位于大連、成都、天津各地幾乎所有地產(chǎn)項(xiàng)目，而且這些項(xiàng)目均為當(dāng)?shù)卮蟊P。

　　分析人士認(rèn)為，對(duì)房企而言，并購(gòu)的核心目的在于拿地?，F(xiàn)在一線及熱點(diǎn)二線城市土地價(jià)格飆漲，競(jìng)爭(zhēng)太厲害，以招拍掛拿地幾乎每幅都是地王，房企要想獲得合理的利潤(rùn)實(shí)在太難了。

　　因此，從2015年起，很多房企的拿地模式發(fā)生變化，項(xiàng)目并購(gòu)愈發(fā)增多，通過(guò)項(xiàng)目并購(gòu)來(lái)獲取土地開(kāi)發(fā)權(quán)，其成本相對(duì)較低，且競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有招拍掛那么激烈，很大程度上拼的是信息的獲取能力。

　　同時(shí)，并購(gòu)項(xiàng)目多數(shù)已處于開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中，不需要接盤企業(yè)再投入太多精力進(jìn)行前期繁瑣的開(kāi)發(fā)流程和手續(xù)，從而有效提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，形成快速銷售。

　　分析人士表示，預(yù)計(jì)今年越來(lái)越多的企業(yè)會(huì)效仿恒大、融創(chuàng)、碧桂園等大型房企，通過(guò)加速收購(gòu)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)彌補(bǔ)在土地市場(chǎng)直接拿地投資的減少。

　　“大魚(yú)吃小魚(yú)”

　　從中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)告別黃金時(shí)代開(kāi)始，房企也將面臨著一輪新的洗牌，大型房企通過(guò)并購(gòu)重組構(gòu)建“巨無(wú)霸”漸成趨勢(shì),“大魚(yú)吃小魚(yú)”現(xiàn)象將非常普遍。

　　分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇、企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整及地價(jià)持續(xù)走高等多方面的原因，催化房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)頻現(xiàn)。

　　2013年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)銷售增速減緩，土地資金成本上升，去庫(kù)存壓力加大，房地產(chǎn)行業(yè)由黃金時(shí)代進(jìn)入到白銀時(shí)代，兼并重組被認(rèn)為是房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源配置的重要手段。

　　由于資金的缺位，多數(shù)中小房企拿地積極性消退，項(xiàng)目開(kāi)工延緩，銷售回款速度明顯降低。更多中小房企經(jīng)營(yíng)壓力上升，被迫出讓企業(yè)項(xiàng)目或變賣股權(quán)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，以維系企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，對(duì)一些需要進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的企業(yè)來(lái)說(shuō)，通過(guò)行業(yè)間的兼并重組利于尋求新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。而從一體化的角度來(lái)看，企業(yè)通過(guò)戰(zhàn)略合作、行業(yè)整合可以充分利用資源，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，進(jìn)而延長(zhǎng)企業(yè)價(jià)值鏈并擴(kuò)大企業(yè)價(jià)值。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在北京、上海產(chǎn)權(quán)交易所，2015年以來(lái)掛牌轉(zhuǎn)讓的房企股權(quán)已經(jīng)超過(guò)129億元。其中，北京產(chǎn)權(quán)交易所新增掛牌房企分布于蘇州、昆山、三亞、沈陽(yáng)等二、三、四線城市。上海產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的房地產(chǎn)項(xiàng)目22個(gè)，其中12個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)。

　　長(zhǎng)三角地區(qū)成為房企掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)的重要區(qū)域，在滬掛牌的22個(gè)項(xiàng)目中有15個(gè)分布于長(zhǎng)三角地區(qū)，且大部分選擇100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，例如蚌埠恒遠(yuǎn)置業(yè)有限公司、南京喜馬拉雅置業(yè)有限公司、南京水清木花置業(yè)有限公司等。

　　實(shí)際上，有些小型房企已經(jīng)破產(chǎn)。2014年至今，四川至少有30家本地企業(yè)退出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。當(dāng)年活躍在成都的本地房企——圣沅房產(chǎn)、武海置業(yè)等近兩年在土地市場(chǎng)中早已難覓蹤跡。

　　從行業(yè)的角度看，馬太效應(yīng)增強(qiáng)，中小房企市場(chǎng)占有率持續(xù)縮水。CRIC研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2012年到2014年，TOP50房企的銷售金額及銷售面積市場(chǎng)份額持續(xù)增長(zhǎng)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升；但另一方面，中小房企的市場(chǎng)份額進(jìn)一步被擠占，生存空間進(jìn)一步壓縮。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入微利時(shí)代，中小型房企銷售跟不上，利潤(rùn)難保障，很難經(jīng)營(yíng)下去，最終選擇出售股權(quán)退出市場(chǎng)已成必然。

　　去年3月以來(lái)，在寧波、南京、無(wú)錫、合肥、襄陽(yáng)、神木等全國(guó)多地，十余家中小房企被曝光因資金鏈斷裂而陷入了破產(chǎn)危機(jī)。房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于新一輪洗牌，而首先被洗出局的必定是中小房企。

　　不久前，北京市住建委發(fā)文稱，有473家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證書(shū)，有效期屆滿后未依法申請(qǐng)延續(xù)或工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照已注銷。這意味著這473家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將在京城樓市消失。

　　房企消失潮并不只是出現(xiàn)在北京。武漢市房管局去年四季度公布的數(shù)據(jù)顯示，武漢共有在冊(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)1375家。相比2012年同期，房企數(shù)量減少了200余家。

　　一份最新調(diào)查報(bào)告披露，90%的房企負(fù)債率都在150%~200%以上。有關(guān)專家認(rèn)為，每年的五六月是中小房企的一個(gè)艱難生存期，產(chǎn)品類型偏高端且周轉(zhuǎn)率較慢、前期拿地過(guò)于激進(jìn)導(dǎo)致成本較高、資信不太好貸款受限的中小房企，將存在更多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　分析人士預(yù)測(cè)，未來(lái)三年內(nèi)將至少有30%的中小型房企被淘汰出局。

　　行業(yè)集中度加速提升

　　與一批中小房企倒掉相反，萬(wàn)科、恒大等大型龍頭房企銷售額仍有較大增幅，市場(chǎng)占有率有一定提高。因此，在這一輪房地產(chǎn)調(diào)整的周期里房地產(chǎn)并購(gòu)機(jī)會(huì)會(huì)大量出現(xiàn)，行業(yè)集中度也將不斷提高。

　　任何一個(gè)行業(yè)在歷經(jīng)高速增長(zhǎng)后，行業(yè)空間會(huì)趨于飽和，全行業(yè)也將放低增速，轉(zhuǎn)而進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的平臺(tái)整理期。

　　目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)了十幾年的黃金增長(zhǎng)期后，也進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的通道進(jìn)行整理。而在這個(gè)平臺(tái)期內(nèi)，市場(chǎng)上的資金將進(jìn)一步增加行業(yè)集中度、龍頭企業(yè)市場(chǎng)占率明顯提高、土地儲(chǔ)備及項(xiàng)目數(shù)量都向龍頭企業(yè)集中，也因此，整個(gè)行業(yè)的集中度會(huì)不斷提高，多層次并購(gòu)也會(huì)集中出現(xiàn)。

　　有關(guān)專家指出，2016年房地產(chǎn)業(yè)將延續(xù)強(qiáng)者恒強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，中小房企被淘汰出局難以避免，房地產(chǎn)行業(yè)集中度正加速提升，大型房企在市場(chǎng)中的主導(dǎo)地位逐步增強(qiáng)，有品牌、資金和資源優(yōu)勢(shì)的龍頭房企將更加強(qiáng)大，也標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入寡頭時(shí)代。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年銷售額達(dá)到“千億軍團(tuán)”的房企已經(jīng)擴(kuò)容至7家，未來(lái)“千億軍團(tuán)”房企之間的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，行業(yè)老大地位的爭(zhēng)奪亦是如此。

　　例如，萬(wàn)科正在謀劃未來(lái)十年的萬(wàn)億市值大平臺(tái)，恒大多元化謀求規(guī)模化的持續(xù)增長(zhǎng)，爭(zhēng)取行業(yè)領(lǐng)先的地位。而中交系、招商系、保利系等重組形成“巨無(wú)霸”聯(lián)合體將成為這些房企爭(zhēng)奪行業(yè)老大地位的重要籌碼。據(jù)稱，招商地產(chǎn)未來(lái)可能因?yàn)槟腹举Y產(chǎn)的注入成為中國(guó)最大市值的房企；金豐投資重組方案完成后，綠地的市值也將爭(zhēng)作房地產(chǎn)行業(yè)“老大”，這將加劇2016年房地產(chǎn)行業(yè)的“龍爭(zhēng)虎斗”。

　　分析人士表示，這些品牌房企重組完成后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成若干個(gè)巨無(wú)霸型的房企。

　　隨著寡頭競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代的來(lái)臨，過(guò)去十多年以住宅開(kāi)發(fā)商為主的行業(yè)格局，將一去不復(fù)返。中國(guó)樓市已經(jīng)進(jìn)入了下半場(chǎng)，要想在下半場(chǎng)活下來(lái)并且活得好，就必須適應(yīng)樓市告別粗放式增長(zhǎng)、進(jìn)入精細(xì)化發(fā)展的新階段，加快企業(yè)轉(zhuǎn)型，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)審計(jì)報(bào)

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