在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策持續(xù)下，百城住宅庫存連續(xù)兩月攀升。29日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，受監(jiān)測的全國100個城市新建商品住宅庫存總量為43719萬平方米，環(huán)比增長0.5%。
綜合以往數(shù)據(jù)來看，2015年1月份開始全國100城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢，中間個別月份雖有反彈，但下跌的趨勢不改。但是，今年9月份庫存規(guī)模開始明顯增長，屬于首次顯著攀升的態(tài)勢。10月份繼續(xù)保持增長態(tài)勢。
“總體上看，庫存走勢迎來拐點，四季度正步入上行通道”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進據(jù)此分析認為，10月份，100個城市新建商品住宅供應(yīng)量為4742萬平方米，而成交量為4511萬平方米。“在過去連續(xù)9個月出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢基礎(chǔ)上，9月份首次出現(xiàn)供大于求，10月份繼續(xù)保持此類態(tài)勢。房企重新面臨去庫存的較大壓力”。
10月份的數(shù)據(jù)顯示，房企推盤節(jié)奏要弱于9月份。雖然供應(yīng)規(guī)模較大，但成交的成色明顯不足。100個城市中，有42個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中合肥、九江和鎮(zhèn)江3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到68%、56%和46%。部分城市庫存規(guī)模較高，或存在已成交但未網(wǎng)簽的交易現(xiàn)象。
分不同類型城市來看，截至10月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2502、22352和18865萬平方米，環(huán)比增幅分別為5.2%、0.6%和-0.1%，同比增幅分別為15.4%、-6.4%和-0.7%。從同比增幅數(shù)據(jù)看，一線城市在連續(xù)34個月庫存同比下跌后，6月份首次出現(xiàn)同比正增長態(tài)勢，7-10月份繼續(xù)同比正增長，這意味著一線城市正進入補庫存階段。而二線城市、三四線城市雖然保持同比下跌，但跌幅正在持續(xù)收窄。
從去化周期來看，10月份，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.2個月，這也意味著市場僅需9.2個月的時間就能消化完這些庫存，該數(shù)值相比9月份9.2個月基本持平。從趨勢看，當前存銷比正開始走出歷史低位水平，即在9個月歷史低位水平上小幅反彈。
2018年10月份，一、二、三四線100個城市新建商品住宅存銷比分別為11.8、9.1和9.1個月。相比9月份11.5、9.0和9.1個月的數(shù)值，一線、二線城市存銷比有所擴大，而三四線城市則持平。
橫向?qū)Ρ瓤?，今年三四線城市的存銷比下跌較為明顯。嚴躍進分析認為，2018年下半年三四線城市的棚改政策略有調(diào)整，尤其是商品住宅庫存不足、房價上漲壓力大的城市面臨更多調(diào)整。“基于此類政策判斷，可以認為，三四線城市的存銷比探底已基本完成，四季度將面臨反彈的可能”。
經(jīng)歷了本輪去庫存政策消化期，可以看出，各個城市的存銷比數(shù)值差異較大。100個城市中有66個城市的存銷比小于12個月，此類城市的去庫存周期相對偏小。嚴躍進認為，2018年9-10月全國百城庫存數(shù)據(jù)持續(xù)上漲，說明供給規(guī)模較大，而市場去化效果一般。庫存走勢也使得房企營銷壓力增大，進而會更加依賴以價換量的策略。“從另一方面看，庫存規(guī)模增加，一定程度上也解決了當前城市庫存不足和缺貨的狀態(tài)，同時也增加了購房者議價的空間”。
他進一步預測，11-12月份，預計各地預售證發(fā)放節(jié)奏依然會加快，供應(yīng)規(guī)模依然會放量。而市場觀望情緒近期還比較濃厚，市場交易難言明顯反彈。“所以住宅庫存規(guī)?；蛴欣^續(xù)攀升的可能。此類庫存走勢將繼續(xù)倒逼房企主動降價，以加快可售項目的去化速度和年度銷售目標的完成”。（記者 高偉）
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