樓市穩(wěn)步回升 多城市土地市場(chǎng)持續(xù)火熱

　　8月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2020年1-7月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況。數(shù)據(jù)顯示，投資恢復(fù)動(dòng)力強(qiáng)勁，6月漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正后在7月進(jìn)一步擴(kuò)大。銷(xiāo)售逐步復(fù)蘇，銷(xiāo)售面積連續(xù)3個(gè)月實(shí)現(xiàn)當(dāng)月同比正增長(zhǎng)。此外，土地市場(chǎng)則持續(xù)火熱，土地成交均價(jià)同比上漲13%，量穩(wěn)價(jià)漲趨勢(shì)明顯。

　　房地產(chǎn)投資銷(xiāo)售逐步復(fù)蘇

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司首席統(tǒng)計(jì)師丁勇表示，1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資75325億元，同比增長(zhǎng)3.4%，增速比上半年擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資55682億元，增長(zhǎng)4.1%，增速比上半年同樣擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。而從房地產(chǎn)投資的先行指標(biāo)來(lái)看，1-7月全國(guó)房屋新開(kāi)工面積同比下降4.5%，降幅收窄3.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　在上半年受疫情影響的背景下，對(duì)于1-7月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的情況，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院生態(tài)文明研究所理論研究室主任王業(yè)強(qiáng)在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示，1-7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)3.4%，連續(xù)2月維持在正值，增速比1月份至6月份提高1.5個(gè)百分點(diǎn)，這也是年初受疫情沖擊之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速連續(xù)5個(gè)月持續(xù)回升。盡管目前尚未恢復(fù)至去年同期增速水平（10.6%）。但隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)改善，市場(chǎng)需求逐漸回暖。下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)投資信心趨于增強(qiáng)，預(yù)計(jì)8月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速仍將穩(wěn)步回升。

　　“從結(jié)構(gòu)來(lái)看，住宅投資同比增長(zhǎng)4.1%，是三類物業(yè)中唯一同比正增長(zhǎng)的。而辦公樓投資和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資則分別同比下降1.4%和8.9%。說(shuō)明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖不是行業(yè)的全面回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)受疫情沖擊尚未全面恢復(fù)。隨著政策層面的收緊，熱點(diǎn)城市政策頻出，有可能對(duì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)投資繼續(xù)回升形成一定的壓力?！蓖鯓I(yè)強(qiáng)進(jìn)一步說(shuō)道。

　　從結(jié)構(gòu)來(lái)看，住宅投資同比增速是三類物業(yè)中唯一同比正增長(zhǎng)的。對(duì)于住宅投資同比增長(zhǎng)較快的主要原因，王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，一方面，疫情后寬松的貨幣政策環(huán)境是推動(dòng)住宅投資快速增長(zhǎng)的主要原因。由于全球范圍的疫情肆虐，全球主要央行紛紛祭出貨幣寬松政策應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。在全球貨幣寬松的大背景下，國(guó)內(nèi)貨幣政策也難獨(dú)善其身。但由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未完全恢復(fù)景氣，產(chǎn)業(yè)對(duì)信貸資金實(shí)際吸納能力仍較差，股市和樓市也就成為資金流向的重要出口。

　　另一方面，短期積壓的市場(chǎng)需求在疫情得到控制后加速釋放。疫情期間各種消費(fèi)需求都受到不同程度的壓制。由于經(jīng)濟(jì)尚未完全恢復(fù)，對(duì)商辦地產(chǎn)的需求支撐明顯不足。而住宅需求主要是剛性需求，住宅需求只會(huì)延后不會(huì)消失，疫情對(duì)住宅投資短期有影響但全年影響有限。因此，短期積壓的市場(chǎng)需求在疫情得到控制后呈現(xiàn)加速釋放的態(tài)勢(shì)。

　　預(yù)計(jì)下半年樓市保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)

　　對(duì)于下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售的趨勢(shì)，王業(yè)強(qiáng)指出，總的來(lái)看，7月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)改善。隨著生產(chǎn)供給繼續(xù)復(fù)蘇，市場(chǎng)需求逐漸回暖，市場(chǎng)信心趨于增強(qiáng)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將保持穩(wěn)定恢復(fù)態(tài)勢(shì)。下半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的恢復(fù)而穩(wěn)步回升。但在中央房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷收緊的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速將會(huì)逐步放緩。

　　具體來(lái)看，2020年1-7月，商品房銷(xiāo)售面積83631萬(wàn)平方米，同比下降5.8%，降幅收窄2.6個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額81422億元，下降2.1%，降幅收窄3.3個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)此計(jì)算，前7月全國(guó)商品房成交均價(jià)9736元/平方米，同比上漲3.9%。

　　由于商品房銷(xiāo)售面積已連續(xù)3個(gè)月同比正增長(zhǎng)，商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)被認(rèn)為已基本回到正軌。因此，商品發(fā)現(xiàn)銷(xiāo)售面積將會(huì)維持穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)。7月以來(lái)，中央連續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，各地也跟進(jìn)收緊調(diào)控。政策重拳介入，已經(jīng)封堵了熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲的空間。因此，下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格整體上呈現(xiàn)出平穩(wěn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　多城市土地市場(chǎng)“高溫”持續(xù)

　　值得關(guān)注的是，土地市場(chǎng)的“高溫”依舊持續(xù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月份，房企土地購(gòu)置面積9659萬(wàn)平方米，同比下降1.0%，與去年基本持平；土地成交價(jià)款則達(dá)到5382億元，增長(zhǎng)12.2%，增速提高6.3個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)此計(jì)算，前7月全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)為5572元/平方米，同比上漲13.4%，比1-6月擴(kuò)大6.6個(gè)百分點(diǎn)，量穩(wěn)價(jià)漲的狀況越發(fā)明顯。而在銷(xiāo)售端，雖然仍處在負(fù)區(qū)間，但銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額的降幅都在持續(xù)收窄。

　　根據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，前7月，杭州、上海、北京、廣州四座城市的土地出讓金均突破千億元，分別達(dá)到1947億元、1645億元、1311億元和1214億元，同比增速分別為19%、107%、39%和49%。其中，杭州已連續(xù)3年高居全國(guó)土地出讓金的榜首。2016年，杭州土地出讓金翻倍增長(zhǎng)，達(dá)到1612億元，2017年首度超過(guò)2000億元，此后兩年也持續(xù)高居土地出讓金榜首，遠(yuǎn)超其他城市。

　　此外，北上廣這三大“火爐”也持續(xù)增溫。上海7月單月成交17宗住宅用地，北京成交6宗、廣州成交7宗。其中，上海市楊浦區(qū)江浦社區(qū)某地塊，在7月最后一個(gè)工作日，經(jīng)過(guò)近百輪的激烈爭(zhēng)奪，以62.9億元成交總價(jià)成為上海年內(nèi)單價(jià)地王。其溢價(jià)率達(dá)到38.32%，超出上海7月平均溢價(jià)率15個(gè)百分點(diǎn)。隨后8月初，北京土地市場(chǎng)接棒，一宗不限地價(jià)的宅地被中海以79億元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)23%，成為北京年內(nèi)成交總價(jià)最高的地塊。

　　盡管幾大“火爐”依舊高溫，全國(guó)數(shù)據(jù)卻相對(duì)平和。從最能衡量土地市場(chǎng)的溢價(jià)率和價(jià)格等數(shù)據(jù)來(lái)看，土地市場(chǎng)依舊高溫，但漲幅有所消減。

　　易居研究院數(shù)據(jù)顯示，7月，40個(gè)典型城市移動(dòng)平均土地成交均價(jià)為6041元/平方米，價(jià)格再創(chuàng)歷史新高，環(huán)比上漲1.2%，不過(guò)漲幅明顯收窄；土地成交溢價(jià)率為16.3%，環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)，增幅明顯減小。

　　對(duì)此，中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜在公開(kāi)接受媒體采訪時(shí)指出，從拿地區(qū)域與城市來(lái)看，二線城市是房企布局重點(diǎn)，城市群以長(zhǎng)三角熱度最高。50家代表房企二線城市拿地面積占比為52.8%，長(zhǎng)三角城市群拿地面積占比為28.3%。

　　具體來(lái)看，一線城市保持了較快的供地節(jié)奏，同時(shí)優(yōu)質(zhì)土地的大量入市也帶動(dòng)了價(jià)格上漲。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至7月末，一線城市累計(jì)成交規(guī)劃建筑面積同比上升59.3%。7月當(dāng)月的樓面價(jià)也同比上漲37.2%。同時(shí)，7月溢價(jià)率為14.6%，同比去年增長(zhǎng)9.6個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上月增長(zhǎng)6.4個(gè)百分點(diǎn)。二三線城市則相對(duì)穩(wěn)定。其中二線城市7月累計(jì)成交規(guī)劃建筑面積，同比下滑9.4%，當(dāng)月樓面價(jià)同比下降0.7%；三四線城市土地市場(chǎng)的兩個(gè)數(shù)據(jù)則分別為下降0.8%和上漲5.7%。

　　與此同時(shí)，中指研究院指出，部分房企7月拿地規(guī)模比今年前期下降明顯。50家代表房企中，有24家在7月拿地金額低于前6個(gè)月的均值，其中陽(yáng)光城等9家企業(yè)的下滑幅度超過(guò)50%。

　　“在經(jīng)歷過(guò)二季度的充足補(bǔ)充后，50家代表房企7月拿地規(guī)模出現(xiàn)回調(diào)。結(jié)合銷(xiāo)售來(lái)看的話，50家代表房企拿地強(qiáng)度有所減弱，拿地銷(xiāo)售比均值同比下降3.4個(gè)百分點(diǎn)?！秉S瑜進(jìn)一步指出。（記者 寧婧）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞報(bào)

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